안수남 세무사의 다주택자 중과세에서 살아남기

<목차>

* 머리말
용감한 사람과 지혜로운 사람의 차이

* 프롤로그
양도소득세가 3천만 원에서 5억 원으로 17배 불어난 사연

제1편 다주택자 중과세 편

제1장 8·2부동산대책의 양도소득세 강화내용

1. 양도소득세 과연 출구는 없을까?

2. 과세강화대책의 세 가지 주안점
￭ 투기지역 소재 3주택 이상 소유자에게 중과세율 적용
￭ 2주택자와 3주택 이상 소유자에 대한 중과세 규정
￭ 아파트분양권 중과세율 적용
￭ 조정대상지역에서 신규 취득하는 아파트를 비과세 받으려면?

제2장 다주택자 중과세 적용

1. 다주택자 중과세는 어떻게 변천해왔나?
◻ 다주택자 중과세 도입 경위
◻ 2005.1.1.부터 3주택 이상자에 대해 중과세 제도 도입
◻ 2007.1.1.부터 2주택자까지로 중과세 적용대상 확대
◻ 2009.3.16. 양도분부터 중과세 세율을 일반세율로 적용
◻ 다주택자에 대한 중과세를 투기지역에 한정하여 적용
◻ 장기보유특별공제 배제 폐지
◻ 2주택 중과세 규정도 폐지
◻ 2017.8.3. 투기지역 지정고시로 중과세 부활
◻ 2018.4.1. 최강 과세강화 정책인 다주택자 중과세 제도의 귀환


2. 중과세대상주택 판정기준
￭ 투기지역·조정대상지역에 소재한 주택에 한하여 중과세
∥적용사례 1∥ 의정부의 4억 원 상당 아파트를 2018.4.1. 이후에 매각할 경우 중과세 여부

￭ 중과세대상 주택수 계산
∥적용사례 2∥ 정고수가 소유한 중과세대상 주택수는 몇 채일까?

3. 사례로 보는 중과세대상주택 판정 요령
∥적용사례 3∥ 세종시에 2억 원 1주택과 4억 원 1주택, 청주시에 2억 원 1주택과 4억 원 1주택을 소유한 경우
∥적용사례 4∥ 과천시에 2억 원 1주택, 평택시 포승면에 2억 원 1주택, 천안시에 2억 원 1주택, 광주광역시에 2억 원 1주택을 소유한 경우
∥적용사례 5∥ 과천에 2억 원 1주택, 부산광역시 기장군에 2억 원 1주택, 천안시에 4억 원 1주택, 대전광역시에 2억 원 1주택을 소유한 경우
∥적용사례 6∥ 서울 강남구에 1억 원 1주택, 대구 수성구에 2억 원 1주택, 부산광역시 해운대구에 2억 원 1주택, 성남시 분당구에 2억 원 1주택을 소유한 경우
∥적용사례 7∥ 서울 강남구에 1억 원 1주택, 광명시에 재개발 조합원입주권 2억 원 1개, 부산광역시 해운대구에 2억 원 1주택, 구미시에 2억 원 1주택을 소유한 경우

4. 중과세를 받지 않는 주택은 어떤 주택일까?
￭ A. 5년(8년) 이상 장기임대주택은 중과세가 배제된다
￭ B. 조세특례제한법상 감면대상주택에 해당한 주택은 중과세가 배제된다
￭ C. 그 외 중과세가 배제되는 다양한 주택
￭ D. 중과세가 배제되는 주택들은 중과세대상 주택수에는 포함된다
∥적용사례 8∥ 장기임대주택 2채와 일반주택 2채 중 1채를 양도할 경우 중과세대상 주택수
￭ E. 1세대2주택 중과세 규정에서 추가로 중과세가 배제되는 주택들
∥적용사례 9∥ 장기임대주택 3채 + 소형주택 1채 + 일반주택 1채
∥적용사례 10∥ 처분순서에 따라 절세금액이 달라진다
￭ F. 놓치기 쉬운 2009.3.16.~2012.12.31. 기간 중 취득한 주택

