난생처음 10배 경매

머리말
PART 1 경매 공부, 하루면 충분하다
01 부자로 태어나지 못한 사람이 부자가 되는 가장 빠르고 확실한 방법
02 경매에 대한 다섯 가지 오해
03 경매가 정확히 뭘까
04 경매를 하려는 목적을 분명히 하라
05 반드시 기억해야 할 경매 6단계 사이클
06 경매 초보가 노려야 할 물건은 따로 있다
07 경매는 디지털과 아날로그의 조화다
08 경매, 꾸준함이 필요하다
09 권리분석, 10초면 끝난다

PART 2 경매 물건 샅샅이 파헤치기
01 부동산 경매 진행 절차
02 부동산 경매 입찰 절차
03 입찰 서류 작성하기
04 대법원 법원경매정보 검색하기
05 매각물건명세서 확인하기
06 현황조사서 확인하기
07 감정평가서 확인하기
08 법원사건내역에서 문건 접수 및 송달내역 확인하기

PART 3 고수가 되려면 알아야 할 경매의 기술
01 대항력, 우선변제권, 최우선변제권 구분하기
02 전 소유자가 임차인인 경우 대항력 발생시점은?
03 선순위 임차인이 배당요구 종기일 이후 배당신청을 했다면?
04 대항력 있는 임차인이 보증금을 증액했다면?
05 무혈입성_선순위 임차인 전액배당
06 건물 임차인이 강제경매 신청을 했다면?
07 대항력 있는 임차인이 권리신고를 하지 않았다면?
08 확정일자에 따른 임차인의 배당 지위
09 확정일자와 근저당 설정일자가 같을 때 우선순위는?
10 토지와 건물의 설정일자가 다른 경우는?
11 대항력 있는 임차인이 배당신청을 철회했다면?
12 단독, 다가구주택을 다세대로 전환한 경우 분양자격은?
13 근린생활시설을 다세대주택으로 불법용도변경했다면?
14 대지권 미등기인 경우 입찰해도 될까?
15 예고등기가 설정된 물건은 왜 피해야 할까?
16 경매 취하 가능성을 염두에 두고 입찰가를 산정하라
17 건축물현황도와 실제 현황이 다른 경우 입찰해도 될까?
18 청구금액이 1원, 형식적 경매 사건 입찰해도 될까?
19 근저당권자와 임의경매신청 채권자가 다른 경우 입찰해도 될까?
20 일반 물건도 대박이 된다

PART 4 10매 경매 실전 사례
01 투자 대상은 명도가 쉬운 물건으로 한다
02 감정시점과 입찰시점의 차이
03 갭 투자를 뛰어넘는 플러스 투자
04 투자금 회수가 빠른 아파트 투자
05 적은 돈으로 투자 가능한 다세대주택

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경매를 모르는 사람들은 권리분석이 어렵다고들 한다. 물론 틀린 이야기는 아니다. 권리분석은 파고들자면 정말 머리 아프고 어렵다. 하지만 그렇게까지 공부할 필요는 없다. 경매물건은 ‘특수물건’과 ‘일반물건’으로 나눌 수 있는데, 머리가 깨지도록 공부해야 할 분야는 ‘특수물건’이다. 이 중 일반물건은 권리분석이 무척 간단하다. 장담하건대 이 책에서 설명하는 방법을 잘 배워서 몇 번만 직접 해보면, 일반물건 권리분석은 단 10초면 끝낼 수 있다.

명도 과정은 전혀 어렵지 않다. 게다가 거주자에게서 위해를 당하는 경우는 거의 없다. 20년간 수천 건에 입찰하고 수백 건을 낙찰받는 동안 강제집행을 한 적은 단 두 번에 불과하다. 당시에도 임차인들에게서 해를 입거나 하지는 않았다. 그래도 명도 부분이 걱정된다면 입찰 과정에서부터 경매물건에 누가 사는지 조사해 그들이 법원에서 보증금 배당을 받는 물건만 찾으면 된다. 배당을 받는 경우라면 임차인은 낙찰자에게 협조적일 수밖에 없다. 왜냐하면 배당금을 받으려면 낙찰자의 인감증명서와 명도확인서를 법원에 제출해야 하기 때문이다. 이런 물건은 명도도 쉽고 위해를 당할 일도 없다.