재건축.재개발 현금청산의 비밀

머 리 말

PART 1 개발구역 내 소유자들이 알아야할 주의사항

01 당해 개발사업의 관계자를 찾아라!
02 개발사업의 명칭과 근거법령을 알아야 한다
03 경험자의 조언은 더 주의해야 한다
04 나를 도와줄 전문가의 선택
05 분양, 청산, 양도, 소송, 수용 모두 스스로 결정하자!


PART 2 청산금, 현금청산금, 매매대금

06 조합원 청산금
◈ 조합원을 위한 종전평가 금액과 비례율
◈ 조합원 청산금은 언제 지급받게 되나?
07 조합원 자격을 상실한 자에 대한 현금청산금
08 재건축에서 조합설립 미동의자가 받는 매매대금
◈ 재건축사업의 조합설립 요건과 매도청구
◈ 매도청구 소송에서 결정되는 매매대금


PART 3 사업에 참여했던 사람들의 이탈

09 조합에서 이탈하려는 사람들에 대한 규제의 필요성
10 도시정비법 제73조는 조합 이탈에 관한 근거 규정이다


PART 4 현금청산 규정의 개정 경과 살펴보기
11 조합설립인가 접수 시점 시점과 관리처분인가 접수 시점으로 판단해야 한다
◈ 2018. 2. 9. 최신규정이 전부 적용되는 구역은 많지 않다
◈ 초과이익환수제도가 신법적용을 막았다
12 최초 규정부터 현행규정까지 모두 이해하고 있어야 한다
◈ 2002. 12. 30. 제정 당시 현금청산 규정
◈ 2012. 2. 1. 개정된 제47조 (2012. 8. 2. 시행)
◈ 2013. 12. 24. 개정된 제47조(2013. 12. 24. 시행)
◈ 2017. 2. 8 전부 개정된 제73조(2018. 2. 9. 시행)


PART 5 분양절차 이후 현금청산자가 되는 방법과 그 시점

13 분양통지의 대상과 재분양 신청
◈ 분양통지의 대상
[사견1] 재건축사업에서 조합설립미동의자에 대하여 분양통지를 해야 하는지?
◈ 재건축 미동의자는 분양신청으로 조합원 자격을 회복한다
[사견2] 개정된 도시정비법 하에서 표준정관 제9조 제1항 단서
◈ 여러 차례 진행된 분양절차
14 현금청산자가 되는 방법과 시기는 다양하다
◈ 분양신청을 하지 않는 방법
[사견3] 사업시행자의 분양신청 통지 기간
◈ 분양신청기간 내에 분양신청을 철회하는 방법
◈ 분양계약을 체결하지 않는 방법
[사견4] 분양계약을 체결하지 않는 자들에 대한 처리방안
◈ 관리처분계획에 따라 분양대상자에서 제외되는 경우
◈ 총회 제명결의 등에 따라 조합원 자격을 상실하는 경우
15 조합의 현금청산 이행기가 통일되었다
◈ 청산금의 지급 이행기
◈ 분양신청 마감일 다음 날 부터 협의 개시가 가능해 졌다


PART 6 현금청산 대상 부동산에 대한 소유권 변동

16 현금청산자가 되었는데 집을 팔 수 있을까?
17 현금청산 대상인 부동산이 경매에 올라왔다
◈ 경매물건에 대한 사전검토가 요구된다
◈ 채무자겸 소유자가 사업시행자 조합이다?
◈ 매도청구 소송 중에 소송대상 부동산이 낙찰
[사견5] 매도청구소송 진행 중 부동산의 소유권이 변경
◈ 토지수용절차 중 대상 부동산의 낙찰
18 증여해도 되나?
19 현금청산자가 사망했다?
20 부부가 공유하고 있는데 이혼을 한다?


PART 7 부동산 신탁과 현금청산

21 신탁은 무엇이고 왜 하게 되나?
◈ 신탁의 개념과 재건축사업에서의 신탁
◈ 도시정비사업에서 신탁의 필요성
◈ 정관 준수의무에 따른 자의적 신탁등기
◈ 소송에 따른 강제적 신탁등기
22 다른 재건축구역에서는 신탁을 하지 않았다고 하던데?
◈ 신탁은 법률상 의무절차가 아니다
◈ 주로 재건축 사업에서만 진행되는 신탁등기
23 현금청산을 생각하고 있는데 조합에서는 신탁을 요구한다?
◈ 분양계약 체결시점이 신탁등기 실행 이후라는 문제점
◈ 신의 성실에 원칙에 반한다고 판단한 법원의 판단
24 이미 신탁해 버렸는데 현금청산자가 되었다
◈ 신탁된 경우 현금청산자는 소유권이전등기를 이행할 할 의무가 없다
◈ 적극적으로 청산금 지급청구소송을 할 필요가 있다


PART 8 현금청산금의 산정 및 평가방법

25 재개발사업에서는 손실보상금이라 한다
◈ 개발이익 배제의 원칙
◈ 도시정비법상 협의평가와 토지보상법상 협의평가
◈ 보상평가의 근거를 구체적으로 제시하지 않은 평가는 위법하다.
◈ 대장 및 등기에 없는 무허가 확장부분 등도 보상 받는다
26 재건축사업에서는 매매대금이라 한다
◈ 현금청산자가 된 시점을 기준으로 한 시세평가
◈ 개발이익의 반영
[사견6] 재건축 현금청산자의 가격평가에 있어 포함되어야 할 개발이익
◈ 권리가액으로 현금청산 금액을 결정할 수도 있다
◈ 대장 및 등기에 없는 부분들에 대한 분쟁


