경매가 이렇게 쉬울 줄이야

저자 서문 경매 성공은 오랜 공부와 기다림이 아니라 적절한 전략과 타이밍에 달려 있다 •4

PROLOGUE 제대로만 받으면 하루 교육으로도 경매 실전 성공할 수 있다
첫 입찰에 낙찰 받아 매도까지 딱 3개월 걸린 직장인 A 씨의 사례 •13
알아두면 좋은 경매 상식 – 공동주택의 층별 시세를 알아보자 •15
하루 교육받고 이틀 후, 낙찰 받은 B 씨의 사례 •21
알아두면 좋은 경매 상식 – 대지와 맹지란 무엇일까 •22
낙찰가보다 높게 전세를 주어 수익을 낸 C 씨의 사례 •27
단돈 900만 원으로 낙찰에 성공하여 월세 받는 평범한 주부 D 씨의 사례 •32
알아두면 좋은 경매 상식 – 공동 주택의 종류에 대해 정확히 살펴보자 •34
직장인이라 시간이 부족했기에 공매를 선택한 E 씨의 사례 •37
알아두면 좋은 경매 상식 – 공매는 어떤 물건이 나오는가 •38

1 돈도 배경 없이도 경매로 성공할 수 있는 진짜 이유

PART 1 경매 초보 시절 경매를 망설였던 근거 없는 여섯 가지 이유
CHAPTER 1 자본: 경매는 반드시 많은 자본이 있어야 가능하다? •45
CHAPTER 2 시간: 일상이 너무 바빠 투자할 시간적 여유가 없다? •49
CHAPTER 3 죄책감: 다른 사람의 슬픈 사연을 나의 이익으로 한다? •52
CHAPTER 4 경기: 경매로 돈 버는 시대는 끝났다? •55
CHAPTER 5 법률: 법률적인 권리분석이 너무 어렵다? •59
CHAPTER 6 명도: 사람을 내보내야 하는 명도가 두렵다? •63

PART 2 그럼에도 결국 선택했던 재테크 수단, 경매

CHAPTER 1 나에게 남은 재테크는 경매뿐이었다 •67
CHAPTER 2 닥치는 대로 일단 경매 공부부터 시작하다 •71
CHAPTER 3 지식의 유무와 상관없이 누구나 겁나는 입찰에 도전하다 •75
CHAPTER 4 일반물건에서 특수물건까지 모두 경험하다 •80
CHAPTER 5 오랜 경험을 바탕으로 초보가 하기 쉬운 경매법을 찾다 •86

PART 3 쉽고 안전한 경매 무작정 따라 하기

CHAPTER 1 자신이 잘 아는 거주지 주변이 최고의 경매 명당이다 •93
경매 고수의 노하우 - 좋은 물건이란 어떤 것일까 •95
CHAPTER 2 진짜 입찰하고 싶은 물건을 찾을 때까지 기다릴 것 •98
알아두면 좋은 경매 상식 – 평과 ㎡ •99
경매 고수의 노하우 – 대법원 사이트와 유료사이트 활용법 •100
CHAPTER 3 경매 왕초보도 도전해서 100% 성공하는 물건 •103
알아두면 좋은 경매 상식 – 주택임차권 •104
경매 고수의 노하우 - 10분 만에 끝내는 권리분석 •105
알아두면 좋은 경매 상식 – 등기부 등본의 종류와 특징 •107
CHAPTER 4 법률 공부보다 어려웠던 초인종 누르기 •108
알아두면 좋은 경매 상식 – 미납관리비 인수 여부 •110
경매 고수의 노하우-현장 조사 쉽게 하는 법 •111
CHAPTER 5 현장과 무관하면 의미가 없는 시세 조사 •113
경매 고수의 노하우 - 시간과 경비를 아끼는 시세 조사 요령 •115
CHAPTER 6 적절한 입찰 금액은 과연 어떻게 결정할까 •118
알아두면 좋은 경매 상식 – 수익률 계산법 •120
경매 고수의 노하우-기일입찰표 작성 요령 •121
CHAPTER 7 입찰 봉투를 제출 시 주의해야할 것 •124
알아두면 좋은 경매 상식 – 입찰 준비물 •125
경매 고수의 노하우 - 입찰 당일 유의사항 •128
CHAPTER 8 첫 낙찰과 함께 찾아 온 기쁨과 두려움 •131
경매 고수의 노하우 - 낙찰 후 바로 해야 할 일 •133
알아두면 좋은 경매 상식 – 낙찰자가 되면 받는 것 •135
CHAPTER 9 점유자와의 첫 만남 이렇게 하면 된다 •137
경매 고수의 노하우 - 첫 만남은 언제, 어떻게 하나 •139
CHAPTER 10 너무나도 당당하게 요구하는 점유자, 어떻게 대처할까 •141
경매 고수의 노하우-적정 이사비는 얼마일까 •143
CHAPTER 11 명도를 합리적으로 마무리하는 전략 •147
경매 고수의 노하우-잔금 납부 전에 끝내는 명도 •149
알아두면 좋은 경매 상식 – 인도명령 신청 할 때 꼭 해야 할 일 •150
CHAPTER 12 첫 낙찰부터 연 수익률 26%를 달성한 노하우 •152
경매 고수의 노하우 - 안전하게 거래하는 법 •155

2. 이기는 경매를 위해 반드시 알아야할 톱3 고수 팁

PART 1 원리를 알면 어렵지 않은 권리분석
CHAPTER 1 말소권리 쉽게 이해하는 법 •163
CHAPTER 2 말소되지 않는 위험한 권리 아는 법 •166

