월 500 임대료 받는 엄마의 상가 투자 시크릿

프롤로그_상가 임대수입의 기쁨을 당신도 느끼기 바라며

1장. 엄마의 첫 상가 투자 도전기
어리바리, 나의 첫 부동산 투자
배움에서 활로를 찾다
실거주용 집과 투자용 집
나에게 이런 일이? 희망퇴직하다
월급 대신 임대수익에 도전하다
부록_초보 투자자를 위한 10가지 제언

2장. 상가 투자로 은퇴를 은퇴하다
나의 첫 번째 상가 매수 포인트
두 번째 상가에 도전하다
세 번째, 네 번째, 다섯 번째 상가를 사다
아파트 단지 내 상가, 주의해야 하는 이유
지하상가에 대한 편견을 깨자
효과적인 틈새시장, 지식산업센터
부록_네이버 로드뷰로 임장하는 방법

3장. 임대수입 300만 원 만들기 ①
퇴사 후 루틴이 노후를 결정한다
경제 공부를 통해 배움의 토대를 마련하자
상가 투자 절차와 세금
일반과세자 vs. 간이과세자
투자 물건 분석 노하우
등기부등본과 건축물대장을 확인하세요
수익률 계산하기
공인중개사 소재지 파악하기
부록_그래서 건강보험료는 얼마나 내나요?

4장. 임대수입 300만 원 만들기 ②
상가 급매 여부는 시간이 지나야 알 수 있다
평수별로 어울리는 업종이 다르다
상가는 세금이 많다는데 남는 게 있을까?
큰 상가 하나 vs. 작은 상가 여러 개
수익률도 좋고 공실 안 나는 상가?
상가 대출금, 어떻게 관리할까?
상가를 사야 하는 시기
경매로 상가 낙찰받기? 책처럼 쉽지 않다
우량 임차인을 너무 믿지 마세요
상가의 리스크, 공실과 연체
부록_상가 살 때 부동산에 뭐라고 문의해야 할까?

5장. 상가 투자도 요령은 있다
힘든 투자는 지양하고, 단순한 투자는 지향하고
비관적인 목소리에 휘둘리지 말자
계약 후에는 되돌릴 수 없다
너무 저렴한 월세 상가는 사지 마세요
높아지는 대출 금리, 상가 사도 될까?
제1종근린생활시설 vs. 제2종근린생활시설
묵시적 갱신은 NO! 꼭 연장계약서 작성하세요
중과세율이 적용되는 특수상가
임차인은 친구가 아닌 사업 파트너
상가를 매수할 때는 수다쟁이가 되세요
수익률을 간단하게 계산하는 방법
부록_상가 투자에 도움이 되는 카페들

6장. 상권분석 들여다보기
집 앞 정육점으로 보는 상권 이야기
시황을 읽으면 돈 되는 업종이 보인다
동네 안경점, 자세히 본 적 있으세요?
스터디카페와 학원 상가
미용실 상가와 1층 부동산 자리
무인점포 전성시대
부록_대한민국 50대 상권

에필로그_누구나 시작은 작고 초라하다

마침 퇴사 후 정기적인 수입에 목이 말랐던 저는 단번에 수익형 부동산에 매료되었어요. 주택은 잦은 고장과 수리로 임차인의 전화가 자주 왔지만 상가는 그런 부담이 덜했어요. 실제로 다가구주택을 추천한 직장동료는 임차인의 전화가 가장 무섭고 스트레스라고 했어요. 맨날 수리해달라는 전화에 시달려서 임대수익을 포기하고 갖고 있던 다가구주택을 판 적도 있다고 해요. 상가는 임차인 본인이 업종에 맞게 인테리어를 하다 보니 고장과 수리 문제로 시달릴 걱정이 덜했어요.

저는 일단 분양상가는 멀리했습니다. 높은 분양가도 문제지만 당장 임대수익을 얻을 수 있는 물건이 필요했어요. 그래서 임대가 맞춰지지 않은 상가는 되도록 피했습니다. 상가 투자에 대한 지식도 부족했고, 갖고 있는 자금도 너무 적어서 분양상가 투자는 아직 이르다고 판단했어요. 또 상가는 시세차익이 거의 없다고 들어서 높은 임대수익률만 추구했습니다. 저는 매매가 2억 원 미만으로 대출이 없다고 가정할 시 1층 상가는 수익률 5% 이상, 2층 이상 상가는 수익률 6% 이상만 찾았어요(참고로 대출을 받을 경우 기대수익률은 더 높아져요).

임차인이 일반과세자라면 임대인도 일반과세자로 납부를 진행해야 해요. 임차인이 납부한 부가세를 임차인이 다시 환급 받아야 하니까요. 사실 일반과세가 관리하기 수월한 부분도 있어요. 임차업종이나 임차인이 계속 바뀔 건데 미래의 임차인이 간이과세자일지, 일반과세자일지 알 수 없으니까요. 그냥 포괄적인 일반과세자로 진행하는 게 나을 수 있어요.