5. 중과세 규정을 적용할 때 꼭 알아둬야 할 추가사항
￭ 재개발 및 재건축 아파트의 조합원입주권
￭ 주택수 계산방법과 기타 예외 상황에서 중과세 여부
◻ 1세대의 범위는?
◻ 다가구주택은 주택수 계산을 어떻게 할까?
◻ 공동상속주택 주택수 계산
◻ 부동산매매업자의 주택수 계산
◻ 혼인으로 1세대3주택이 된 경우에도 중과세를 적용할까?
◻ 의무임대기간 전에 일반주택을 양도한 경우 중과세 여부?
◻ 중과세대상주택을 동시에 양도한 경우 중과세되는 주택은?
◻ 기타 1세대1주택 비과세 규정을 적용할 때 주택으로 판정되는 경우

6. 중과세 시기별 양도소득세 부담비교
∥적용사례 11∥ 양도시기별 중과세 계산사례

제3장 다주택자 중과세에서 살아남기

1. 주택임대사업자 등록 시 단점과 장점
￭ 주택임대사업자 등록 시 단점
￭ 주택임대사업자 등록 시 혜택
2. 주택임대사업자에 대한 세제혜택
￭ 양도소득세 세제지원 제도에 주목하자
￭ 장기임대사업주택에 대한 양도소득세 지원
◻ 다주택자 중과세 규정 적용 시 중과세가 배제된다
◻ 1세대1주택 비과세 규정 적용 시 거주자의 주택에서 제외된다
◻ 장기임대주택 장기보유특별공제 추가 공제
∥적용사례 12∥ 장기보유특별공제율을 추가로 가산해 공제받을 경우 세부담은 얼마나 줄어들까?
￭ 장기일반민간임대주택 양도소득세 절세전략, 최고의 혜택
◻ 장기보유특별공제 최대 70% 공제 확대
∥적용사례 13∥ 양도차익이 1억/3억/5억인 경우 절세효과
◻ 양도소득세 100% 면제 도입과 적용시한 연장
◻ 장기일반민간임대주택(구 준공공임대주택)의 감면요건
∥적용사례 14∥ 100%와 70%의 절세효과 차이

3. 주택임대사업에 대한 종합소득세 바로 알기
￭ 주택임대소득의 과세체계
◻ 주택임대소득은 주택수에 따라 과세체계가 다르다
∥적용사례 15∥ 20억 원을 보증금으로 받은 경우 1년간 임대료 수입은?
◻ 주택임대소득은 일정금액 이하의 수입금액은 비과세와 분리과세를 한다
◻ 소형임대주택은 소득세 등이 감면된다
◻ 임대주택사업자의 결손금은 다른 소득과 통산한다
￭ 주택임대사업자 소득세 계산하기
◻ 임대수입금액이 연간 2천만 원 이하인 경우
∥적용사례 16∥ 주택 임대수입 금액 2천만 원일 경우 2019년 이후에 납부할 소득세는 얼마일까?
◻ 임대수입금액이 2천만 원을 넘을 경우

4. 임대주택자에 대한 보유세 감면 규정
￭ 임대주택에 대한 재산세 감면
￭ 종합부동산세 과세표준합산 배제 임대주택

5. 임대사업자에 대한 취득세 혜택
∥적용사례 17∥ 종합소득세와 건강보험료 VS 종합부동산세

[부록] 2017.12.13. 정부발표 임대주택 활성화 방안

제2편.
1세대1주택 비과세 관련 절세비법과 황당한 과세 사례

제5장 1세대 1주택 비과세 요건 바로알기

1. 1세대 1주택 비과세 규정은 지뢰밭이다

2. 1세대 1주택 비과세 규정은 거주자에 한하여 적용된다
￭ 이민자가 국내에 183일을 살면 비과세받을 수 있다는 말이 사실일까?
∥적용사례 18∥ 183일 거소 요건은 필요조건일까, 충분조건일까?

