공장 투자 이렇게 쉬웠어?

추천의 글_ ‘나만의 투자 기술’을 갖추었는가에 따라 경쟁력과 수익이 결정된다

프롤로그_경쟁 없이 부자가 되는 방법은 있다

PART01 월세와 시세 차익 모두 얻는 공장 투자
01 공장 투자는 월세 받는 토지 투자다
공장이란 무엇일까?
공장 투자를 왜 해야 하는가?
공장 투자의 장점 6가지
공장(창고) 업황 트렌드
실전 Tip_초보자들이 공부하기 좋은 시기는 따로 있다

02 공장 투자의 오해와 진실 파헤치기
공장 투자는 어렵다?
공장 투자는 투자금이 많이 들어간다?
공장 투자는 일반인과 상관없는 종목이다?
실전 Tip_부린이가 쉽게 부동산 고수가 되는 방법

PART02 쉽게 시작하는 공장 투자의 모든 것
03 공장 투자 쉽게 하는 비결
가치 투자 vs 공격적인 투자
공장을 매입하는 3가지 방법
공장 대출 잘 받는 방법
공장 수요와 공급
공장 매입부터 임대, 보유, 양도까지
지표로 공장 업황 간단히 확인하기
실전 Tip_좋은 공인중개사 사무소를 찾는 방법

04 쉽게 배우는 공장 용어
실무에서 말하는 공장의 종류
공장 등록이란?
공장 상가임대차보호법 적용 여부
실무에서 많이 쓰는 차량의 종류
공장 진입도로 쉽게 이해하기
공장 중요 옵션 3가지
실전 Tip_매도, 매수자와 협상을 잘하는 방법

05 공장 투자 어디에 해야 할까?
공장 투자 시 지역 선정하는 방법
개발 호재 쉽게 확인하는 방법
일반인이 투자 가능한 지역은 어디일까?
투자 시 피해야 할 지역

PART03 콕 짚어 알려주는 공장 필수 지식
06 공장 임대·매매가격이 형성되는 원리
공장 임대료는 어떻게 형성될까?
공장 매매가는 어떻게 형성될까?
공장 평형(금액)대별 공략 포인트
실전 Tip_제조 기업이 부동산 투자를 하는 방법

07 돈 되는 공장 고르는 7가지 기준
기준① 도로 폭은 넓을수록 좋다
기준② 층고는 처마 기준 최소 6m 이상
기준③ 단층 공장이 임대·매매하기 유리하다
기준④ 고속도로 IC가 근거리에 있으면 좋다
기존⑤ 주변에 민가 등이 없을수록 좋다
기준⑥ 공장이 밀집되어 있는 곳이 좋다
기준⑦ 계획관리, 자연녹지 내 위치한 공장이 좋다

08 공장 임대·매매 시세 조사 쉽게 하는 방법
매매 시세 조자, 두 가지만 알면 끝
임대 시세 조사, 한 가지만 알면 끝
온라인 조사 방법
오프라인 조사 방법
토지 시세로 공장 가치 평가하는 방법
실전 Tip_경·공매, 일반 매매 둘 다 봐야 하는 이유는?

09 임장 체크리스트 활용법
쉽게 배우는 5가지 분석 툴

10 산업단지 공장 투자법
산업단지란?
산업단지 vs 개별입지
산업단지와 개별입지 구분법

PART04 투자 수익을 높여주는 실전 노하우
11 이것만 알면 나도 공장 전문가
공장 층고 확인하는 2가지 방법
공장 준공일자 확인하는 방법
진입도로 폭을 체크하는 3가지 방법
위성 지도로 공장 평수 체크하는 방법
실전 Tip_시장에 완벽한 물건은 없다

12 돈을 부르는 공장 투자의 기술
공장 임대·매매 빠르게 맞추는 방법
호황과 불황일 때 공장에 투자하는 방법
공장 매물을 내놓는 적정 시기
임차 맞춰진 공장 매각하는 방법
공장 물건 복기하는 방법
공장 지붕을 이용해 추가 수익을 내는 방법

13 새는 돈도 막는 공장 관리 노하우
공장 누수가 발생했을 때
공장 임차인이 월세를 미납했을 때
공장 평수를 나눠 임차 놓는 방법
공장 리모델링을 통해 수익률을 올리는 방법
실전 Tip_부동산은 ‘현장’이 답이다

PART05 돈 되는 공장 빠르게 골라내기
14 체크리스트 핵심 포인트 활용법
15 실전 분석
실전 일반 물건 분석 1
실전 일반 물건 분석 2
실전 일반 물건 분석 3
실전 Tip_마음 편한 투자를 하는 방법

16 공장 경매로 수익 극대화하기
공장 경매를 해야 하는 이유
공장 경매 시 주의점
공장 경매 물건 조사하는 방법
낙찰 후 폐기물 처리하는 방법
낙찰 후 기계, 기구 처리하는 방법
공장 경매 감정일을 유심히 봐야 하는 이유
실전 Tip_결국 부동산은 하락하지 않는다

17 공장 임대·매매 계약 절차 및 주의사항
공장 임대·매매 계약 절차 및 흐름
임대 계약 시 필수 특약 모음
매매 계약 시 필수 특약 모음
임대인 사업자등록
임차로 받으면 좋은 업종 vs 안 좋은 업종
공장 전대차
공장 전입신고
공장 투자와 관련된 세금 알아보기

에필로그_노력으로 운명을 바꿀 수 있다
부록_공장 투자를 위한 사이트 활용법

우리는 생각한다. ‘과연 공장에 투자해서 돈을 벌 수 있을까?’, ‘일반인도 매입이 가능할까?’ 나도 그랬다. 예전엔 관심도 없었고 그게 돈이 되는 줄도 몰랐다. 공장 제조업을 하는 기업만이 소유하고 운영하며, 제품을 생산하는 용도로만 사용하는 줄 알았다. 그러나 공장을 소유하게 되면 대개 건물보다 더 넓은 토지를 소유하는데 이게 바로 공장 투자의 핵심이자 본질이었다.

공장은 접해 있는 도로의 폭이 넓을수록 인기가 많다. 왜냐하면 다양한 업종을 받을 수 있기 때문이다. 만약 건물 스펙이 비슷한 매물이 시장에 나왔는데 접해 있는 도로 폭이 3m(1차선)인 공장과 6~8m(2차선)인 공장이 있다면 후자가 먼저 임대·매매될 확률이 높다. 공장은 수요자마다 대형 차량 진출입 필요 여부가 다르다. 이때 도로 폭이 좁은 곳에 위치한 공장은 대형 차량 진출입이 필요한 업종을 받지 못한다. 반대로 도로 폭이 넓은 공장은 소형부터 대형 차량 진출입이 필요한 업종까지 아울러 받을 수 있다.

좋은 매물을 잡기 위해선 경·공매, 일반 매매 둘 다 봐야 한다. 가끔 투자자들 중 일반 매매는 싸게 살 수 없어 경매만 고집하는 사람들이 있다. 반면 경매는 좋은 물건이 없고 낙찰받기 어렵다며 일반 매매만 보는 사람들도 있다. 이 경우 둘 다 전쟁터에 무기를 2개 가지고 나가 싸울 수 있는데 1개의 무기만 갖고 나가 싸우는 꼴이다. 내가 지난 10년간 투자자로서, 중개 법인 대표로서 시장에서 살아남아 보니 일반 매매가 유리한 시기가 있고 경·공매가 유리한 시기가 있었다. 이런 이유로 우리는 경·공매와 일반 매매 2가지를 모두 활용해야 한다.