경매특수물건 실전사례

1편 삼위일체 부동산경매론 이론형성 사례 19

1장 실체법적 소멸기준권리 탄생과 삼위일체 권리분석법 20
제1절 삼위일체 권리분석법 체계 20
Ⅰ. 삼위일체 부동산경매론 체계도 20
Ⅱ. 경매분석의 3원칙과 삼위일체 권리분석법 20
Ⅲ. 소멸기준권리표 22
제2절 삼위일체경매론 탄생과 실전사례 23
Ⅰ. 실체법적 소멸기준권리Ⅰ의 탄생 : 선순위 확정일부 임차권 23
1. 법무사 1차 시험을 2회 치르고 부산으로 낙향하다 23
2. 최초의 “실체법적 소멸기준권리” 경매사건을 접하다(경매사건 : 2009타경24124) 23
3. 2009타경24124 경매사건 정보지 기재내용 24
4. 2009타경24124 경매사건 권리분석 25
Ⅱ. 이론화 작업 : 실체법적 소멸기준권리 27
Ⅲ. 이론에 따라 첫 번째 실전을 치르다(2014타경15711 경매사건) 28
1. 정보지 기재내용 28
2. 권리분석 및 배당분석 29
Ⅳ. 두 번째 실전 경매사례(2016타경2470) 37
1. 정보지 기재내용 37
2. 입찰과정 38
3. 가등기말소소송 및 임대 40
4. 가등기말소청구의 소 판결문 41
Ⅴ. 낙찰 받지 못한 유사사례(2013타경86030, 2015타경16033) 49
Ⅵ. 실체법적 소멸기준권리Ⅱ의 탄생 : 저당권설정청구권보전 선순위 가처분 51
1. 최초의 사례물건 발견(2002타경10794) 51
2. 건물에 저당권설정청구권 가처분만 선순위로 등기되어 있는 사례(2013타경34217) 54

2장 삼위일체 배당분석론 59
제1절 배당3원칙과 3방법 59
Ⅰ. 배당3원칙 : 배당순위가 형성되는 3원리 59
1. 배당 제1원칙(시간 우선의 원칙) 59
2. 배당 제2원칙(물권 우선의 원칙) 59
3. 배당 제3원칙(특별법 우선의 원칙) 60
Ⅱ. 배당 3방식 60
1. 순위배당 원칙 61
2. 안분흡수배당 62
3. 순환배당 63
Ⅲ. 배당순위표 63
제2절 배당분석 경매사례 64
Ⅰ. 일명 인수폭탄 사건(경매 : 2007타경15036, 판결 : 2009다40790) 64
1. 법무사 19회 기출문제의 근거판례 사건을 접하다 65
2. 법무사 19회 기출문제로 등장하다 65
3. 2007타경15036경매사건의 권리분석 및 배당분석 66
Ⅱ. 첫 ‘배당이의의 소’ 제기 경매사례(2009타경10114) 69
1. 법정지상권 토지 입찰과 건물임차인의 배당문제 70
2. 권리분석 71
3. 명도협상을 위한 배당분석 74
4. 명도실무 77

3장 삼위일체 가치분석론 78
제1절 가치분석 3원칙체계 78
Ⅰ. 경매투자의 3원칙 (Three Principle of The Auction Invest) 78
1. 현재가치(Present Value) 투자의 원칙 78
2. 미래가치(Future Value) 투자의 원칙 79
3. 경기분석의 원칙과 GAP투자 80
Ⅱ. 가치분석(Value Analysis) 3방식 82
1. 현재가치분석(Analysis of Present Value) 82
2. 미래가치분석(nalysis of Future Value) 82
3. 경기분석(Analysis of Real Estate Cycles)과 GAP분석 82
제2절 가치분석에 의한 경매사례 83
Ⅰ. 현재가치 투자의 원칙 사례(연산동 근린생활 시설 용도변경 사례 : 2010타경11292) 83
1. 가치분석 84
2. 권리분석 및 배당분석 85
Ⅱ. 미래가치 투자원칙의 사례(서·금사뉴타운 예정 블럭 내 다가구단독주택 물건 : 2009타경16239)85
1. 지역 경매현황 및 추이분석 87
2. 권리분석 89
3. 가치분석 (2009년 10월 기준) 89
4. 배당분석 92
5. 명도분석 93
6. 자금분석 및 수익분석 93
Ⅲ. 경기분석과 GAP파동분석사례 94
1. 제1파동 경매사례 : 해운대 벽산아파트(2007타경8131) 95
2. 제2파동 경매사례 : 정관 형진강변아파트(2008타경20770) 98
3. 제3파동 경매사례 :양산 웅상면 아파트(2010타경2918) 101
4. GAP파동 흐름도 104

