전략가는 해외 리츠에 투자한다

추천사 ·4
프롤로그 | 리츠와 가까워지고 싶은 이들에게

PART 1. 해외 부동산으로 눈 돌리는 투자자들
▶부러운 미국 주식시장
▶꿈이 사라진 한국 주식시장
▶강남 아파트 불패신화는 과연 계속될까
▶성장동력이 사라진 한국경제
▶해외로 답을 찾아나선 투자자들
▶뉴욕에 있는 투자자는 어디에 투자할까
▶영토 넓혀가는 해외 부동산 투자
▶개인에게도 열리는 해외 부동산 투자 기회
▶1위 부동산 자산운용사를 주목하자
▶싱가포르 사례는 무엇을 말해주는가
▶가장 손쉬운 해외 부동산 투자법 ‘리츠’

PART 2. How? 상장리츠로 해외 부동산 손쉽게 투자하기
▶개인도 대형 부동산에 투자할 수 있다
▶해외 상장리츠 투자 사례
- 사례 1. 오피스텔 대신 미국 상장리츠를 매수하다
- 사례 2. 장기 분할 매수의 효과를 톡톡히 누린 글로벌 리츠
- 사례 3. 유학 간 자녀를 위한 월지급식 배당 리츠
▶해외 상장리츠, 어떻게 투자할까
- 첫째, 해외 상장리츠 직접 매수하기
- 둘째, ETF와 ETN으로 해외 상장리츠에 분산투자하기
- 셋째, 펀드로 해외 상장리츠 간접투자하기

PART 3. 각 국가별 리츠 시장
▶다변화된 투자처를 가진 미국 리츠 시장
▶미국과 닮은 듯 다른 캐나다 리츠 시장
▶주주가치 제고에 집중하는 일본 리츠 시장
▶글로벌에 투자하는 리츠를 사고 싶다면, 싱가포르 리츠 시장
▶퇴직연금 시장의 성장과 함께 발달한 호주 리츠 시장

PART 4. 일본부터 미국까지, 해외 리츠 종목별로 살펴보기
▶미국 리츠: 물류센터부터 월지급식 리츠, 데이터센터까지
- 미국 최대 물류센터 리츠 ‘프롤로지스’
- 미국 최대 월지급식 리테일 종합 리츠 ‘리얼티인컴’
- 5G시대 대표 통신시설 리츠 ‘아메리칸타워’
- 데이터센터 대표 리츠, ‘에퀴닉스’와 ‘디지털 리얼티 트러스트’
- 세일즈앤리스백 리츠 ‘글로벌 넷 리스’
- 글로벌 대표 헬스케어?요양시설 리츠 ‘벤타스’
- 미국 대학 기숙사에 투자하는 ‘아메리칸 캠퍼스 커뮤니티’
- 미국 대표 오피스 빌딩 리츠 ‘보스턴 프로퍼티스’
▶캐나다 리츠: 임대주택에서 헬스케어 리츠까지
- 캐나다 공모리츠와 역사를 함께한 대표주 ‘리오캔 리츠’
- 캐나다 임대주택 리츠의 대장주 ‘CAPREIT’
- 캐나다 최대 규모의 헬스케어 리츠 ‘차트웰’
▶일본 리츠: 안정적인 오피스부터 호텔까지
- 일본 오피스 리츠의 대장주 ‘니폰빌딩’
- 일본 중소형 오피스의 강자 ‘케네딕스 오피스’
- 오사카 대표 오피스 리츠 ‘MCUBS 미드시티’
- 일본 최대 규모의 주거용 리츠 ‘어드밴스 레지던스’
- 도쿄에 집중한다, 주거용 리츠 ‘컴포리아 레지덴셜’
- 일본 리테일 리츠의 대장주 ‘JRF’
- 후쿠오카를 대표하는 다각화 리츠 ‘FRC’
- 일본 호텔 리츠의 대장주 ‘재팬호텔리츠’
- 일본 물류창고 리츠의 선두주자 ‘JLF’
▶싱가포르 리츠: 오피스, 리테일, 물류센터까지
- 싱가포르 리츠의 매력을 고스란히 담은 ‘캐피탈랜드몰트러스트’
- 싱가포르 오피스에 투자하는 ‘캐피탈랜드 커머셜 트러스트’
- 안정성을 중시하는 ‘선텍 리츠’
- 처음으로 한국 오피스 시장에 투자한 ‘케펠 리츠’
- 미국 테크 시티에 집중 투자하는 ‘케펠 퍼시픽 오크 US 리츠’
- 싱가포르 대표 물류 리츠 ‘메이플트리로지스틱스트러스트’
- 4차 산업혁명에 투자하는 ‘아센다스 리츠’
- 싱가포르 유일의 데이터센터 투자 리츠 ‘케펠 DC 리츠’
- 전 세계 호텔에 투자하는 ‘애스콧 레지던스 트러스트’
- 고령화 시대에 투자하는 ‘파크웨이라이프 리츠’
▶호주 리츠: 셀프 스토리지부터 펍과 농장까지
- 호주 퇴직연금 시장과 함께 성장한 ‘차터홀 그룹’
- 사회 인프라 시설에 투자하는 ‘아레나 리츠’
- 친숙한 리테일 시설에 투자하는 ‘센터 그룹’
- 펍과 농장에도 투자하는 호주 리츠 시장의 매력
- 라이프스타일 변화에 투자하는 ‘내셔널 스토리지 리츠’

