부동산 세금 총정리 부동산 절세 및 주택 임대 세금

SECTION 1 부동산 세금 조견표, 검토표 및 법령체계

부동산 세율
양도소득세 세율
소득세 기본세율
2주택자 조정대상지역 주택 양도소득세율
3주택자 조정대상지역 주택 양도소득세율
조정대상지역 2주택 이상 주택수 포함 여부 및 중과세대상
취득세 세율 요약표
지방교육세 중과세 세율
농어촌특별세 중과세 세율
주택분 종합부동산세 세율
증여세 또는 상속세 세율
증여재산공제
증여추정 배제기준
상속세 일괄공제

양도소득세 상담 검토표
보유주택 →양도일 현재 1세대 구성원 보유 주택 파악
일시적 2주택, 조정대상지역 일시적 2주택 비과세 검토
조합원입주권으로 취득한 주택 확인
주택 등 1채만 보유 비과세 적용
주택 등을 2채 이상 보유한 경우

부동산 세금 법령 및 세무상담
조세 법령 등 → 국세법령정보시스템
국세청 세무 상담 및 양도소득세 안내
국세상담센터 (☎126)
국세청 홈택스 → 기존 상담 사례 및 인터넷 질의
국세청 양도소득세 종합안내

SECTION 2 1세대 1주택 양도소득세 비과세

1세대 1주택 비과세
1세대 및 1세대에 포함하여야 하는 경우
1세대에 포함하지 않는 경우
직계비속의 연령이 30세 이상으로 세대를 달리하는 경우
30세 미만 직계비속이 독립적으로 생계를 유지하는 경우
세대 분리에 의한 양도소득세 비과세
세대 분리시기
주택의 범위 및 1세대 1주택
1세대 1주택 보유기간
보유기간 특례
1세대 1주택임에도 과세되는 경우
조정대상지역 1세대 1주택 비과세 요약
다주택자 주택 처분 관련 양도소득세 요약

SECTION 3 1세대 1주택 특례 (일시적 2주택 등)

이사를 위해 일시적으로 2주택이 된 경우
조정대상지역 일시적 2주택 비과세 특례
기타 2주택임에도 비과세 특례가 적용되는 경우
상속주택과 일반주택을 보유한 경우 과세특례 등

SECTION 4 조정대상지역 지정 양도소득세 중과세 등

조정대상지역 지정
조정대상지역, 투기과열지구 지정 현황(‘21.08.30 기준)
조정대상지역으로 지정이 되었으나 중과세되지 않는 경우
조정대상지역 양도소득세 중과세
중과세 여부 판정 요약

1세대 2주택 판단 기준 및 중과세 제외
중과세 판정대상 주택수에 포함하는 주택
1세대 2주택 중과세 제외 주택(주택수 포함)
2주택 이상 장기일반민간임대주택 중과세제외 등
조정대상지역내 임대주택 등록 및 중과세 제외
장기일반민간임대주택을 보유한 경우 중과세 여부 등

1세대 3주택 이상 판단 기준 및 중과세 제외
1세대 3주택 중과세에서 제외되는 주택
조정대상지역 중과세 적용 사례

SECTION 5 분양권 양도소득세 1주택?1분양권 비과세

분양권 양도소득세
아파트 당첨자 분양권 취득시기 → 당첨일
분양권 취득과 기존주택 양도 비과세 특례
일시적 2주택(1주택 및 1분양권) 비과세 특례 취득시기 등
<주의> 2017.9.19. 기간 계산에 대한 예규 변경
분양권과 취득세 중과세 → ‘20.8.12. 이후 주택수 포함

SECTION 6 입주권 양도소득세 1주택?1입주권 비과세

조합원입주권
재개발 또는 재건축조합의 입주권 및 분양권
조합원입주권 보유기간 및 취득시기
조합원입주권 비과세 특례 등
1세대 1주택 비과세
1주택과 조합원입주권 1세대 1주택 비과세 특례
조합원입주권을 승계받아 취득하는 주택의 취득시기
조합원입주권 양도소득세
조합원입주권과 관련한 기타 세금 요약
취득세(승계조합원), 종합부동산세, 재산세