3. 1주택 비과세의 출발점, 세대 개념을 바로 알자
￭ 1세대의 중요성
￭ 1세대의 요건
￭ 가족이 동일한 장소에서 살아도 경제공동체가 아니면 구제방법 있다
∥적용사례 19∥ 경제공동체가 아닌 자매가 함께 살았다는 이유만으로 동일세대일까?
￭ 주민등록상 동일세대라도 사실상 생계를 달리하면 다른 세대로 인정될까?
∥적용사례 20∥ 부모님과 주민등록은 같이 되어 있으나 사실상 생계를 달리한 경우
￭ 장인 장모를 모시고 살 때는 불량한 마음을 먹어라
∥적용사례 21∥ 장모님을 모시고 살 경우 처갓집도 주택수에 포함될까?
￭ 위장으로 이혼했더라도 이혼한 부부는 동일세대로 볼 수 없다
∥적용사례 22∥ 다주택자 중과세를 피하기 위해 이혼 후 주택을 양도하고 재결합한 부부가 동일세대일까?
￭ 25년간 별거하고 연락이 두절된 부부를 동일세대로 볼까?
∥적용사례 23∥ 세상에 어떻게 이런 일이?
￭ 위장으로 세대분리를 하였다가 세무조사로 적발된 사례
∥적용사례 24∥ 세무 전문가들의 판단이 엇갈린 이유
￭ 눈 가리고 아웅 하지 마라
∥적용사례 25∥ 주택을 양도하기 직전에 부모님 주민등록을 세대분리했다면?

제6장. 주택수 계산은 미로찾기

1. 주택의 범위는 어디까지일까?
￭ 평수가 작은 무허가주택도 주택이다
∥적용사례 26∥ 재개발구역의 무허가주택을 소유한 상태에서 아파트를 처분하였다면?
￭ 주택의 기능을 상실한 폐가는 주택에서 제외할 수 있다
∥적용사례 27∥ 시골 농촌에 5년간 방치된 집은 주택수에 포함될까?
￭ 펜션의 일부를 거주용으로 사용할 경우 주택으로 본다
∥적용사례 28∥ 펜션은 영업용으로 사용하면 주택이 아니다?

2. 용도변경은 한 경우 어디까지 주택일까?
￭ 오피스텔과 별장 그리고 애인의 공통점은?
∥적용사례 29∥ 오피스텔을 일반사업자로 사업자등록을 하고 부가가치세를 내면 모두 주택일까?
￭ 용도변경을 한 경우 사실상 사용용도에 따라 주택 여부를 판단한다
∥적용사례 30∥ 주택을 개조하였으나 공부상 용도변경을 하지 않은 경우 주택으로 볼 수 있을까?
￭ 양도일 현재 주택인 경우 주택으로 사용한 기간은 통산한다
∥적용사례 31∥ 주택 → 상업용 건물 → 주택으로 용도변경을 한 경우

3. 주택이 멸실되었을 경우 나대지 양도
￭ 매수자의 요청에 의해 주택을 멸실할 경우 나대지 양도로 보지 않는다
∥적용사례 32∥ 양수인의 필요와 책임하에 철거되었음을 입증하라
￭ 주택 멸실 후에는 주택을 신축해 양도하라
∥적용사례 33∥ 2천만 원을 들여 주택을 지어 팔았더라면
￭ 2주택 보유자가 잔금 전에 주택을 멸실하고 1주택을 양도했다면?
∥적용사례 34∥ 차라리 주택을 헐어버리라

4. 아파트분양권, 이축권, 조합원입주권
￭ 아파트 분양권이 거주자의 주택이 되는 조건
￭ ‘이축권’과 ‘이주자택지 우선분양권’은 부동산을 취득할 수 있는 권리일까?
￭ 아파트 분양권의 잔금을 소액만 남길 경우 주택으로 취급한다
∥적용사례 35∥ 아파트 분양권의 양도차익 80%를 추징당한 사례
￭ 주택인 듯 주택이 아닌 듯, 조합원입주권

제7장. 특례주택

1. 다가구주택은 단독주택일까 공동주택일까
￭ 불법 용도변경 시 다가구주택 건축기준에 해당되지 않으면 공동주택으로 취급한다
∥적용사례 36∥ 주택면적을 더 넓게 하려고 상가 일부를 주택으로 불법 용도변경한 경우

2. 겸용주택, 주택면적이 중요하다
￭ 겸용주택 비과세 적용 시 숨은 주택면적을 찾아라
∥적용사례 37∥ 주택과 기타건물의 면적이 동일한 겸용주택을 양도하고 세금을 한 푼도 안 낼 수 있을까?
￭ 주택이 상가보다 작다고 해도 주택이 상가가 되진 않는다
∥적용사례 38∥ 주택이 상가보다 작은 겸용주택을 보유한 경우 주택수 계산은?

