알기 쉬운 경매 실무

프롤로그 부동산 경매를 왜 해야 할까? 5


Part 01 발품 현장조사는 필수

01 현장답사 1%의 중요성 15
02 현장답사 전 준비할 것 17
03 아파트 현장답사 시 가볼 곳 19
04 현장답사 시 종목별 체크리스트 27

Part 02 입찰물건 최종확인 솔루션

01 최종확인서 작성 방법 47
02 최종확인서 작성하면 어떤 점이 좋을까? 49
03 최종확인서 작성의 역할은? 51
04 최종확인서 작성 내용은? 59
05 적정 입찰가 산정은 내 뜻대로! 63
06 입찰경쟁자를 파악해보자 67

Part 03 준비가 끝났다, 가자! 법원으로!

01 경매는 어떻게 시작되나? 79
02 입찰 절차를 살펴보자 84
03 입찰 무효가 되는 경우 알아보기 90
04 입찰표 작성하기 97

Part 04 슬기로운 매각대금 납부 방법

01 낙찰 후의 권리분석 113
02 잔금납부 요령 117
03 매각(낙찰)대금 납부기한, 방법, 절차 120
04 은행대출로 매각대금 마련하기 124
05 금융기관이 대출을 꺼리는 물건들 133


Part 05 건물 인도(명도)는 내 뜻대로!

01 경매의 마무리는 인도 141
02 인도(명도)의 방법 143
03 인도명령 신청하기 154
04 인도소송이란? 158
05 강제집행 전 최후의 통보 160
06 강제집행의 실행 170
07 쉬운 명도, 어려운 명도 따로 있나? 176
08 가장 임차인의 발생유형 185
09 인도(명도)합의서와 인도확인서 190
10 인도(명도)는 심리전 195

경매 물건의 취득도 부동산 취득의 한 방법일 뿐 그리 특별할 것도 없다. 일반매매로 취득 시 현장답사에서 상식적으로 조사하는 부문들을 확인하고 검토하고 결정을 하는 그런 기준으로 하면 된다. 경매에서의 현장답사가 크게 다르거나 그리 어려운 것이 아니다.

최종확인서를 작성하는 궁극적 목적은 낙찰가능성이 있는 적정입찰가를 결정하는 일이다. 지금까지 물건을 선정하고, 분석하며, 권리분석을 하고, 현장답사 하는 등 많은 시간과 노력을 들였을 터다. 이런 모든 결과를 종합적으로 점검하고 취득목적에 따라 선정한 물건을 낙찰받기 위해 최종확인하는 일 이야말로 권리분석의 하이라이트다. 가장 어려운 부분이기도 하다. 도대체 입찰자가 몇 명이나 될 것이며, 입찰가를 얼마를 써야 낙찰받을 수 있는 건지 알 수 없는 노릇이다.

입찰자들은 입찰을 위해 여러 날 많은 시간을 투자해 경매 정보지와 각종 공부서류, 현장조사 등을 통해 물건조사와 권리분석을 한다. 마지막으로 수필 쓰듯 최종확인서까지도 작성해가 며 준비를 마치고 법원을 찾는다. 그러나 법원에 오면 원하는 물건을 손쉽게 사는 것이 아니라 치열한 경쟁과 여러 가지 준비사항과 유의사항이 기다리고 있다.