대한민국 부동산, 어떻게 흘러갈 것인가

지은이의 말_대한민국 부동산 시장은 생각보다 강하다
프롤로그_부동산의 미래를 읽고, 투자 트렌드를 예측하자

1장. 부동산 시장, 과거 속에 답이 있다
IMF 외환위기가 남긴 교훈
2004년, 다시 찾아온 부동산 시장의 위기
글로벌 금융위기가 남긴 교훈
위기 다음에는 반드시 기회가 온다
부동산 시장의 현주소와 투자자에게 필요한 자세
부동산 투자노트_첫걸음이 중요하다

2장. 부동산 시장을 둘러싼 7가지 논제
왜 공인중개사는 부정적인 이야기만 할까?
왜 부동산 투자에 부정적인 지인들이 많을까?
왜 진보정권은 부동산을 사회악으로 여길까?
왜 방송에서는 무조건 서울만 사라고 할까?
왜 갭투자자들은 강연으로 갭투자를 가르칠까?
왜 부동산 전문가들의 전망은 자주 틀릴까?
왜 부동산 투자에 실패하는 사람이 많을까?
부동산 투자노트_목돈이 없어도 부동산 투자가 가능하다

3장. 대한민국 부동산의 현주소
2018년, 서울 집값이 가파르게 상승한 이유
문재인 정부의 부동산 정책과 향방
2018년에 목도한 투자 기회들
새로운 부동산 투자 트렌드에 주목하라
부동산 투자노트_부정적인 생각을 버리고 용기를 내자

4장. 부동산 시장의 미래와 투자 전망
소형 vs. 대형, 무엇이 인기가 많을까?
신축 vs. 구축, 답은 뻔하다
강남 vs. 비강남, 격차가 다시 벌어졌다
수도권 vs. 지방, 똘똘한 한 채가 떠오른다
갭투자는 지속될 수 있을까?
상가와 지식산업센터, 전망과 접근 전략
토지 투자에 대한 환상을 버리자
최고의 수익형 부동산, 오피스텔
부동산 투자노트_내집마련은 빠를수록 좋다

5장. 실전 부동산 투자 ① 내집마련이 먼저다
시나리오 1. 가점 높은 무주택자
시나리오 2. 가점 낮은 무주택자
시나리오 3. 1주택의 유주택자
시나리오 4. 2주택 이상 다주택자
부동산 투자노트_부동산 투자에 대한 편견을 내려놓다

6장. 실전 부동산 투자 ② 실패 없는 투자 노하우
오피스텔 투자는 입지와 가격이 핵심이다
정보가 중요한 아파트 투자
분양권 투자, 프리미엄에 주목하라
단독주택과 상가주택 투자 노하우
똘똘한 한 채, 강남 재건축을 노려라
투자자금이 적다면 비조정대상지역을 노려라
상가 투자 핵심 노하우
2020 대한민국 부동산 시나리오
부동산 투자노트_직접 투자해보지 않으면 알 수 없다

에필로그_이 책이 미래를 바꿔줄 터닝포인트가 되기를 바라며

서울 집값은 일정 주기로 등락을 반복해왔다. 가장 크게 폭락한 해는 IMF 외환위기 시기인 1998년이다. 전년 대비 -13.24%를 기록해 하락률 1위에 올랐고, IMF 외환위기 사태 직후엔 1999년부터 2003년까지 5년 연속 오르면서 이 기간에만 50.94%의 상승률을 기록했다. 특히 IMF 외환위기가 끝난 2001~2003년 사이에 아파트 값이 급격히 올랐는데, 원인은 크게 두 가지로 볼 수 있다. 첫 번째 원인은 IMF 외환위기 때 아파트 값이 해당 아파트가 지닌 가치보다 크게 떨어졌기 때문이다. 두 번째 원인은 IMF 외환위기 기간(1998~2000년) 동안 아파트를 연간 30만~40만 호밖에 짓지 못했기 때문이다.

나이가 어릴수록 아파트를 선호하는 비중이 급격히 증가한다. 19세 미만은 무려 71.8%가 아파트를 원하고 있다. 이들이 헌 아파트를 바랄 리는 없다. 새 아파트의 잠재수요가 그만큼 굉장히 높다는 뜻이다. 젊을수록 성능과 환경에 민감하다. 기성세대라면 조금 낡은 아파트도 감내할 수 있을지 모르나 요즘 세대는 그렇지 않다. 19세 미만이 구매력을 갖게 되는 나이에 접어들면 새 아파트에 대한 수요는 더 커질 것이다. 통계청 발표에 따르면 2018년 기준 전국에서 30년 이상 된 노후주택은 308만 호에 달한다고 한다. 이 중 아파트는 약 78만 호다. 지어진 지 30년 이상 된 주택은 당연히 세입자가 선호하지 않는다.

집이 부자라면 당연히 서울 아파트를 사는 게 맞지만 그렇지 않다면 방송과 유튜브에서 서울 아파트만을 사야 한다고 주장하는 전문가들의 말은 가려듣는 게 좋다. 우선 본인이 가지고 있는 자금으로 할 수 있는 투자를 하고, 서울로 입성하는 전략을 짜야 한다. 서울에 아파트만을 사야 한다고 주장하는 전문가들은 현실을 잘 모르거나, 장기적으로 틀릴 일이 없는 원론적인 이야기만 하는 것이다. 개인의 상황을 고려하지 않은 조언에 휘둘릴 필요 없다.