3. 고가주택
￭ 분산양도, 토지와 건물을 따로 팔 때 고가주택 양도세를 내야 할까?
∥적용사례 39∥ 토지 8억 원은 올해 보상받고 주택 7억 원은 다음해 보상을 받을 경우
￭ 장기보유특별공제에서 주택 보유기간
∥적용사례 40∥ 재건축한 주택의 보유기간 계산은?

제8장. 재개발 및 재건축 주택

1. 조합원입주권 비과세 특례
￭ 조합원입주권을 양도할 경우 보유주택을 확인하라
∥적용사례 41∥ 조합원입주권 양도 시 장기임대주택이 있으면 비과세를 받을 수 있을까?

2. 1주택자가 재건축한 아파트를 양도한 경우
￭ 주택과 부수토지를 다르게 적용한다
∥적용사례 42∥ 증가된 주택면적에 대해 비과세를 받을 수 있을까?

3. 조합원입주권을 취득하여 준공 후 아파트를 양도한 경우
￭ 재건축아파트에서 권리변환일이 갖는 의미
∥적용사례 43∥ 권리변환일 이전에 취득한 경우와 권리변환일 이후에 취득한 경우 보유기간의 계산은?

4. 1주택자가 조합원입주권을 취득한 경우
￭ 재개발 조합원입주권을 실수요 목적으로 취득하면 비과세 받을 수 있다
∥적용사례 44∥ 공사기간이 길어져 3년이 지나버린 경우 비과세 여부

5. 재개발 재건축 중 대체취득한 주택의 비과세 요건은?
∥적용사례 45∥ 재건축사업시행인가 전에 취득한 주택도 대체취득한 주택으로 인정을 받을 수 있을까?

제9장. 2주택 비과세 특례

1. 일시적 1세대2주택
￭ 종전주택을 취득하고 1년이 지난 후 새로운 주택을 취득해야 한다
∥적용사례 46∥ 믿었던 세무공무원의 배신

2. 상속주택
￭ 동일세대 간에 이루어진 상속은 상속주택 특례를 받지 못한다
∥적용사례 47∥ 1주택 소유자가 함께 살던 어머니 소유의 아파트를 상속받은 경우 양도하는 일반주택은 비과세를 받을 수 있을까?
◻ 상속개시 당시 소유하던 1주택에 대해서만 특례를 받을 수 있다
◻ 동일세대 간에 상속이 개시된 경우에는 적용대상이 아니다
◻ 동일세대라고 무조건 특례규정을 배제하는 건 아니다
◻ 1주택 소유자가 상속받은 주택을 먼저 양도한다면?

3. 소득세법상 장기임대주택
￭ 장기임대주택 보유 시 양도하는 주택은 거주요건을 충족해야 한다
∥적용사례 48∥ 불안했지만 계약을 하지 않을 수 없었던 한 교감선생님

4. 비과세특례 중복적용
￭ 상속으로 인한 1세대2주택 특례, 대체취득을 위한 일시적 1세대2주택 특례
∥적용사례 49∥ 1세대1주택 비과세 특례규정을 중복하여 적용할 수 있을까?