SECTION 7 양도소득세 계산, 장기보유특별공제

양도가액 및 필요경비
필요경비로 공제받을 수 있는 지출액 등
양도가액에서 공제를 받을 수 없는 지출 사례
장기보유특별공제
조정대상지역 주택 장기보유특별공제 배제 및 중과세
고가주택 양도소득 및 장기보유특별공제
양도소득세 세율 및 신고?납부
1세대 1주택 등 비과세 → 양도소득세 신고의무는 없음
양도소득세(주택) 계산구조 (실거래가액)

SECTION 8 양도소득세 계산시 주의할 사항, 세금 절세

하나의 계약으로 2건 이상 물건을 양도하는 경우
사업자가 사업용 부동산을 양도하는 경우
양도소득 부당행위계산부인(저가 또는 고가양도)
직계존비속, 배우자간 양도시 주의사항
양도소득세 등 세금절세 전략
합법적인 절세
특정 기간 중 미분양주택, 신축주택 취득 감면

SECTION 9 비사업용 토지 양도소득세 중과

비사업용토지 양도소득세 10% 중과세
비사업용 토지 종류
비사업용에서 제외되는 토지
비사업용 토지의 장기보유특별공제 및 세율
비사업용토지 기본세율
비사업용 토지 기간 기준
2021.3.29. 부동산 투기 방지 대책 → 폐지

SECTION 10 장기일반민간임대주택 세제 혜택

임대주택 취득세 또는 재산세 감면 요약표
장기일반민간임대주택 장기보유특별공제, 양도소득세 경감
장기임대주택의 거주주택 비과세특례
장기임대주택 자진말소 → 거주주택 5년 내 양도 비과세
소득세 경감 및 종합부동산세 합산 배제
등록임대주택 소득세 감면[조세특례제한법 제96조]
장기임대주택 종합부동산세 합산 배제
주택임대소득 종합과세, 분리과세 및 세액 계산구조
아파트 장기일반민간임대주택 폐지
장기임대주택 개정 세법
임대주택 세제 혜택 및 개정 내용 요약

SECTION 11 오피스텔 세금 및 양도소득세

오피스텔 임대와 관련한 세금 개요
주거용 오피스텔 및 업무용 오피스텔의 세금 비교
업무용 임대 또는 사용
오피스텔을 주택으로 임대 또는 사용하는 경우
오피스텔 매입 및 보유, 양도와 관련한 세금
매입과 부가가치세
취득세 및 재산세
종합부동산세
오피스텔 양도와 양도소득세
업무용 오피스텔 양도시 부가가치세 신고?납부
장기임대주택 등록 세금 절세 등
오피스텔의 용도변경과 세무문제
오피스텔 임대수익 세무
업무용 오피스텔 임대 세무
주거용 오피스텔 임대 세무

SECTION 12 겸용 주택 취득세, 양도소득세 등

상가주택의 취득과 관련한 세금
상가주택 양도와 관련한 세금
상가주택의 주택 연면적이 큰 경우 1세대 1주택 적용
조정대상지역 상가주택 양도 → 주택수 2채 이상 중과세
상가주택 매매시 주택가액과 상가가액 구분
겸용주택 양도소득세 절세 및 세무리스크

SECTION 13 자경농지 양도소득세 비과세·감면 개요

감면대상 농지 요건
8년 이상 자경
자경기간 계산
농업소득외 소득 합계액이 3,700만원 미만이어야 함
감면한도액 및 감면대상이 아닌 농지

SECTION 14 종합부동산세 과세대상 및 납부

종합부동산세 개요
종합부동산세 납세의무자 및 과세대상
2021.1.1. 이후 부부공동명의 1주택자는 1주택자로 봄
종합부동산세 과세표준 및 세율
[핵심 요약] 주택분 종합부동산세 계산구조
1세대 1주택자 종합부동산세 세액공제
종합부동산세 합산대상에서 제외되는 주택
종합부동산세 고지 및 납부

SECTION 15 취득세 중과세 및 주택수 계산

취득세 신고?납부 및 세율
취득세 주요 개정사항(2020.7.10. 주택시장 안정대책)
취득세 중과세 및 중과세대상 주택수
취득세 중과세 세율
지방교육세, 농어촌특별세 중과세 세율
취득세 중과세 관련 주택수 및 중과세 여부
취득세 중과세 관련 주택수에 포함하는 주택
취득세 중과세 적용 제외 주택

