빅데이터 부동산 투자 2021 대전망

추천사 부동산의 미래가 궁금한 사람이라면 꼭 읽어야 할 책!
(홍춘욱, EAR 리서치 대표)

프롤로그 한국 부동산 시장은 거대한 변곡점을 앞에 두고 있다

1장 빅데이터 부동산 투자의 시작
: 거시 경제를 알아야 돈의 흐름이 보인다
우리가 모르는 가계부채의 숨어 있는 폭탄
미국과 한국이 동시에 빠진 유동성의 함정
사상 최대 유동성 증가, 부동산 시장은 어디로 갈 것인가?
부동산 버핏지수로 자산시장 버블 진단하기
입주물량이 부족해 집값이 오른다고? 어설픈 통계의 함정
똘똘한 한 채, 서울 부동산, 살까요? 말까요?

2장 2018년 빅데이터 투자 전망 완벽 리뷰
: 그때 그 데이터를 믿을 걸 그랬네요
2018년 빅데이터가 유망 지역으로 선정했던 부동산의 현주소
서울, 대전, 전남 적중률 확인, 뜨거웠던 상승장 전망이 맞았을까?
경기, 인천 적중률 확인, 지역별로 달랐지만 이마저도 읽어냈다
경남, 경북, 부산 적중률 확인, 데이터는 지방의 하락장도 알고 있었다
울산, 제주 적중률 확인, 데이터는 인간보다 똑똑했다

3장 빅데이터와 함께 전국 17개 시도를 임장하다
: 데이터가 알려주는 돈 되는 곳, 안 되는 곳
앞으로 2년 실행한 자와 실행하지 않은 자의 초격차가 벌어진다
매매·전세 흐름으로 유망 지역 파악하기
전세 대비 저평가 인덱스로 덜 오른 지역 파악하기
소득 대비 저평가 인덱스로 돈 되는 곳, 안 되는 곳 알아보기
물가 대비 저평가 지수로 매수·매도 타이밍 잡기
주택구매력지수로 저평가 지역 확인하기
전세가율로 자본금이 덜 드는 지역 찾아보기
매매·전세수급지수로 안정적으로 상승할 지역 알아보기
전국 입주물량 체크로 수요보다 공급이 적은 지역 골라내기
지역별 미분양 수치로 팔아야 할 곳, 사야 할 곳 파악하기
그래도 어렵다면? 전국 17개 시도별 흐름 한 장으로 결론내기

4장 빅데이터로 바라본 2021년 유망 지역
: 빅데이터로 내 집 마련 절호의 기회를 잡아라
오를 곳만 콕콕 짚어주는 빅데이터
강원도가 심상치 않다, 강원도 원주시
충남의 반격이 시작된다, 충남 서산시
충북의 반전이 기대된다, 청주시 상당구
전북의 힘을 싣다, 전북 군산시
경남도 이제는 달라진다, 창원시 진해구
경북도 이제는 상승장이다, 포항시 북구

5장 빅데이터가 알려주는 전국 종합투자점수 랭킹
: 종합적으로 좋다면 오르지 않을 이유가 없다
모든 데이터가 좋은 지역을 선점하라
그래서 어디가 점수가 높은가요? 전국 세부 지역별 종합투자점수 랭킹

에필로그
한국의 부동산 시장에 빅데이터와 인공지능이 희망이 되길 바라며…… (김기원)
대한민국에서 가장 빠르게 부자가 되고 싶다면 감이 아닌 데이터를 믿어라 (이지윤)

코로나19발 위기로 인해 직장을 잃거나 은행으로부터 대출받은 사람들이 빚을 갚을 여력이 줄어들면 종국에는 금융권의 부실로 이어질 수 있다. 그로 인해 국내에는 심각한 경제 충격이 올 수 있고 실물, 부동산, 금융 등 복합적인 위기로 전개될 수 있다. 영화 「국가부도의 날」은 위기 상황에서도 누군가는 부자가 되고 누군가는 더욱 가난해질 것이라는 교훈을 준다. 많은 경제지표들이 경제 위기가 올 수 있음을 암시하고 있다. 미리 알고 대응하는 자와 그렇지 못하는 자의 미래는 분명 달라질 것이다. “서울로 가면 코 베간다.”는 옛말이 이제는 “경제 흐름도 모르고 부동산 매입하면 코 베일 수 있다.”라는 말로 바꿀 수 있을 듯하다. 자산증식을 위해 부동산을 공부하는 독자라면 경제 공부는 필수라는 점 강조한다.

부동산을 그저 감이나 대충 이럴 거 같다는 어림짐작으로 판단해서는 안 된다. 사람처럼 오류에 취약하지 않은 정확한 빅데이터를 통해 국내 주택시장에 버블이 있는지 없는지 진단해보자. 국내 주택시장에 버블을 진단하는 데이터는 은행 대출위험 인덱스, 통화량 대비 대출위험 인덱스, 통화량 대비 주택버블 인덱스다. 이 세 가지 지표를 보면 국내 부동산에 버블 여부를 진단할 수 있다.

자, 이제는 한국 부동산 시장에서 가장 큰 비중을 차지하는 수도권 아파트의 거래량 데이터를 살펴보자. 수도권에서 최근 같은 거래량이 터진 것은 2006년 말, 2015년 초, 2020년 중순으로 단 3번뿐이다. 공 교롭게도 시장의 변곡점 근처에서 거래량이 터진 것이다. 2006년 말 은 서울과 주요 수도권 시장의 과열된 분위기는 지금과 흡사하다. 즉 부동산 시장이 몇 년 동안 상승한 후 거래량이 터진 것이다. 당시 선수 들은 팔고 초보들은 매수했을 것이다. 몇 달 후 2007년 초 서울의 강 남 3구인 서초구, 강남구, 송파구의 고가 아파트들은 고점을 찍었다. 연 이어 중저가 아파트들이 많은 강북, 경기, 인천으로 매수세들이 확산되 며 수도권의 마지막 상승 파도가 2008년 중순 정도까지 이어졌다. 하 지만 이후 대세 하락이 시작됐다. 이러한 흐름이 의미하는 바는 고점 에서 엄청난 거래량이 터지고 1~2년 정도 지나면 시장에 변곡점이 올 수 있다는 것이다.