제10장. 주택 부수토지

￭ 도시지역으로 편입될 경우 비과세되는 부수토지가 절반으로 줄어든다
∥적용사례 50∥ 혁신도시로 지정되어 도시지역으로 편입된 사례
￭ 주택과 기타건물이 구분되어 있을 경우 부수토지 면적 안분 방법
∥적용사례 51∥ 무허가상가와 무허가주택이 함께 있는 대지의 양도소득세 5.5억 원을 절세한 사례
￭ 부모 소유 토지에 자녀 명의로 건물을 신축할 때 실익은?
∥적용사례 52∥ 주택은 베트남에서 거주하는 장남 소유, 토지는 그 주택에 살고 있는 아버지의 소유인 경우

제11장. 보유 및 거주 기간, 추가사항

1. 보유 및 거주 기간
￭ 보유기간 2년을 충족하지 못해도 비과세를 받는 경우가 있다
∥적용사례 53∥ 아버지로부터 증여받은 주택이 1년도 안 되어 공용주차장으로 협의매수된 경우

2. 1세대1주택 비과세 규정과 관련, 가장 많은 질문
◻ 1세대1주택 비과세되는 주택에 대해서도 양도소득세를 신고해야 하나요?
◻ 1세대2주택자가 1주택을 양도하고 남은 1주택을 언제 양도해야 비과세를 받나요?
◻ 1세대2주택을 보유한 상태에서 세대를 분리하는 경우 세대분리 후 2년 보유 요건을 충족해야 하나요?
◻ 1세대2주택자가 그중 1주택을 용도변경한 경우 소유주택을 언제 양도해야 비과세를 받을 수 있나요?

제12장 조세특례제한법상 감면대상 주택

￭ 2000년 12월 31일 이전에 임대한 다가구주택에 절세비밀이 숨어 있다
∥적용사례 54∥ 엄청나게 오른 가로수길 다가구주택의 절세비밀
￭ 조세특례제한법상 장기임대주택 관련규정
￭ 조세특례제한법상 감면대상주택 : 미분양주택 관련규정
￭ 조세특례제한법상 감면대상주택 : 미분양주택 관련규정
￭ 신축주택 및 농어촌주택 취득자에 대한 과세특례

제13장 취득 및 양도시기

1. 취득 및 양도시기의 중요성
2. 거래유형별 취득 및 양도시기
￭ 양도소득세는 원칙적으로 양도일 현재를 기준으로 판정한다
∥적용사례 55∥ 부동산을 사고파는 시기를 잘못 선택했을 때
￭ 집을 팔 때, 잔금일은 이사날짜로 잡지 말고 세금날짜로 잡아라
∥적용사례 56∥ 손 없는 날보다 더 좋은 이삿날
￭ 분양아파트의 취득시기는 준공일과 잔금일 중 늦은 날
∥적용사례 57∥ 선납할인을 받은 신규 아파트의 취득시기는 언제일까?
￭ 공익사업으로 협의매수되는 경우 양도시기를 조심하라
∥적용사례 58∥ 보상금을 지급하기 전에 소유권이전등기를 먼저 한다
￭ 비과세 감면되는 주택 업ㆍ다운계약서 써주면 낭패 당한다
∥적용사례 59∥ 매매계약서 양도가액을 3억 원 올렸다가 양도소득세 2억5천만 원 폭탄

돈 있는 사람들은 전문가들에게 묻고 물어서 실수를 하지 않는다. 진짜 재벌들은 최고의 전문가를 고용해 자신의 상황에 맞는 절세방법을 연구하고 또 연구해서 최소의 세금만 낸다. 그런데 재벌도 아니고 부자도 아니고, 많아 봐야 평생 아껴 모은 전 재산이 일이십억 원인 사람들이 한순간의 잘못된 판단으로 수억 원의 세금을 물게 된다면, 이후 정신적 고통은 이루 말할 수 없을 것이다.

약국에 가서 약을 달라고 하면 약사는 고객이 달라는 약을 팔 뿐이다. 그 약에 대한 부작용을 설명해주는 약사는 드물다. 비과세된다고 단정하고 양도소득세를 계산해달라고 요청하면 대부분의 세무사는 고객의 요청대로 세금만 계산해준다. 나중에 비과세가 안 되더라도 아무런 책임이 없기 때문이다.
비과세가 되는지 검토를 요청했더라면 이것저것 따져서 판단해주었을 것이다. 만약 상담료를 내고 상담을 받아 처리했더라면 상담오류에 대한 손해배상을 받을 수 있었을 것이다.