PART 9 청산금의 지급 및 불복

27 재개발사업에서의 현금청산금 지급 및 수령절차
◈ 수용재결과 보상금의 지급 또는 공탁
◈ 수용재결에 대한 불복
[사견7] 기계적으로 증액되는 불복절차와 성공보수
◈ 이의재결과 증액보상금의 지급 또는 공탁
◈ 이의재결에 대한 불복
◈ 보상금 증액소송의 판결금액에 대한 지급 또는 공탁
◈ 보상금 증감소송에 있어 제소기간 60일에 대한 위헌분쟁
◈ 증액소송에서 지연가산금의 주장
28 재건축사업에서의 현금청산금 지급 또는 공탁
◈ 매도청구 소송의 1심 판결 후 절차
◈ 매도청구와 함께 제기된 명도 부분의 판결은 가집행
◈ 1심 판결에 불복하여 항소할 수 있다
◈ 2심 판결에 불복하여 상고할 수 있다


PART 10 청산금에 이자 붙여 받기

29 재개발사업에서의 재결신청 청구
◈ 토지보상법 제30조 재결신청 청구 제도의 이해
◈ 도시정비사업에서 정한 사업시행기간 동안 수용권이 부여된다
◈ 협의가 성립되지 않을 경우 수용절차로의 이행을 예정한다
◈ 토지보상법상 협의를 다시 거칠 필요 없다
[사견8] 대법원 2015. 11. 27. 선고 2015두48877 판결에 관하여
◈ 소촉법 개정으로 20%와 15%를 나누어 적용한다
◈ 도시정비법상 명시적으로 가산금 부과 근거를 마련하였다
◈ 재결신청을 지연하였다고 볼 수 없는 특별한 사정
◈ 재결이 실효된 경우 재결신청 청구의 효과는?
[사견9] 대법원 2015. 2. 26. 선고 2012두11287 판결에 관하여
30 재건축사업에서의 이행제공
◈ 동시이행관계에 대한 이해가 필요하다
◈ 이행제공의 방식
◈ 청산금 지급 청구소송
◈ 이행제공의 정도
◈ 저당권설정등기를 말소하지 않도록 이행제공을 할 수 있다.
◈ 반소로 제기할 것인지 별소로 제기할 것인지
◈ 사업시행자의 이행제공
◈ 채무의 이행의사가 없음을 명백히 한 경우 이행제공이 불요
◈ 이행제공으로 매도청구 확정판결을 의미 없게 만들 수 있다
◈ 개정법상 재건축에서의 이자 가산에 관한 규정


PART 11 현금청산 이외에 추가 보상

31 재개발사업에서의 주거이전비 등
◈ 지급대상자
◈ 지급의 요건
◈ 산정방식
◈ 동산의 이전비(이사비)
32 재개발사업에서의 이주정착금
◈ 지급대상
◈ 지급요건
◈ 산정방식
33 재개발사업에서의 영업손실보상
◈ 지급대상
◈ 지급요건
◈ 휴업보상과 폐업보상
◈ 산정방식
◈ 보상금청구의 방법
◈ 상가 근로자들의 휴직 또는 실직보상
34 매매대금 이외 추가보상이 없는 재건축사업
◈ 토지보상법의 준용규정이 없는 재건축
◈ 재건축 세입자에 대한 보상규정이 마련될 필요가 있다


PART 12 임차권자와 저당권자의 권리와 의무

35 임차인의 권리와 의무
◈ 지상권 등 계약의 해지에 관한 규정의 취지
◈ 해지권을 행사할 수 있는 자는 누구인가?
◈ 보증금 등을 조합에 청구 할 수 있다
◈ 임대인에게 대항할 수 있는 임차인에 한한다
◈ 권리순위와 무관하게 행사할 수 있다
◈ 기간에 대한 보장은 받지 못한다
36 근저당권자의 권리와 의무
◈ 도시정비법상의 물상대위권
◈ 토지보상법상의 물상대위권
◈ 저당권자에 대한 통지


PART 13 현금청산자가 물어야 할 사업비?

37 사업비를 물어야 한다는 판결의 시작
◈ 현금청산금에 사업비가 공제되어야 한다고 본 하급심 초기 판결
38 이후 사업비에 관한 구체적인 판결의 변화
◈ 청산자가 된 뒤에는 사업비를 분담하지 않는다
◈ 청산자가 되기 전까지의 사업비는 분담해야 한다
◈ 재개발과 관련한 사업비 판결
◈ 재건축과 관련한 사업비 판결
39 정관으로 미리 정했어도 사업비를 물리기 쉽지 않아졌다
◈ 사업 중간에 사업비를 미리 정산 할 수는 없다
◈ 충분한 정보의 제공 없이 정관을 변경한 것은 불합리하다
◈ 사업비 청구에 관한 정리
[사견10] 현금청산자들에게 청구되는 사업비


PART 14 현금청산자들의 세금의 문제

40 상가건물에 대한 부가세
41 양도소득세
42 대체취득으로인한 취득세 감면


PART 15 현금청산자에게 필요한 기본 양식

◈ 수용재결신청 청구서
◈ 지방토지수용위원회 수용재결에 대한 이의신청서
◈ 재개발 보상금 증액 청구 소장
◈ 재건축 이행제공 통지서
◈ 이행제공에 따른 청산금 지급청구 소장
◈ 재건축 청산금지급 청구소송에서의 감정신청서
◈ 매도청구소송에서 이행제공 완료에 따른 반소장
◈ 매도청구소송에서의 일반적인 답변서 및 준비서면
◈ 감정평가서에 대한 정보공개 청구서