2편 특수물건 삼위일체 실전경매사례 105

1장 법정지상권 106
제1절 법정지상권의 성립요건 106
1. 건물이 존재할 것 107
2. 소유자가 동일할 것 110
제2절 법정지상권 경매 명도실무 유형별 사례 114
Ⅰ. 임차인의 보증금반환채권 양수도 방식 114
1. 사례1 : 서대신동 파산·면책된 법정지상권 사례(2009타경46315) 115
2. 사례2: 법정지상권 건물소유자가 임차인인 사례 (2009타경49093) 119
Ⅱ. 건물 협의매수방식 125
1. 사례1: 임차인의 소액보증금에 대한 배당이의 소송해준 사례(2009타경10114) 126
2. 사례2: 법정지상권 소유자가 담보권자에게 건물을 양도담보해준 사례(2010타경7008) 127
Ⅲ. 미등기건물 양도담보권에 대한 판례사례 131
1. 건물을 종물·부합물로 보고 일괄매각한 사례(2003타경20589) 131
2. 건물처분권 특약 및 인도약정에 의한 양도담보계약사례 (2006타경38580, 판례 : 2011다108743) 132
Ⅳ. 토지임대차 계약 방식 135
1. 사례1: 가압류 후 증여로 소유권이전등기 한 법정지상권 사례 (2008타경38720) 135
2. 사례2: 영도 준공업지역 법정지상권(2010타경28894) 139
Ⅴ. 무상귀속 방식 139
1. 사례1: 부산 첫 법정지상권 낙찰사례(2008타경9223) 140
2. 사례2: 파산·면책 받은 법정지상권 소유자 사례(2009타경46315) 144
3. 사례3: 무상귀속 최근 실전사례(2016타경23792) 148
Ⅵ. 토지매도 방식 153
1. 사례1: 법정지상권 해결 못한 낙찰소유자의 전소유자가 점유 중인 사례(2008타경37376) 154
2. 사례2: 시골 주택 부지를 처음 낙찰 받은 사례 (2010타경6375) 157
3. 사례3: 법정지상권 물건을 최초로 신건에서 낙찰 받은 사례(2010타경12097) 158
4. 사례4: 3층 주택 전부를 상속자들이 점유 중인 사례(2010타경6832) 159
5. 사례5: 대항력 있는 임차인에게 매도한 사례(2009타경5659) 160
Ⅶ. 지료청구의 소 160
1. 사례1: 첫 지료청구소송 사례(2011타경18870) 161
2. 사례2: 두 번째 지료청구 소송 사례(2010타경13793) 164
Ⅷ. 건물철거 및 토지인도청구의 소 164
1. 사례1: 최악의 투자실패사례(2010타경22360) 165
제3절 법정지상권의 미래가치 182
Ⅰ. 법정지상권 투자개론 182
1. 왜 법정지상권인가? 182
2. 법정지상권 투자의 논리 182
Ⅱ. 가치투자 성공 사례 182
1. 사례1: 지역주택조합 매도사례(2008타경40402) 183
2. 사례2: 장기간 방치 후 건물매수 후 건물 가압류등기 말소한 사례(2008타경42408) 187

