강남빌딩 건물주를 목표로 하는 사람들

들어가며 투린이들의 세상을 위하여

한 채 / 빌딩 시장 진입을 위한 동기부여
건물주라 불리는 그들은 누구인가?
임대소득 월 1,000만 원 만들기
상권과 입지 보는 방법
현금 3억으로 시작하기
현금 10억으로 건물주 되기
현금 10억으로 구매 가능한 빌딩 실거래 소개
아파트 vs 꼬마빌딩, 무엇을 살까?
투자 노트 1. 건물 가치를 결정짓는 구조

두 채 / 빌딩 매입 필수 사전지식
빌딩과 관련된 세금 완벽 정리
현재가치, 내재가치, 미래가치 분석
리모델링 비용 산정하기
신축 비용 산정하기
수익률의 함정
주거용 부동산을 이해하자
원·투룸형 단독주택(다가구, 다중)
다가구주택 분석(주인 세대 거주)
상가주택 집중분석
올근생 건물 집중분석
사무용 오피스빌딩 집중분석
투자 노트 2. 구분상가 vs 꼬마빌딩

세 채 / 빌딩 매입 필수 실무지식
빌딩매매 투자의 종류
중개업소를 선택하는 기준
꼬마빌딩 필수 체크 사항
현장답사 시 주의할 점
레버리지(대출)의 활용과 리스크
개인 명의 vs 법인 명의
수익형 vs 시세 차익형
수익률 예상하기(현재 임대료 및 예상 임대료)
투자 노트 3. 매매가의 적정성을 판단하는 방법

네 채 / 구매 이후 관리의 모든 것
빌딩관리의 첫걸음, 임차인과의 첫 만남
월세 인하 요구에 대응하는 방법
빌딩 건물 임대관리 전략
직접 임대 vs 부동산 활용
임대 방법(근생 용도, 오피스 용도)
‘제소전 화해조서’란 무엇인가?
투자 노트 4. 빌딩 건물 임대관리를 위한 필수 사이트

다섯 채 / 서울지역 실거래 사례 분석
강남구 지역 분석
매도심리분석: 내 빌딩은 얼마에 팔 수 있을까?
10억 이하 서울 vs 수도권
강남 30억 vs 강북 30억
강남 50억 vs 강북 50억
강북 100억 vs 강남 100억
투자 노트 5. 역대급 개발호재 비교분석: 삼성역 vs 강남역

보통 매수인들은 부동산 중개인을 통해 물건을 소개받게 됩니다. 중개인들은 거래가 성사되어야 중개보수가 지급되니 단점을 정확하게 알려주기 어려운 것도 사실입니다. 또한 빌딩 건물매매를 전문으로 하는 중개인도 많지 않기에, 물건에 대한 정확한 정보를 얻는 데 한계가 있습니다. 결국 원하는 물건을 구매하는 주체는 본인이고, 후회가 없으려면 본인 스스로가 많이 알고 분별력 있게 판단해야 합니다.

구분상가는 신축과 구축으로 그리고 층으로 구분해볼 수 있습니다. 신축은 건축업자의 마진이 들어가 있으므로 구매할 때 신중해야 합니다. 상권과 입지에 따라 특히 입지 흥망성쇠가 정해지기 때문입니다. 그리고 1층과 2층 이상은 천지 차이입니다. 또한 대지지분은 작고 건축물은 매년 감가상각이 이루어지니 논리적으로 따진다면 월 수익은 가능하지만, 미래의 시세차익은 거의 없습니다. 하지만 상권 입지가 좋아서 그동안 공실이 거의 없고, 월세도 계속 상승했다면 구매해도 괜찮습니다.

미래가치는 현재 구매한 금액과 여기에 리모델링 대수선을 통해서 가치를 올렸다면 ‘나중에 과연 얼마에 매각이 가능한가?’를 예상해 보는 것을 말합니다. 누구나 나중에 매각할 때는 비싼 가격을 원할 겁니다. 하지만 그게 가능할까요? 우리는 최대한 현실적인 방법으로 보수적인 시각으로 예상해봐야 합니다. 그럼 어떻게 해야 할까요?