PART 2 경매는 몰라도 주택임대차보호법은 알아두자
CHAPTER 1 경매와 상관없이 누구나 알아두어야 할 주택임대차보호법 •169
CHAPTER 2 대항력과 확정일자 - 임차인을 무적으로 만드는 요소 •175
CHAPTER 3 최우선 변제금 - 소액 임차인을 보호하기 위한 제도 •179

PART 3 100% 명도에 성공하는 노하우
CHAPTER 1 인도명령조차 신청해 본 적이 없는 나만의 비결 •185
CHAPTER 2 합리적으로 이사비를 주기 위해 협상하는 방법 •188
CHAPTER 3 명도에 응하지 않는 상대에 대처하는 법 •193
CHAPTER 4 명도 확인서부터 먼저 달라는 경우의 대처법 •198

PART 4 경매 초보가 가장 궁금해 하는 질문 베스트 7
CHAPTER 1 감정평가서와 비교해 보니 실제는 많이 다른데 어떻게 해야 하나요 •203
CHAPTER 2 직장생활을 하면서도 경매 투자 잘할 수 있을까요 •207
CHAPTER 3 경매를 전업으로 해도 괜찮을까요 •210
CHAPTER 4 단기투자하면 양도소득세가 40%가 넘는데 수익을 낼 수 있을까요 •214
CHAPTER 5 대출 규제가 심한데 저도 경락대출을 받을 수 있을까요 •220
CHAPTER 6 경락 대출이 잘 실행되지 않는 물건이 있나요 •223
CHAPTER 7 부동산매매사업자와 주택임대사업자로 등록하면 유리한가요 •225

부록 1 한 눈에 파악하는 경매 사이클 7단계 •228
부록 2 수리비도 아끼고 잘 팔리는 집을 위한 셀프 인테리어 팁 •238
에필로그 경매 재테크 성공, 결국 실행이 답이다 •259

직장생활 3년간 적금으로 모은 1천만 원으로 부동산 투자를 한다는 것이 쉽지 않다는 것을 알게 되었다. 또다시 절망감으로 우울한 날을 보내던 중 한 멘토를 만나 경매에 입문할 결심을 하게 되었다. “1천만 원으로 무슨 부동산 투자냐”라며 며 대부분의 사람이 나의 희망마저 꺾는 말을 했던 것과 달리, 멘토인 그분은 “100만 원만 있어도 부동산 투자를 할 수 있지. 경매를 통하면 충분히 성공할 수 있어. 단지 수익을 낼만 한 물건을 못 알아보기 때문이지”라고 말씀하셨기 때문이었다. 이 말에 힘입어 이때부터 열심히 경매에 도전했다. 실제 나의 첫 낙찰에 들어간 돈은 800만 원이었으며, 100~300만 원 정도의 토지를 경매로 낙찰 받아서 수백 % 이상 수익도 여러 차례 냈다.
주변에서 100만 원에 토지를 샀다는 얘기를 들은 적 있는가? 경매물건에는 늘 있다. 단지 수익이 날 물건인지 판단만 잘하면 된다. 돈이 없어 경매를 못 하는 것이 아니다. 수익이 나는 물건을 찾지 못하는 것이다. 돈이 없어서 경매를 할 수 없는 것은 아니다. 심지어 입찰 보증금도 보험으로 준비할 수도 있으니 경매에 입문하는 데 있어서 가진 돈이 투자가 가능한지의 판단 기준이 될 수는 없다. 가진 돈이 적어도 경매이기에 투자할 물건은 얼마든지 있다. 내가 가진 돈이 없었기에 경매를 시작하게 된 것처럼 말이다.

예전에도 그랬듯이 경매를 시작하는 사람이 100명이라면 이 중 70명은 1년을 넘기지 못하고 떠나며, 3년을 넘게 남아있는 사람은 10명이 채 되지 않는다고 한다. 이 10명만이 꾸준히 수익을 내고 있다는 말이 된다. 많은 사람이 경매에 도전하지만 결국 소수의 사람만이 경매로 성공하고 지속해서 투자하는 것이 현실이다.
이렇게 어느 업종이든 오래 버티기가 쉽지 않다. 경매도 마찬가지다. 꾸준히 노력하고 찾아야 한다. 그러다 보면 결국 성공이라는 달콤한 열매를 맛볼 수 있을 것이다. 경매는 본업을 하면서도 할 수 있다는 장점이 있다. 또한, 사업이나 주식처럼 한순간에 엄청난 손해를 보지 않는다. 부동산 경기에 따라 잠시 시세가 내려갈 수도 있지만 회복하지 못할 정도로 폭락하는 일은 거의 없다. 시간이 흐르고 나면 결국 이전 가격을 회복하게 된다.
앞서 사례에서 보았듯이 내게 교육을 받은 한 수강생은 첫 입찰에 낙찰에 성공했고, 3개월 만에 매도하여 제법 괜찮은 수익도 냈다. 1천만 원 투자해서 월세를 받는 수강생은 연 20%의 수익을 올리고 있다. 한 수강생은 1년에 3건이나 낙찰 받았다. 그중 두 건은 단기로 매도하고 한 건은 월세를 받고 있다. 이외에도 특수물건이 아닌 일반 물건만으로 수익을 내는 사람이 많이 있다. 앞의 사례처럼 몇 번의 입찰 만에 낙찰 받고 수익을 실현할 수도 있지만 오랜 시간 동안 낙찰을 못 받을 수도 있다. 개인마다 정도의 차이가 있겠지만 어느 일정 시점이 되면 물건을 바라보는 안목이 생기고, 돈이 되는 물건을 찾을 수 있는 능력이 생기게 된다. 계속 도전하다 보면 길이 보이게 될 것이다. 지금 이 순간에도 누군가는 좋은 물건을 저렴하게 낙찰 받아 훌륭한 수익을 내고 있다는 사실을 명심하자.