SECTION 16 증여세 및 증여재산공제

증여재산공제 및 증여세 과세표준
증여세 또는 상속세 세율
증여에 대한 자금출처조사
부담부 증여 및 양도소득세

SECTION 17 상속세 및 상속재산공제
상속세
상속재산
상속재산에서 공제되는 금액
상속재산 기초공제액 및 일괄공제

SECTION 18 주택 구입 담보대출, 자금조달계획서 제출

주택담보대출
아파트 구입과 관련한 대출
분양 아파트 중도금 대출 및 잔금 대출
주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), DSR
조정대상지역, 투기과열지구, 일반지역 LTVㆍDTI 비율
무주택세대의 조정대상지역내 주택 취득과 주택담보대출
서민 실수요자 LTVㆍDTI 비율
1주택 보유 세대의 거주 이전 조정대상지역 주택 취득
주택 구입과 자금조달계획서 제출의무

SECTION 19 주택임대 사업자등록 주택 임대차보호법

주택임대 세무서 사업자등록
지방자치단체(시군구) 임대등록
(일반임대) 주택임대차보호법 요약

SECTION 20 등록임대주택 의무사항

시군구 등록 임대주택 관련 의무사항
임대차계약 신고 등 및 설명의무
등록 민간임대주택의 부기등기
임대보증금에 대한 보증보험 가입
시군구 등록 임대주택 양도시 의무사항

SECTION 21 주택 임대 종합소득세, 임대소득 분리과세

종합소득세 개요
주택수 계산 및 주택 임대소득 신고대상자
주택임대 총수입금액 및 간주임대료
주택 보증금 간주임대료
주택 임대소득 분리과세

SECTION 22 주택 임대업 종합소득세 신고

주택 임대업 규모별 종합소득세 신고 방법
간편장부대상자 추계신고
복식부기기장의무자의 추계신고
임대사업자(종합과세자) 소득공제 및 세액공제

■ 주택의 범위 및 1세대 1주택

● 다가구주택
다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.
다가구주택의 1세대 1주택 비과세 처리시 여러 가지 세무상 문제가 발생할 수 있으므로 각별한 주의를 하여야 한다.

★ <주의> 옥상에 옥탑방을 설치한 경우 다가구주택 요건을 충족하지 못하게 되어 임대에 사용한 면적에 대하여 양도소득세를 과세하게 됨

● 폐가(농어촌주택 등)의 주택 해당 여부 및 양도소득세
소득세법상 주택을 판정하는 때에 주택부분은 양도당시 사실상 사용하는 용도에 따라 판정하는 것이며, 그 사실상 사용하는 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 등재내용에 따라 판정한다. 따라서 주택으로 사용하던 건물을 장기간 공가상태로 방치한 경우에도 공부상의 용도가 주거용으로 등재되어 있으면 주택으로 본다.
다만, 장기간 공가상태로 방치한 건물이 건축법상 건축물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우에는 주택으로(기둥이 무너지고 없는 상태 등) 보지 아니하는 것으로 이에 해당하는지 여부는 사실조사하여 판단할 사항이나 건축물의 구조(벽, 기둥, 지붕)가 그대로 유지되고 있는 경우에는 주택으로 본다.
<세금 폭탄> 폐가가 아닌 경우 주택에 해당함
폐가는 주택으로 보지 아니하나, 폐가가 아닌 경우 주택으로 보아 폐가외의 다른 주택이 있는 경우 다른 주택 양도시 1세대 1주택에 해당하지 아니함에도 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 납부하지 않은 사실에 대하여 양도소득세를 추징함
★ <주의> 1세대가 1주택과 폐가(주로 농어촌 지역)를 보유한 경우로서 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 폐가를 허물고 양도하여야 한다.

■ 보유기간 특례

● 건설임대주택에 5년 이상 거주한 이후에 분양전환된 아파트를 양도하는 경우
민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우

★ <주의> 건설임대주택에 5년 이상 거주한 이후에 분양전환된 아파트를 양도하는 경우
민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우

<세금 폭탄> 건설임대아파트 5년 거주요건 및 분양전환 후 양도
건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우에는 취득일 이후 2년 보유 여부에 관계없이 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용 받을 수 있는 것이나, 임차주택에서의 5년 거주요건을 충족하지 못한 것으로 보아 양도소득세를 추징함
(양도, 조심2011광0994 , 2011.04.28 , 기각 , 완료)