2장 선순위 가등기 192
Ⅰ. 유형 1. 선순위 가등기성립 전에 확정일자부 임차권이 있는 유형 192
1. 사례1: 최초의 실체법적 소멸기준권리 사례(2009타경24124) 192
2. 사례2: 실체법적 소멸기준권리에 의한 최초 실전사례(2014타경5711경매사건) 196
Ⅱ. 유형 2. 가등기가 제척기간도과로 실체법상 소멸하는 유형 196
1. 사례1: 동대문 주택 사례(2013타경31175) 197
2. 사례 2: 포천 아파트 사례(2016타경700758) 200
Ⅲ. 유형 3. 통정허위표시에 의한 가등기인 유형 202
1. 경매방해죄 203
2. 공정증서원본부실기재 및 동행사죄 203
3. (소송)사기 204

3장 선순위 가처분 232
Ⅰ. 유형 1. 선순위 가처분이 소멸기준권리가 되는 경우 232
1. 사례1: 소멸기준권리가 되는 선순위가처분 최초발견사건(2002타경10794) 232
2. 사례2: 선순위 가처분 말소동의서 첨부사례(2012타경18478) 233
3. 사례3: 말소동의서 미제출로 인수로 표시된 경매사례(2014타경40499) 234
4. 사례4: 말소동의서 미제출로 인수로 표시된 경매사례2(2011타경22387) 236
Ⅱ. 유형 2. 저당권설정청구권 보전 가처분만 존재하는 경우 237
1. 사례1: 고양시 공장물건 최초 발견사례(2013타경34217) 238
2. 사례2: 토지근저당권자가 집합건물 직권보존등기 후 가처분한 사례(2013타경6236) 239
Ⅲ. 유형 3. 소유권이전등기절차 이행청구권 보전 가처분 240
1. 피보전권리가 목적 달성된 경우 240
2. 토지거래허가절차 협력이행청구권 보전 가처분 242
Ⅳ. 유형 4. 사해행위취소권 보전 가처분 244
1. 사례1. 2015타경9426 245
2. 사례2: 2013타경1804③ 246
Ⅴ. 유형 5. 저당권인수 특별매각조건 존재하는 경우 248
1. 사례1: 저당권인수 특별매각조건으로 후순위가처분을 인수하는 사례(2015타경852①) 249

4장 선순위 전세권 256
Ⅰ. 유형 1. 임차권 겸유자가 전세권에 기해 경매신청 또는 배당요구 한 경우 257
1. 사례1: 전세권에 기해 배당요구 한 경우(경매 : 2008타경41054 판결: 2010마900) 258
2. 사례2: 주택공사의 주택임대차 사례(2010타경1086) 259
3. 사례3: 2010타경22124 261
Ⅱ. 유형 2. 전세권 겸유자가 임차권에 기해 배당신청 한 경우 262
1. 사례1. 인수폭탄 사건 (2007타경15036, 판결 : 2009다40790) 263
Ⅲ. 유형 3. 선순위 전세권만 보유한자가 배당요구 또는 경매신청 한 경우 267
1. 사례1: 2015타경5728 268
2. 사례2: 가치투자 실패사례(2016타경1914) 269
Ⅳ. 유형 4. 선순위 전세권만 보유한자가 배당요구 또는 경매신청 하지 않은 경우 270
1. 사례1. 전세권자가 아내, 반환의무자가 남편이고 매각이여가 있는 사례(2014타경7033) 272
Ⅴ. 유형 5. 일부 전세권인 경우 276
1. 사례1: 2014타경14299 278

