난생처음 특수경매

프롤로그_경매 초보자도 쉽고 재미있게 특수물건에 투자할 수 있다!

PART 1 왜 특수물건 경매를 해야 할까?
01 누구나 하는 일반경매로는 수익을 낼 수 없다
02 경매 초보일수록 특수경매에 도전하라
03 계약금만 있으면 특수물건에 투자할 수 있다
04 부동산 경매 감정평가액이 실거래가보다 높은 경우가 많다
05 부동산 침체기에는 특수물건 경매가 답이다
06 낙찰만 받으면 팔 걱정하지 않아도 된다
07 특수물건은 아파트보다 환금성이 좋다

PART 2 특수물건 경매, 이것만은 꼭 알고 시작하자
01 경매 진행 절차 및 입찰 참여
02 경매물건 찾기 및 물건분석 절차
03 배당 원칙과 배당 절차

PART 3 법정지상권 경매, 고수익 투자 기회를 제공한다
01 법정지상권 경매란?
02 너무나 쉬운 법정지상권 경매 권리분석과 물건분석
03 법정지상권의 지료청구와 건물철거청구
04 돈이 되는 법정지상권 경매에 확신을 갖자
05 법정지상권의 대표적인 13가지 사례
06 법정지상권 경매 투자 성공 사례

PART 4 유치권 경매, 아는 만큼 수익이 보인다
01 유치권 경매란?
02 유치권 권리분석 공식
03 유치권이 성립하지 않음을 입증하는 증거 수집이 생명이다
04 유치권의 존재를 확인해야 성공한다
05 유치권 경매 투자 성공 사례

PART 5 지분 경매, 소액으로 단기 투자에 유리하다
01 소액으로 큰 수익을 올리는 지분경매
02 지분물건이 투자하기 좋은 이유
03 초보 경매 투자자가 지분경매를 꺼리는 이유
04 지분경매는 소액 투자자를 위한 틈새시장이다
05 지분경매 물건 낙찰 후 공유지분 처리법
06 지분경매 투자 성공 사례

PART 6 기타 특수물건 투자
01 선순위 임차권 무상거주, 가장 임차인 찾아내는 비밀의 열쇠
02 선순위 전세권, 2가지 조건만 찾으면 수익은 2배
03 경매 고수들도 두려워하는 선순위 가처분 해결 방법
04 변신의 귀재 선순위 가등기의 비밀을 캐라
05 선순위 가압류를 해결하면 뜻밖의 보물이 된다
06 아파트가 되어 돌아온 자투리 도로 투자
07 최고의 수익률을 보장하는 분묘기지권 투자
08 대지권 미등기, 토지별도등기, 제시 외 건물과 친해지면 알찬 수익이 따라온다

PART 7 왕초보도 경매 도사처럼 특수물건 경매하는 기술
01 특수물건 권리분석 실전 따라 하기
02 낙찰받은 물건에 하자가 있을 때 해결하는 방법
03 법정지상권에 투자하기
04 유치권에 투자하기
05 지분경매 물건에 투자하기
06 종잣돈 규모에 따른 특수물건 투자 전략

부록_특수물건 경매 초보자가 꼭 알아야 할 Tip
01 부동산 투자의 블루오션 공매시장 알아보기
02 쉽고 간편한 부동산 신탁공매 투자
03 NPL로 특수물건에 투자해서 부동산 폭탄 세일을 받자

에필로그_관심이 집중된 곳에서는 결코 고수익을 낼 수 없다!

경매는 특수물건부터 시작해야 한다. 왜냐하면 우량 물건은 경매 실력이 다져지고 나서 천천히 해도 늦지 않다. 우량 물건만 노린다면 패찰의 쓴맛만 보기 쉽지만, 특수물건은 낙찰 가능성이 크다. 거듭 말하지만 경매의 목적은 낙찰 자체가 아니라 물건을 싸게 사는 것이다. 낙찰 가능성도 크고, 좋은 물건을 싸게 살 수도 있으며, 실전 경험도 쌓을 수 있는 일석삼조의 기회가 바로 특수물건에 있다. 우선 특수경매로 종잣돈을 만들고, 경험을 쌓는 것이 중요하다.

부동산 경기가 침체될수록 사람들은 안전하고 좋은 물건을 찾으려고 한다. 그런 생각이라면 부동산 경매시장이 아니라 인근 부동산중개사무소에서 급매물을 찾는 것이 훨씬 쉽고 안전하다. 불안정한 시기에는 급매물을 시세보다 싸게 샀다 해도 부동산 가격이 얼마나 더 떨어질지 모르기 때문에 불안하기는 마찬가지다. 이럴 때 특수물건을 찾아서 투자한다면 기대 이상의 수익을 얻을 수 있다. 일반물건도 많기 때문에 특수물건에 대한 관심이 적고 유찰이 거듭되어 가격이 더 떨어진다.

경매물건은 낙찰받는 것도 중요하지만 제때에 적절한 가격으로 매각해야 수익을 낼 수 있다. 자신이 잘 모르는 지역의 물건, 특히 개발 호재나 특정 이슈가 없어 매수세가 따르지 않으면 수익을 실현하는 데 많은 시간이 걸린다. 따라서 제때 팔 수 있는 물건인지를 우선적으로 검토해야 한다. 어떤 물건을 아주 싸게 낙찰받았지만 제때 팔지 못해 애태우는 경우가 많다.
부동산 경매로 꾸준한 수익을 내려면 물건을 무조건 싸게 낙찰받아 비싸게 파는 것보다 적정 가격에 낙찰받아 빨리 수익을 실현하는 것이 낫다. 이 수익을 종잣돈 삼아 다른 물건을 낙찰받고 매각하는 것을 반복하다 보면 훨씬 큰 수익을 낼 수 있다.