지식산업센터 투자

프롤로그 | 지식산업센터 투자는 블루오션입니다

1장 | 지식산업센터란 무엇인가?
지식산업센터가 무엇일까?
오피스, 오피스텔, 기숙사, 지식산업센터의 차이
지식산업센터의 현황을 알아보자
사례 1. 세일하는 지식산업센터를 눈여겨보자

2장 | 지식산업센터 기본 지식 키우기
용도별 호실 구분과 입주 가능 업종
수익률은 어떻게 계산할까?
분양가를 결정하는 방법
전용률, 전용면적, 공용면적은 무엇일까?
지식산업센터 도면 보는 방법
시행사, 시공사, 신탁사, 분양대행사
좋은 물건도 안 팔리는 시기가 투자의 적기다
사례 2. 좋은 물건도 안 팔리는 시기가 투자의 적기다

3장 | 무조건 오르는 지식산업센터 투자법
어느 지역을 선택할까?
어떤 지식산업센터를 선택할까?
어느 호실을 선택할까?
제조형 드라이브 인은 무엇을 봐야 할까?
지원시설은 어떻게 투자해야 할까?
인테리어로 수익률 높이기
앞으로의 부동산 시장, 어떤 전략을 세워야 할까?
사례 3. 이왕이면 희소성 있는 지식산업센터를 선택하자

4장 | 지식산업센터 투자, 이것만은 조심하자
지식산업센터 투자 시 주의해야 할 점
분양 계약서에서 꼭 확인해야 할 사항
사업자 형태와 대출에 대하여
대출에 관한 모든 궁금증
임대가 안 나가면 어떻게 해야 할까?
기숙사 투자 어떻게 봐야 할까?
사례 4. 노후 대비용 상품으로 충분하다

5장 | 어느 지역을 봐야 할까?
구로구/금천구: 서울디지털산업단지
성동구 성수동 지식산업센터
송파구 문정지구 지식산업센터
영등포구 지식산업센터
수도권 지식산업센터 밀집 지역
신규 지식산업센터가 들어갈 곳: 택지개발지구
사례 5. 직장에 다닌다면 쉽게 레버리지를 이용할 수 있다

6장 | 지식산업센터 투자 절차와 세금
분양부터 입주, 임대, 양도까지
취득 단계에서의 세금
보유 단계에서의 세금
매도 단계에서의 세금
기타 비용으로는 무엇이 있을까?
사례 6. 최악의 경우를 감안하고 투자해야 한다

에필로그 | 그래서 어디를 살까요?

부록 1 | 업무지원시설 입주 가능 업종
부록 2 | 손품 팔기(검색 및 자료 수집)
부록 3 | 발품 팔기(임장)
부록 4 | 홈택스에서 개인사업자 등록하기
부록 5 | 홈택스에서 건물분 부가가치세 조기 환급 받기
주

세금 혜택은 지식산업센터에만 있으며, 일반적으로 지식산업센터의 관리비가 더 쌉니다. 오피스 빌딩은 건물주가 하나인 데 반해 지식산업센터는 호실별로 소유주가 따로 있습니다. 이렇게 입주한 소유주 대표들로 관리단이 구성되어 비용을 상세히 따지므로 건물주가 있는 오피스 빌딩보다 관리비가 저렴합니다. 지식산업센터의 관리비는 평당 5천~7천 원 정도이며, 일반 오피스 빌딩은 평당 2만~5만 원 정도입니다. 또한 지식산업센터는 대출이 70~90%까지 가능하지만 일반 오피스의 대출은 50~70% 정도만 가능합니다.

물건을 소개받았을 때 그 자리에서 바로 정밀하게 수익률을 계산하기 어렵습니다. 그때는 그냥 월세에 12를 곱하고 이를 전체 매매가(분양가)로 나누어보세요. 저는 이것을 순수 수익률이라고 부르는데, 2021년 초 현재 서울은 이 수익률이 4% 정도면 적당하고, 5% 정도면 수익률이 좋은 것으로 보면 됩니다. 요즘은 분양가가 높아져서 순수 수익률이 4%보다 낮은 경우도 많습니다. 이렇게 순수수익률로 계산하면 자기자본 수익률을 높아 보이게 하는 함정에서 피할 수 있습니다.