5장 유치권 280
제1절 유형 1 : 유치권에 기한 형식적 경매유형 280
Ⅰ. 사례1: 2015타경14101① 281
1. 권리분석 281
2. 본 사건의 결과 283
제2절 유형 2 : 유치권이 성립하는 경우 283
Ⅰ. A유형: 저당물의 제3취득자의 필요비·유익비 채권 283
1. 사례1: 2005타경8834(판결 : 2008다98655,98662) 284
Ⅱ. B유형: 재개발·재건축조합의 유치권 288
1. 사례1 : 조합유치권행사와 명의자에 대한 인도집행 효력(2008타경9472, 판결 : 2009가합49365) 288
제3절 유형3 : 유치권은 성립하나 낙찰자에 대항하지 못하는 경우 291
Ⅰ. A유형: 상사유치권 291
1. 사례1: 2009타경5977(판결 : 2012다94285) 292
2. 사례2: 2009타경16352(판결 : 2011다84298) 294
Ⅱ. B유형: 압류의 효력발생 이후에 점유를 개시한 경우 295
1. 경매개시결정등기(=압류) 후 점유를 개시한 유치권자의 낙찰자에 대한 대항 여부 295
2. 건물에 대한 가압류등기 후 점유를 개시한 유치권자의 낙찰자에 대한 대항 여부 296
3. 체납처분압류등기 후 점유개시 한 유치권자의 낙찰자에 대한 대항 여부 296
4. 사례1: 경매개시결정등기 후 점유를 개시한 유치권 사례(2002타경33119, 판결: 2006다22050) 297
5. 사례2: 가압류의 효력 발생 이후 유치권 성립된 경우(2005타경9953, 판결 : 2009다19246) 299
6. 사례3: 체납처분압류 후 유치권 성립사례(2006타경10091, 판결 : 2009다60336) 302
7. 사례4: 체납처분에 의한 공매와 경매가 동시 진행된 유치권 있는 상가물건(2008타경7890) 305
Ⅲ. C유형: 소유자의 승낙 없는 유치권자의 임대차 행위 307
1. 사례1: 2010타경20941(판결 : 2014나12050) 307
Ⅳ. D유형: 유치권 채권과 차임부당이득반환채권이 대등한 경우 311
1. 사례1: 2005타경23878(창원지방법원 2008나12853 판결) 311

6장 집합건물과 대지권 313
Ⅰ. 유형 1. 대지권을 취득하는 경우 314
1. 사례1: 대지권 감정평가 없이 낙찰자가 취득한 사례(2008타경33657, 판결 : 2012다103325) 314
2. 사례2: 대지권취득에 동시이행항변권이 행사된 사례(2015타경46104, 판결 : 2004다58611) 318
Ⅱ. 유형 2. 대지권을 취득하지 못하는 경우 321
1. 집합건물법 시행 전 분리 처분된 경우(2010다72779 판결) 321
2. 집합건물법 시행 전에 설정된 저당권·가압류, 가등기가 실행된 경우(92다52917) 322
3. 구분소유자 아닌 자가 집합건물 건축 전부터 토지를 소유하고 있었던 경우(2010다6017판결) 322
4. 대지권 성립 전에 설정된 저당권, 가압류, 가등기, 가처분의 실행(서울중앙지법2008가합78458) 322
5. 사례1: 2002타경25359(판결 : 2008가합78458) 323
6. 사례2: 2005타경8683(판결 : 2010다15158) 327

3편 민사집행절차 및 명도편 331

1장 민사집행절차 332
Ⅰ. 경매개시결정에 대한 다툼 332
1. 사례1: 소멸시효완성을 이유로 한 저당권말소소송 판결 후 낙찰사례(2009타경46278) 333
Ⅱ. 매각허가결정에 대한 다툼 336
1. 사례1: 부산 동부지원 기간입찰제도 폐지 계기가 된 수영사우나 경매사건(2009타경6665) 336

2장 인도 집행과 명도소송 및 명도협상 345
Ⅰ. 인도명령 집행사건 345
1. 사례1: 최초의 낙찰대행물건이자 최초의 인도 집행 사례(2008타경33671) 345
2. 사례2: 대항력이 없는 소유자를 상대로 한 인도집행 신청이 불능된 사례(2012타경23275) 350
3. 사례3: 명도협상으로 완료한 사례(2015타경52070) 354

부록: 자료 색인 369