부동산 계약의 기술

엮은이의 글 … 6
이 책을 펴내며 … 8
프롤로그 … 10

PART 1. 공동주택 계약의 기술
1. 부동산 계약의 기초 … 19
2. 계약서의 종류 … 34
[쌩쌩 중개현장 1] 등기사항전부증명서는 계약 시점에 열람해야 하지요? … 46
[쌩쌩 중개현장 2] 가계약금 반환에 대한 법리와 판례 … 48
3. 공동주택 매매계약서 작성 … 51
[쌩쌩 중개현장 3] 공인중개사의 확인설명 조세에 관한 실무적 주의 … 69
4. 공동주택 임대차계약서 작성 … 72
[쌩쌩 중개현장 4] 신탁 부동산 거래사고 … 86

PART 2 단독주택 계약의 기술
1. 단독주택 매매계약서 작성 … 91
[쌩쌩 중개현장 5] 밤중에 천안까지 찾아 나서다 … 98
2. 단독주택(다가구) 임대차계약서 작성 … 101
[쌩쌩 중개현장 6] 계약하기 위해 온다면 모시러 가야 한다 … 105

PART 3. 상가주택 계약의 기술
1. 상가주택 매매계약서 작성 … 111
[쌩쌩 중개현장 7] 계약을 해지할 때 계약금 일부를 지불해야 하나요? … 119
2. 상가주택 임대차계약서 작성 … 121
[쌩쌩 중개현장 8] 부동산 중개의 꽃, 전세손님을 매매계약으로 성사 … 124

PART 4. 수익성 물건 계약의 기술
1. 수익성 물건 매매계약서 작성 … 129
[쌩쌩 중개현장 9] 도시가스 보일러가 문제를 일으키다 … 137
2. 수익성 물건 임대차계약서 작성 … 139
[쌩쌩 중개현장 10] 반려동물이 문제로다 … 145

PART 5. 전원주택 계약의 기술
1. 전원주택(지) 매매계약서 작성 … 149
[쌩쌩 중개현장 11] 축대가 무너졌어요 … 160
2. 전원주택 임대차계약서 작성 … 162

[쌩쌩 중개현장 12] 실장님, 어디 계시나요? … 164

PART 6. 상가(건물) 계약의 기술
1. 상가(건물) 매매계약서 작성 … 169
[쌩쌩 중개현장 13] 신축상가 분양 대행 … 193
2. 상가(건물) 임대차계약서 작성 … 195
[쌩쌩 중개현장 14] 건축 중인 물건은 누구와 계약해야 하나요? … 202
3. 상가(건물) 권리금 양도양수계약서 작성 … 204
[쌩쌩 중개현장 15] 권리금 양도양수 알선계약의 현실 … 212
[쌩쌩 중개현장 16] 임대인이 임차인 모르게 매매해달랍니다 … 216
[쌩쌩 중개현장 17] 유사업종 임대차계약에 주의하세요 … 218
4. 빌딩(사무실) 임대차계약서 작성 … 220
[쌩쌩 중개현장 18] 폐업신고를 하지 않아요 … 224

PART 7. 분양권 계약의 기술
1. 분양권 계약서 작성 … 229
[쌩쌩 중개현장 19] 그런 친구라면 친구라고 부르지도 마세요 … 238
2. 분양권 임대차계약서 작성 … 240
[쌩쌩 중개현장 20] 상가 지하층을 분양받아 손해를 본 U씨 이야기 … 244
3. 상가 분양권 양도양수계약서 작성 … 246
[쌩쌩 중개현장 21] 다운계약으로 과태료를 납부했습니다 … 248

PART 8. 토지(임야) 계약의 기술
1. 토지(임야) 매매계약서 작성 … 253
[쌩쌩 중개현장 22] 돈도(錢道)와 악도(惡道)의 차이 … 277
[쌩쌩 중개현장 23] 상가 짓기 성공한 육씨 이야기 … 279
2. 토지(임야) 임대차계약서 작성 … 281
[쌩쌩 중개현장 24] 함바집 계약서는 이렇게 특약하세요 … 286

PART 9. 공장(창고) 계약의 기술
1. 공장(창고) 매매계약서 작성 … 291
[쌩쌩 중개현장 25] 진입도로를 미리 확인한 후에 계약하세요 … 304
2. 공장(창고) 임대차계약서 작성 … 306
[쌩쌩 중개현장 26] 산업폐기물 처리 때문에 골치 아파요 … 312

