알기 쉬운 기초 경매

프롤로그
경매는 몰라도 경매는 즐겁고 좋다

SECTION 01 경매의 시작

Part 01 경매를 하면 즐겁고 좋은 이유가 있네!
01 시세보다 싼 가격에 부동산을 취득한다고요! 19
02 경매를 이용하면 재테크는 물론, 필요한 물건 취득이 용이하다 23
03 누구나 물건의 정보 접근이 용이하고 편리하다 27
04 경매는 토지거래허가를 안 받아도 된다고요? 29
05 경매 함정이 많다는데 법원 경매가 안전하다고요? 32
06 왜 부동산 경매를 해야 하지? 46

Part 02 경매, 무엇부터 시작해야 하지?
01 경매를 왜 시작했고, 목적이 무엇인지 알아야지! 53
02 목적이 정해지면 어떤 점이 좋을까? 56
03 취득 목적에 따른 종목 분류를 해보자 59
04 적은 ‘종잣돈’일수록 자금 계획은 철저히 하자! 65

SECTION 02 경매의 기초

Part 03 경매의 시작은 물건부터 찾는 거지!
01 경매 물건 어디서 찾을꼬? 79
02 대법원 경매 인터넷사이트에서 물건을 찾아보자 82
03 사설 경매 정보 사이트에서도 찾아보자 97

Part 04 물건을 찾았으니 권리분석은 해야지!
01 권리분석이 꼭 필요한 이유 103
02 말소기준권리(등기)가 뭔지는 알아두자! 113
03 매수인이 인수하는 부담스러운 권리는 뭐가 있나요? 120
04 권리분석의 핵심, 등기부등본 상식적으로 알자! 124
05 집합건물 등기부의 대지권을 제대로 알고 가자! 133
06 토지별도등기란 어떤 권리? 154
07 전세권, 이 정도는 알고 가자 166

Part 05 권리분석의 주 대상, 임차인 권리 알기!
01 임차인의 벽을 넘어야 경매를 한다 181
02 임대차보호법의 적용 어디까지? 184
03 임차인 권리분석의 핵심, 대항요건과 대항력 191
04 대항력의 실무적 적용사례 197
05 임차인들이 믿는 확정일자에 대해서 204
06 임차인의 보루, 소액보증금과 최우선변제금 215
07 임차권등기명령과 임대차등기는 뭐가 다른가? 223

Part 06 배당에 대해서
01 배당이란? 233
02 배당을 몰라도 경매는 한다 234
03 권리분석의 핵심, 선순위임차인의 배당권리는 알고 가자 242
04 보일 듯 안 보이는 권리도 확인하자 251
05 동시(同時)배당인지 이시(異時)배당인지 알고 하자 254

경매 부동산을 감정가 이하로 싸게 구입한다는 자체가 곧 재테크의 강력한 수단이다. 낙찰을 받는 순간부터 투자 수익이나 기대 이익을 보장받는 셈이 된다고 할 수 있다.
또한, 재테크 목적보다는 먹고 자며 생활해야 하는 실거주용 주택을 구입한다든지, 내 건물, 내 점포에서 상행위를 하기 위해 필요한 상가 또는 공장, 토지 등 자신의 목적에 맞는 부동산을 구입할 때도 경매를 이용하면 언제든지 필요한 물건을 싸게 구입할 수 있다는 장점이 있다.
실거래 시장에서는 찾는 물건이 없어도 경매 시장에는 필요한 물건이 항시 있다고 보면 된다.

부동산을 매입하기 위해서 우리는 반드시 해당 부동산의 권리에 하자가 있는지를 꼼꼼히 살펴보고, 매입여부를 판단해야 한다. 일반매매에 있어서는 매수인이 취득하려는 목적물에 하자가 있을 때 매도인이 하자담보책임을 지도록 민법에서 규정하고 있고, 개업공인중개사에 의해 매입을 했을 때는 중개사가 하자담보의 책임도 지게 되어 있지만, 경매에 있어서는 전적으로 매수인 본인의 책임이기 때문에 권리상의 하자 유무 확인을 위해 권리분석이 꼭 필요하고 중요한 것이다.

확정일자 제도는 경제적 약자인 임차인의 어려운 점을 감안해 계약서에 확인도장 하나만으로도 전세권의 우선변제권과 같은 효력을 주어 경매로 매각 시, 배당에 참가해 확정일자보다 늦은 후순위 채권자보다 먼저 변제를 받을 수 있도록 한 좋은 제도다.
그러나 이렇게 임차인에게 중요하고 필요한 제도인 확정일자가 대항력 있는 일부 임차인 외의 대다수 임차인들을 안전하게 보호해주지 못하고 있는 실정이다. 그런데 많은 사람들이 확정일자만 받으면 보증금을 보호받을 수 있는 것으로 잘못 알고 있고 그렇게 믿고 있다.