PART 5. 황금기를 맞은 한국 리츠 시장에 던지는 질문 13가지

그렇다면 부동산 시장에 흘러들었던 돈은 이제 어디로 가게 될까. 강남 아파트 투자를 로망으로 여겼던 한국인들은 이제 어디에 투자해야 할까? 필자는 이 책에서 소개하는 리츠도 대안이 될 수 있다고 생각한다.
정부가 리츠 활성화에 무게를 두고 정책을 펼친다는 점도 긍정적이다. 정부는 이미 2017년 10월 가계부채종합대책을 발표하면서 리츠 활성화를 천명했다. 특히 2019년 9월 11일에는 세제혜택을 골자로 하는 ‘공모형 부동산 간접투자 활성화 방안’을 발표하면서 개인이 5000만 원 한도로 3년 이상 공모형 리츠나 부동산 펀드에 투자해 얻은 배당소득에 분리과세 혜택을 주고, 세율도 현행 14%에서 9%로 낮춰 적용하기로 했다. 이러한 정부의 기조를 감안하면 향후 공모 상장리츠가 꾸준히 증가할 것으로 예상된다.
- 1부, 해외 부동산으로 눈 돌리는 투자자들

해외에는 개인들이 대형 부동산에 투자할 수 있는 길이 많다. 바로 ‘상장리츠(Listed REITs)’다. 대형 부동산을 유동화해 주식시장에 상장하면 개인에게도 주식에 투자하듯이 대형 부동산에 간접투자할 수 있는 기회가 생기는 것이다.
증시에 상장된 상장리츠는 주식의 형태로 쉽게 매수?매도가 가능하고, 만기가 없는 형태의 영속형 리츠다. 대형 오피스 빌딩이나 쇼핑센터, 호텔 등을 소유한 법인이 건물을 관리하면서 생긴 임차수익 및 매각차익 등을 ‘배당’이라는 방식을 통해 주주들과 정기적으로 공유하는 것이다. 이 방법이라면 건물이 너무 비싸서 살 엄두를 못 냈던 개인투자자도 간접적으로 건물주가 될 수 있다.
- 2부, How? 상장리츠로 해외 부동산 손쉽게 투자하기

우리가 캐나다 리츠에서 주목해야 할 부분은 바로 배당수익률과 변동성이다. 먼저 배당수익률을 살펴보면 미국 리츠 대비 약 0.6%p 높은 4.5%다. 변동성도 캐나다 리츠가 미국 리츠에 비해 확연하게 낮은 것을 확인할 수 있다. 다시 말해 최근 10년간 캐나다 리츠는 안정적 부동산 시장 덕에 안정된 고배당이 가능했기 때문에, 토털 리턴과 변동성 측면에서 미국 주식?리츠와 한국 주식 대비 매력적이라 할 수 있다. 참고로 변동성은 곧 위험이라 투자할 때 반드시 참고해야 하는 특징이며, 리츠에 투자하는 투자자들이 대부분 안정성을 중요하게 여긴다는 점에서 반드시 눈여겨봐야 한다. 그리고 캐나다 리츠의 배당 지급 주기는 월지급식이기 때문에, 월세처럼 월간 현금흐름을 창출하고자 하는 투자자라면 한번쯤 공부해볼 가치가 있는 시장이다.
- 3부, 각 국가별 리츠 시장: 미국과 닮은 듯 다른 캐나다 리츠 시장