내 집 없는 부자는 없다

프롤로그_집값이 올라 허탈하고 마음고생하는 3040 세대에게

PART 1
왜 나는 부동산 투자가 어려울까?

종잣돈, 왜 나는 모으지 못할까?
부동산 강의, 왜 나는 실천하기 어려울까?
투자 기회, 왜 나는 한 박자 늦을까?
매수와 매도, 왜 나는 비쌀 때 사서 쌀 때 팔까?
부동산 시장이 빠르게 변화하고 있다
투자를 해보니_부동산 투자를 망설이시는 분들에게

PART 2
부자 되기 1단계, 시황에 흔들리지 않는 내 집 투자

경력, 시간을 버는 종잣돈 마련 방법 1
제도, 시간을 버는 종잣돈 마련 방법 2
성공적인 내 집 투자를 위한 시기는 생애 주기
생애 주기를 활용한 부동산 투자법
투자 지역 핵심 원리 1 아이의 눈으로 봐라
투자 지역 핵심 원리 2 희소성을 찾아라
투자 지역 핵심 원리 3 환금성을 확인하라
투자를 해보니_실거주를 위한 집과 투자를 위한 집은 다르지 않다

PART 3
부자 되기 2단계, 내 집을 넘어 부자로 가는 선순환 투자

내 집 마련을 넘어 부동산 투자를 지속해야 하는 이유
부를 이끄는 부동산 선순환 투자 시스템
선순환 투자를 위한 대출 활용하기
돈의 감각을 올리기 위한 네트워크 활용하기
수익률을 높이는 매수·매도의 원리
하락장에서도 견고한 자산 구축하기
투자를 해보니_다른 선택 사양을 항상 염두에 두자

PART 4
현명한 부동산 투자를 지속하기 위한 7가지 조언

쫓기보단 기다려야 큰돈을 벌 수 있다
돈뿐만 아니라 사람도 레버리지 하자
이익을 실현해봐야 고수가 된다
나만의 주특기를 만들어야 한다
갭 투자도 결국에는 전세가 흐름이 중요하다
재개발 투자에서 중요한 건 위험 관리다
가로주택 투자에서 중요한 건 조합설립 여부다
투자를 해보니_경제적 자유를 핑계로 숫자 싸움에 매몰되지 말자

에필로그_혼돈의 2020년, 부동산 시장을 맞이하는 자세
코로나-19 팬데믹 위기, 어떻게 대응해야 할까?
상승하는 증시와 추락하는 경제의 괴리를 어떻게 봐야 할까?
코로나-19 이후 부동산 시장의 새로운 패러다임

부동산 가치가 비싼 호황기에는 없던 돈도 만들게 된다
그럼 호황기 때는 어떨까요? 호황기 때는 강남도 많이 오르지만 내 집도 오르고, 마음만 먹으면 좋은 가격에 매도하기도 어렵지 않습니다. 자산 가치에 대한 신뢰가 커져 웃돈을 주더라도 매수하려는 수요가 많기 때문입니다. 갈아타려는 곳의 집만 먼저 잘 잡으면 내가 가진 집을 팔고 대출을 더 해서 잔금을 치를 수 있습니다. 정부의 부동산 억제 정책으로 LTV 한도는 줄었지만 내 집을 팔고 받은 자금을 합치면 얼추 될 것도 같습니다. 더더군다나 상승장이 길어질수록 물가 불안과 민심을 달래려는 정부의 규제가 심해져서 기회를 놓칠 수도 있기 때문에 마음이 급합니다.

생애 주기를 활용한 부동산 투자에서 중요하게 생각하는 기회는 3번이 있습니다. 첫 번째 결혼 준비를 하며 신혼살림을 할 때, 두 번째 아이가 유치원에 들어갈 때, 세 번째 아이가 초등학교 고학년으로 올라갈 때입니다. 그중 첫 번째 생애 주기인 신혼 때는 부모의 보살핌에서 독립해 맞이하는 첫 시기이자 생애 유일하게 살아보고 싶은 곳에 살 수 있는 시기입니다. 지금까지 살았던 생활 반경을 벗어나 지도를 넓게 펴놓고 보기를 권장합니다. 자신의 첫 집을 마련하는 만큼 되도록 부동산에 관심을 가지고 입지 이야기를 최대한 많이 들으면서 자신의 첫 보금자리를 정해보는 겁니다. 직장과의 거리는 아주 불편할 정도로 먼 거리가 아니라면 조금은 우선순위에서 제외해도 무방합니다. 특히 서울은 웬만한 동네는 촘촘히 연결되어 있으므로 역세권에 비중을 크게 안 두어도 됩니다.

좀 더 구체적인 예를 들어보겠습니다. 30억 원의 33평 실거주 주택을 가지고 있으며 매일 격무에 시달리는 연봉 1억 원 직장인과 노트북 하나면 언제 어디서든 원하는 때 하루 4시간 정도 일해서 매월 1천만 원의 현금을 만들어낼 수 있는 무주택 프리랜서가 있습니다. 자산가의 기준으로 보면 부자이자 선망의 대상은 당연히 30억 원짜리 내 집을 가지고 있는 직장인일 것입니다. 그렇다면 경제적 자유를 얻은 사람은 누구인가요? 언뜻 결정을 내리기가 쉽지 않을 겁니다. 요즘 초등학생의 장래희망 1위인 건물주가 되면 경제적 자유를 획득한 사람일까요? 처한 상황에 따라 건물주라도 경제적 자유를 얻은 사람일 수도 있고 아닐 수도 있습니다.