신방수 세무사의 신축·리모델링 건축주 세무 가이드북

머리말 4

제 1 장 신축·리모델링과 세무상 쟁점
01. 왜 신축·리모델링에 관심이 많을까? 16
02. 신축·리모델링 전에 세금을 알아야 하는 이유 18
03. 신축·리모델링 사업의 수익률과 세금의 관계 21
04. 신축·리모델링 사업의 세금 체계 25
05. 신축·리모델링 사업에서의 개인과 법인의 선택 30
심층분석 신축·리모델링 관련 법률의 이해 36
심층분석 건축법과 주택법상의 주택 구분과 세무상 쟁점 42

제 2 장 건축주 사업자등록과 세무상 쟁점
01. 건축주가 사업자등록 이전에 검토해야 할 세무상 쟁점들 48
02. 건축주의 사업 구조와 세무상 쟁점 53
03. 신축·리모델링 사업에 대한 세법상의 업종 구분 요령 56
04. 건축주 사업자등록의 절차 59
05. 주택신축 판매업의 사업자등록과 세무상 쟁점 65
06. 건물신축 판매업의 사업자등록과 세무상 쟁점 72
심층분석 신축·리모델링 판매업과 세무 실무 78
심층분석 건축사업과 부가세 실무 81

제 3 장 건설용지의 취득 관련 세무상 쟁점
01. 건설용지의 취득 관련 세무상 쟁점 88
02. 토지취득원가를 장부에 올리는 방법 91
03. 건물의 잔존가액과 철거비용의 처리법 95
04. 나대지의 취득과 세무상 쟁점 101
05. 멸실·리모델링 예정인 주택의 매입과 세무상 쟁점 105
06. 멸실 예정인 건물의 매입과 취득세 중과세 111
07. 멸실·리모델링 예정인 건물취득과 부가세 처리법 116
심층분석 원가의 구분과 흐름 121
심층분석 건축자금의 조달 및 집행과 세무상 쟁점 123

제 4 장 건설용지의 보유 및 양도 관련 세무상 쟁점
01. 건설용지의 장기간 보유와 세무상 쟁점 130
02. 건설용지와 보유세 과세 133
03. 개인의 건설용지 양도와 세무상 쟁점 140
04. 법인의 건설용지 양도와 세무상 쟁점 145
심층분석 개인과 법인의 비사업용 토지 판단법 비교 149

제 5 장 신축공사 중 건축주의 세무 처리법
01. 공사 중 세무상의 이슈 154
02. 국민주택의 공급과 이의 건설용역 제공에 따른 부가세 실무 159
03. 국민주택 건설공사와 수익성 분석 167
04. 주택신축 판매업(건설업)과 부가세 쟁점 170
05. 건물신축 판매업(부동산 매매업)과 부가세 쟁점 176
06. 주상복합건물의 공사와 부가세 처리 180
07. 공사비 대물조건의 사업성 분석 185
심층분석 부가세법상 건설용역의 공급시기 188
심층분석 세금계산서, 계산서 수수법 193
심층분석 공사 중 사업시행권의 양수도와 세무 처리법 196

제 6 장 준공 시의 세무 처리법
01. 건축물의 준공과 세무상 쟁점 202
02. 신축·리모델링 분양·판매와 부가세 쟁점 207
03. 준공 시의 취득세 212
04. 소유권이전등기와 취득세율 217
심층분석 주택분양권과 세무상 쟁점 220
심층분석 건물분양권과 세무상 쟁점 223

제 7 장 건설업 소득세· 법인세 정산법
01. 개인과 법인의 장부 작성법 비교 228
02. 주택신축 판매업 소득세 정산 방법(주택리모델링 판매업 포함) 232
03. 주택신축 판매업 법인세 정산 방법 238
04. 건물신축 판매업 소득·법인세 정산방법 243
05. 미분양주택과 세무상 쟁점 246
심층분석 건설업(주택신축 판매업)의 소득세 신고방법 연구 250
심층분석 신축임대와 세무상 쟁점 255

제 8 장 지주공동 사업과 세무상 쟁점
01. 일반공동 사업과 세무상 쟁점 260
02. 지주공동 사업과 세무상 쟁점 265
03. 토지 소유자의 현물출자와 세무상 쟁점 273
04. 토지 사용권의 출자와 세무상 쟁점 277
심층분석 공동지주 사업 신탁과 세무상 쟁점 280

제 9 장 리모델링 사업과 세무상 쟁점
01. 리모델링 사업과 세무상 쟁점 286
02. 리모델링과 사업자등록 290
03. 리모델링과 취득세 293
04. 리모델링과 부가세 297
05. 리모델링 사업과 소득세(법인세) 301
심층분석 리모델링 후 주택과 건물을 임대한 경우의 세무상 쟁점 306

부록 1 신축 건축물 유형과 세무상 쟁점
01. 단독주택 신축과 세무상 쟁점 312
02. 다가구주택 신축과 세무상 쟁점 318
03. 다중주택(대학가 원룸) 신축과 세무상 쟁점 322
04. 도시형 생활주택 신축과 세무상 쟁점 326
05. 상가주택(주상복합) 신축과 세무상 쟁점 329
06. 전원주택(타운하우스)·농어촌주택 신축과 세무상 쟁점 335
07. 오피스텔 신축과 세무상 쟁점 339
08. 펜션 신축과 세무상 쟁점 344
09. 고시원 신축과 세무상 쟁점 348

부록 2 국세청 건설업과 부동산 공급업 업종 코드
국세청 건설업과 부동산 공급업 업종 코드 353

▷ 실무적으로 신축 관련 세제가 어렵게 느껴지는 이유 중 하나는 바로 모든 거래단계에서 발생하는 부가세 때문이다. 예를 들어, 공사 중에 세금계산서나 계산서 같은 자료 파생에 따른 실무 처리 등이 복잡하게 발생한다. 이후 분양과정에서도 이에 대한 세무상 쟁점이 발생해 분양목차 * 업무에도 많은 영향을 미치고 있다.

▷ 개인이 토지 확보를 위해 주택이나 토지, 건물 등을 취득하면 취득세율은 1~12% 내에서 발생한다. 따라서 12% 같은 중과 취득세율은 절대 부과받지 않는 것이 중요하다. 한편 일반건물을 매입할 때 발생하는 부가세와 철거비용 등에서 발생한 부가세는 원칙적으로 환급이 불가하다. 토지 관련 매입세액으로 보기 때문이다.

▷ 멸실 예정인 건물을 매입할 때 가장 크게 대두되는 쟁점은 취득세와 부가세 정도가 아닐까 싶다. 전자일 때, 취득세 중과세가 적용되는 경우가 있고, 후자의 경우 건물공급가액에 대한 부가세가 토지 관련 매입 세액에 해당될 가능성이 크기 때문이다.