빅데이터 부동산 투자 2022-2023 대전망

추천사 부동산 시장을 거시경제 지표 관점에서 분석하라
(홍춘욱, 리치고 인베스트먼트 대표)

프롤로그 한국 부동산 시장에 거대한 변곡점이 시작됐다

1장 부동산 시장이 변곡점에 도달하였다
역사상 최대 고평가 상태인 부동산 시장에 금리 인상은 치명타이다
임대차 3법으로 인한 전세가격 상승은 매매가격 상승으로 이어질 수 있는가
서울 아파트는 공급 부족으로 몇 년 더 상승할 것인가
2020년 여름부터 2021년 여름까지의 상승은 비정상적인 폭등장이었다
수도권 아파트의 상승과 하락을 정리하면 인사이트를 얻을 수 있다
위기의 신호가 지속되고 있으니 무조건 오른다는 생각에서 벗어나야 한다

2장 부동산 정책에 따른 부동산 시장 분석
왜 ‘똘똘한 한 채’에 몰릴 수밖에 없는가
앞으로 규제 대출 완화 가능성은 있는가
2022~2023년에 주요 부동산 정책 이슈는 무엇인가

3장 전국 17개 시도 진단과 시도별 향후 전망
실행하지 않은 자는 지금이라도 움직여라
매매·전세 시세 추이를 보고 흐름을 파악하라
전세 대비 저평가 인덱스로 옥석을 가려라
소득 대비 저평가 인덱스로 투자 수준을 확인하라
물가 대비 저평가 인덱스로 상승률과 물가와의 격차를 확인하라
주택구매력지수를 통해 부동산 시장의 버블을 확인하라
전세가율을 확인하여 어느 지역으로 돈이 흘러갈지 예상하라
2022년 안정적으로 상승할 지역을 미리 알려주는 매매·전세 수급 데이터를 보라
입주 물량 추이를 살펴보고 미리 수요와 공급 확인하라
미분양 추이는 향후 부동산 시장에 영향을 끼치는 중요한 데이터이다
전국 17개 시도별 흐름에 대한 종합평가

4장 2021년 6개 유망지역 리뷰
데이터는 이미 유망지역을 알고 있었다
2021년 부동산 투자자들에게 각광받던 강원도 원주시
2021년 부동산 시장 침체의 늪을 벗어난 충남 서산시
규제지역임에도 2021년 부동산 시장 흐름이 좋았던 청주시 상당구
미래 일자리가 더욱 기대되는 전북 군산시
조선업의 부활이 시작되는 창원시 진해구
2021년 상승률이 둔화되었던 포항시 북구는 2022년에 기대할 수 있을까?

5장 2022~2023년 종합투자점수 랭킹과 유망지역
금융위기에도 리치고 종합투자점수는 오르는 지역을 알려주었다
아직도 세부적으로 찾아보면 종합투자점수가 좋은 지역이 있다
빅데이터로 바라본 2022~2023년 유망지역

에필로그
물극필반의 교훈을 되새겨보자(리치톡톡 김기원)
최적의 매수매도 타이밍은 언제인가(줍줍인 정세윤)

현재 한국 부동산 시장이 어디쯤 있는가를 가늠하는 것은 매우 중요하다. “무릎에 사서 어깨에 팔아라.”라는 투자 격언이 있다. 쌀 때 사서 비쌀 때 파는 것이 성공 투자의 기본 원칙이기 때문이다. 하지만 내가 계속 살아야 하는 집에 투자의 원칙만을 적용하기에는 무리가 많다. 그래서 위의 투자 격언을 내 집 마련에 적용한다면 “내 집 마련은 허리 밑에서 사야 한다”이다.
내 집 마련은 인생에서 가장 중요하고 비싼 구매 의사결정이다. 거주의 개념을 포함하고 있는데다 투자 측면에서도 매우 중요한 의사결정이다. 자칫 어깨 이상에서 내 집 마련을 하게 되면 3~4년 후에 상당한 재정적인 위험을 감수해야 할 수가 있다. 그 때문에 지금 부동산 시장이 어디쯤 있는가를 파악하는 것은 너무나도 중요하다.

2022년 부동산 시장 전망에서 꼭 짚고 넘어가야 할 ‘2020년 여름부터 약 1년간 엄청난 폭등장이 발생하게 된 배경’에 대한 설명은 대부분 빠져 있다. 그래서 필자가 이 부분을 짚고 넘어가고자 한다. 2020~2021년까지 부동산 가격이 상승할 가능성은 있었으나 그렇다고 이렇게까지 큰 폭등장이 나타날 가능성은 크지 않았다. 그 누구도 예상하지 못했던 ‘2가지 돌발 변수’가 2020년 3월과 7월 말에 발생했기 때문에 사실상 비정상적인 폭등장이 나타났던 것으로 볼 수 있다.
첫 번째 돌발 변수는 바로 ‘코로나19로 말미암은 유동성 폭증과 금리 인하’였다. 2020년 3월 세계보건기구WHO가 코로나 팬데믹을 선언함에 따라 전 세계 주가가 폭락하고 경제가 셧다운되자 각 국가는 엄청난 유동성을 풀고 금리를 과감하게 인하하였다. 이로 인해 대출 이자 비용이 급감하고 위험 자산에 대한 선호 현상이 나타나면서 주식, 코인, 부동산 등 자산 시장에 엄청난 버블이 생겨났다. 또한 코로나19 탓에 대부분 집에 있는 시간이 대폭 늘어나게 된 부분도 부동 산 가격 상승에 크게 한몫하였다.
두 번째 돌발 변수는 2020년 7월 말에 시행된 ‘임대차 3법’이었다. 전세 계약 갱신을 2년에서 4년으로 연장하자 집주인들이 전세금을 대폭 인상하였고 이 때문에 주택 매수 심리에 다시 한번 불을 지르게 된 것이다. 그래서 전세가가 급등하였고 다시 매매가의 급등을 불러온 것이다.

만약 미국의 금리 인상이 예상치를 넘어 지속되면 긴축 발작이 발생할 수 있으며 세계 경제에도 상당한 충격을 가할 수 있다. 그렇게 된다면 부동산 시장에도 좋지 않은 영향을 미칠 수 있으므로 2008년 하반기처럼 단기간에 부동산 가격이 급락할 수 있다. 하지만 그 이후에 다시 경기를 부양한다면 부동산 가격도 상승하는 흐름을 보이면서 쌍봉을 찍고 다시 하락할 가능성이 있을 것으로 판단된다. 하지만 코로나19로 인해 이미 역사상 유례를 찾아볼 수 없을 정도로 엄청난 유동성을 풀었기 때문에 추가로 경기 부양을 한다고 해도 한계가 있을 것이다. 따라서 필자는 이번에는 수도권 부동산 시장의 흐름이 과거와 달리 쌍봉 없이 대세 하락할 가능성이 더 크다고 예상한다. 다만, 미래에 어떤 일이 생길지는 그 누구도 알 수 없다. 이 때문에 쌍봉을 찍고 대세 하락할지, 아니면 쌍봉 없이 대세 하락을 지속할지는 장담할 수 없다. 하지만 분명한 것은 서울과 주요 수도권 부동산 시장의 대세는 이미 하락 쪽으로 서서히 기울어지고 있다.