[큰글씨책] 빌사남이 알려주는 꼬마빌딩 실전 투자 가이드

프롤로그 | 꼬마빌딩 투자 전망

1장 빌사남, 꼬마빌딩 건물주 되다
1. 최악의 꼬마빌딩을 만나다
2. 누구 명의로 계약할 것인가?
3. 아이폰처럼 리모델링해 주세요
4. 건물 철거가 가장 어려웠어요
5. 성공적인 리모델링을 위하여
6. 어떤 업종을 할 것인가?
7. 최소 3년 운영 후 매각을 계획하다

2장 꼬마빌딩 건물주가 되는 길
1. 꼬마빌딩, 얼마가 있어야 투자가 가능할까?
2. 당신을 건물주로 만들어 줄 세 사람을 만나라
3. 투자계획표는 필수다
4. 법인 설립을 통한 매입도 고려해야 한다
5. 역시 현장에 답이 있다
6. 주변에 먼저 매각된 빌딩을 살펴라
7. 현장 답사시 필요한 3종 공적장부
8. 공적장부를 통해 꼭 확인해야 할 것들
[리모델링 성공사례 ①]
30년 이상 노후된 강남빌딩 리모델링

3장 꼬마빌딩 투자, 실전 노하우
1. 빌딩 투자 전 알아야 할 기초지식
2. A급 꼬마빌딩을 찾는 법
3. 프롭테크와 서울시 상권분석 사이트를 활용하라
4. 근린생활시설 꼬마빌딩을 주목하라
5. 환금성이 높은 곳에 투자하라
6. 주거시설의 호재와 꼬마빌딩의 호재는 다르다
7. 신축과 리모델링으로 건물에 트렌드를 입혀라
8. 노후된 주택을 싸게 매입해 용도를 변경하라
10. 꼬마빌딩에 SNS 포토 스팟을 만들어라
[리모델링 성공사례 ②]
역세권에 위치한 코너 건물 리모델링

4장 꼬마빌딩, 실전 투자의 모든 것
1. 한눈에 보는 꼬마빌딩 투자 로드맵
2. 매입 스케줄표 작성
3. 투자지역 선정
4. 매물 검토 및 과감한 의사결정
5. 계약 전후 체크리스트
6. 매입 후 건물 운영
7. 관리비 절감과 임차인 관리 노하우
8. 임차인 유치 방법
9. 매각계획
10. 빌딩 세금 총정리
[리모델링 성공사례 ③]
대로변에 있는 2층 건물 리모델링

5장 빌딩 투자, 성공을 벤치마킹하다
1. 3명의 동업자가 15억원 모아 강남 사옥을 매입하다
2. 직장인, 3억원으로 꼬마빌딩 건물주되다
3. 재임대를 통해 건물 가치를 올리다
4 주차장 확보만으로 수익은 배가 된다
5. 임대수익보다 운영수익이 중요하다
6. 1종 일반주거지역이 무조건 나쁜 건 아니다
[리모델링 성공사례 ④]
먹자상권에 있는 꼬마빌딩 리모델링

6장 빌딩 투자, 실패에서 배운다
1. 메디컬 빌딩이라고 안전한 건 아니다
2. 임대수익률만 보고 투자하지 마라
3. 상권보다 땅의 가치를 먼저 파악하라
4. 높은 리스백 조건에 현혹되지 마라
5. 토지 활용도가 낮으면 임대가 어렵다
[신축 성공사례 ⑤] 2층짜리 노후 단독주택 신축

7장 서울지역 꼬마빌딩 투자 분석
1. 강남구
2. 용산구
3. 성수동
4. 홍대, 연남동, 망원동

투자대상으로서의 꼬마빌딩은 일반적인 아파트나 상가 투자처럼 접근해서는 안 된다. 단순하게 다른 사람들의 성공사례나 수익률만 보고 투자해서는 안 되는 것이다. 같은 도로에 있는 건물이라고 해도 건물마다 특징과 매매금액이 다르고, 일반적인 임대수익률만 분석하는 게 아니라 기본적인 대지 분석부터 건물 분석, 임차인 분석 등 확인해야 할 항목들이 많기 때문이다.

빌딩 투자를 할 때 가장 중요하게 봐야 할 것은 언제든 원할 때 팔 수 있어야 한다는 것이다. 우리는 이를 ‘환금성’이라고 한다. 환금성이 높다는 건 수요가 많다는 것이다. 모든 재화의 가격은 수요와 공급에 따라 가격이 정해지기 때문에 수요가 많고 환금성이 높은 지역의 빌딩 가격은 오를 수밖에 없는 것이다. 그래서 많은 전문가들이 서울지역을 강조하고, 그중에서도 강남지역을 주목하는 것이다.

근린생활시설 건물에 대한 인기가 많아지면서 현금 10～20억원 정도를 보유한 투자자들이 대출을 이용해 30～50억원대의 꼬마빌딩을 많이 매입하고 있기 때문에, 30～50억원대의 전 층 근린생활시설로 되어 있는 꼬마빌딩의 인기는 더욱 높아질 것이다. 따라서 노후된 주택 건물을 저렴하게 매입해 신축이나 리모델링을 통해 근린생활시설로 용도변경을 하게 되면 많은 시세차익이 예상된다. 현금이 확보된 투자자라면 지금이 좋은 투자 기회가 될 것이다.