PART 10. 물류부지 컨설팅 현황 브리핑 자료(예시)
[쌩쌩 중개현장 27] 오염토지에 대한 매도인의 채무불이행 … 322

PART 11. 단기 임대차계약서 작성
[쌩쌩 중개현장 28] 견고한 시설물 설치 임대차계약서 특약 … 327

PART 12. 교환계약서, 증여계약서 작성

PART 13. 협력업체 컨설팅 임대차계약서 작성

PART 14. 부동산 전속관리/분양대행 용역계약서 작성

PART 15. 해외 거주자(영주권자, 시민권자)
매도/매수/임대차계약서 작성
[쌩쌩 중개현장 29] 해외 영주권자의 물건을 중개할 때 … 349

PART 16. 경매 매수신청 대리 알선
[쌩쌩 중개현장 30] 급매물보다는 경매 물건, 알선 이야기 … 354

PART 17. 외국인을 위한 렌탈하우스(For Rental House)
임대차계약서 작성

에필로그 … 368

35여 년간 현장에서 중개와 12년간 실무교육을 하다 보니 많은 질문을 받았습니다. 개업공인중개사는 계약 한 건에 급급해서 고객의 마음을 잡기 위해 어떤 부분에서 “내가 책임지겠습니다”라고 말하는 경우가 많습니다. 그런데 고객은 자기의 이익에 반하거나 손해가 된다면, 이를 중개한 공인중개사에게 그 책임을 묻는 것이 현실입니다.
그래서 공인중개사는 중개대상물에 대해 권리 분석을 철저히 하고, 임장 활동을 통해 물건의 상태를 정확하게 분석하며, 계약서 작성 시 서로 합의해 특약 작성을 잘해야 합니다. 그 물건에 대해 계약 시와 중도금 잔금 후에라도 예상되는 문제를 반드시 미리 확인해야 합니다.

손님의 마음을 움직여 계약을 이루려면 가격과 조건이 중요하다. 누군들 매도(임대) 물건을 높은 가격으로 받기를 원하지 않겠는가? 반대로 매수(임차)하고자 하는 손님은 낮추어주길 희망한다. 참 중요한 문제다. 결국은 공인중개사인 중개업자가 중매를 서는 심정으로 협상을 할 수밖에 없다. 필자는 ‘완충벨트’라는 용어로 가격을 조정하려고 한다.
요즘은 부동산 가격이 높아서, 가령 매도자의 희망가격이 2억 5,000만 원인데 매수자가 2억 원을 희망한다면 5,000만 원이라는 큰 금액의 ‘완충벨트’가 가로막고 있다.
가격 차가 워낙 커 접근이 어렵더라도 일단은 시도해봐야 한다. 먼저 매도자에게 기분이 상하지 않도록 현재의 부동산 가격 흐름을 잘 설명하고, 꼭 받아야 할 가격을 정 한 후, 매수 손님에게 2순위 물건보다 장점을 부각시켜 매수 희망가격을 끌어올려 중 간선 가격에서 계약이 이루어지도록 심혈을 기울여야 한다. 실제로는 중간선 가격보다 조금 높은 가격으로 많이 이루어진다.

매매계약서를 작성하기 전에 컨설팅 현황 브리핑 자료를 만들어놓는 것이 좋다. 각 종 공부를 바탕으로 공인중개사가 직접 현장을 방문해 확인한 내용을 첨부해서 거래 당사자가 거래 매물에 대해 알 수 있도록 일목요연하게 정리해야 한다. 계약서는 내용의 자유, 형식의 자유, 서식의 자유를 갖는다. 다만, 일정한 요식 행위는 계약의 진행 순서와 특약사항을 지키기 위한 것이다. 서명·날인은 반드시 양 당사자 본인이 하는 것이 원칙이다. 나중에 문제의 소지를 줄이기 위해 서명·날인은 동시에 하는 것이 좋다.
확인·설명서는 법정 서식으로써 토지이용계획확인서, 등기사항전부증명서, 건축물 관리대장, 토지대장, 지적도, 평면도 등을 매수인에게 제시하고 정확하게 작성하고 확인·설명해야 한다. 특히, 내·외부 시설물 외 그 밖의 시설물 난에는 매수자(임차인)이 몇 차례 방문 일자를 적는 것이 좋다. 필자는 매수인(임차인)이 물건을 방문 확인한 날짜를 기록해둔다.