오피스텔 투자 바이블

프롤로그. 부자 되는 마지막 기회, 서울 준신축 오피스텔 투자 4

Part 1. 2030세대 아직 부자 될 기회는 남아 있다

서울 오피스텔은 2030세대의 마지막 투자 기회다 14
선입견을 버려야 돈의 길목을 지킬 수 있다 18
2012년에 오피스텔은 왜 2배나 올랐을까? 22
8년 차 투자자가 아파트를 팔고 오피스텔을 사는 이유 26
1.5룸, 투룸이 아니라 원룸 오피스텔을 사라고? 31

Part 2. 원룸 오피스텔이 오르는 이유

지방 아파트 vs. 썩은 빌라 vs. 오피스텔 38
둔촌주공아파트 사태로 보는 오피스텔 가치평가 43
유일무이한 소액 투자처 48
유동성이라는 녀석 52

Part 3. 좋은 오피스텔을 골라보자

매수하기 전에 매도를 먼저 생각하라 60
어디에 있는 오피스텔을 골라야 할까? 65
투자 사례 : 직주근접 끝판왕, 당산역 해링턴타워 68
지피지기 백전백승, 임차인을 연구하라 73
투자 사례 : 중소기업 직장인들이 몰리는 가산 센트럴푸르지오시티 77
여성이 안전한 오피스텔이 공실이 없다 81
투자 사례 : 전세가보다 싸게 산 문정동 엠스테이트 85
이영애 같은 오피스텔을 사야 오른다 89
투자 사례 : 관리 잘된 갓성비 오피스텔, 신림역 삼모더프라임타워 94
오피스텔 수익률이 높은 것이 좋은가요? 98
복층, 하이엔드, 지방 오피스텔은 어떨까요? 102
매도는 언제 해야 할까요? 언제까지 오를까요? 106
투자 사례 : 안 팔고 싶은 청계천두산위브더제니스 오피스텔 110
- 오피스텔 투자 체크리스트 114

Part 4. 오피스텔 지역분석

전 국민이 좋아하는 강남 118
교통과 일자리, 영등포와 여의도 122
전통적인 업무지구, 서울시청 125
20대 중소기업 직장인이 많은 구디, 가디 129
고소득 SW 개발자가 넘치는 분당, 판교 133

Part 5. 앞으로 오를 오피스텔 단지

새로운 지하철 출구가 생긴다면? 140
대장이 오르면 따라 오른다 144
역발상 투자처 148
지역별 갭 메우기, 구(舊)성남 위례 152
서울의 마지막 신도시, 마곡지구 156

Part 6. 소액으로 쉽게 큰돈 버는 투자 비법

갭 투자 3가지 분류 162
갭 투자는 매물 체크가 필수 167
갭 투자에 최적화된 매물 고르기 171
갭 투자 협상하는 법(매도인, 임차인, 중개인) 176
전세 만기가 다가오는데 어떡하죠? 181
내가 강남 오피스텔을 한 채도 사지 않은 이유 186

Part 7. 오피스텔 대출 뽀개기

오피스텔 대출은 얼마나 나올까? 192
한도가 잘 나오는 사업자대출 197
무갭 투자하려면 전세를 공부해야 한다 202
임대인이 전세대출까지 알아야 해? 207

Part 8. 오피스텔 세금은 카멜레온

오피스텔 투자, 취득세의 비밀 218
오피스텔 보유세의 비밀 222
오피스텔 절세 꿀팁 228
오피스텔 양도세의 비밀 232
오피스텔 분양권과 부가세 237
임대사업자 등록을 해야 할까요? 243
오피스텔 주택 수 총정리 247
업무용 오피스텔의 비밀 252
무주택자, 1주택자가 명의 문제를 해결하는 방법 256

에필로그. 부자가 되려면 4
- 롱런하는 부동산 투자 원칙 265

의외로 돈 벌 기회는 2030세대 바로 옆에 있다. 오피스텔에 가장 많이 거주하는 나이대는 20, 30대일 것이다. 직장을 구하고, 근처에 자리 잡으면서 자연스럽게 실거주 원룸을 알아보러 다닌다(이것이 사실 임장이다). 몇 번 살아보니 오피스텔 보는 눈도 생긴다. 창틀은 어떤 것이 좋은지, 관리비도 따져보고, 치안이 어떤지도 살펴본다. 사실은 오피스텔은 20, 30대가 제일 잘 안다. 예전에는 없던 주거 형태이기 때문이다.

오피스텔 상승 원인의 본질은 무엇일까? 아파트 하락으로 투자할 곳이 없어지자, 그동안 오르지 않았던 오피스텔이 눈에 들어온다. 대중과 언론들은 많은 이유를 붙인다. 인플레이션이라서, 1인 가구가 늘어나서, MZ세대는 눈이 높아서 등…. 하지만 필자가 보기에는 아파트는 너무 올랐고, 주택 규제는 삼엄하니 투자할 만한 곳이 오피스텔밖에 남아 있지 않아서 투자금이 몰리는 것으로 생각한다. 쉽게 말해 ‘돈놀이’ 할 만한 곳이 여기밖에 남지 않았다. 그래서 오르는 것이다.