무주택자를 위한 부동산 119

프롤로그_무주택자와 갈아타기를 희망하는 1주택자들을 위한 제언
이 책을 제대로 활용하는 법

(이론편)
PART 1 당장 내 집에 관심을 기울여야 하는 이유
1 | 집은 사는 곳 (live)이면서 사는 것 (buy) 이다
집값이 너무 올라서 걱정? 그래도 사야 하는 이유 | 임대차 3법이 문제가 아니다 | 자본주의사회에서 집은 재화다

2 | 집은 최고의 안식처이자 제1의 투자처다
돈을 모아서 집을 사겠다고? | 월 소득 1000만 원 vs. 자가 주택 보유자, 누가 승자일까? | 집도 없는데 주식 투자를 한다고?

PART 2 정보와 소음을 구별할 줄 알아야 한다
1 | 어설픈 경제 지식이 두려움을 만든다
금리가 오를까 봐 집을 못 산다고? | 테이퍼링? 양적 긴축? 주택이 얼마나 줄었는지는 따져 보았나? | 경제성장과 주택 가격은 얼마나 상관있을까?

2 | 글로벌 경제까지 걱정인가?
글로벌 금융 위기 이후 수도권 시장이 침체에 빠졌던 진짜 이유 | 일본과 미국의 부동산이 침체에 빠졌던 이유는? | 해외 부동산도 휘청거린다는데

PART 3 권위가 주는 경계음을 경계해야 한다
1 | 규제로 집값 잡을 수 있다던 정부
부동산만큼은 자신 있습니다 | 도대체, 투기꾼의 정체는? | 부동산 시장 규제? 집 살 타이밍이다

2 | 부동산 전문가(라고 불리는 사람들)와 소음 증폭 장치
과연 전문가들은 실제로 얼마나 잘 맞힐까? | 소음 증폭 장치들 | 신박한 이론들

(실전편)
PART 4 투기꾼들에게 지지 않는 지역 아파트 선정 성공 노하우
1 | 숲에서 시작하는 지역 선정 노하우
큰 지역을 중심으로 입주 물량과 매매·전세 사이클 함께 분석하기 | 전국의 미분양 및 매매·전세 비율 분석하기 | PIR, HAI 분석하기

2 | 프롭테크 활용법 ① ‘내 집 마련’을 위한 지역 고르기 노하우 완벽 공개
데이터로 지역 뽀개기 | 지역 자체는 어떻게 분석하지?

3 | 프롭테크 활용법 ② 어떤 아파트를 사야 할까?
브역대신평초? 학군? 상권? 공원? 뭐가 우선일까? | 입지 좋은 아파트 고르기 어렵다? 한 방에 해결하기 | 아파트 사기 전에 반드시 알아야 할 꿀팁들 | 아파트 팔기 전에 반드시 알아야 할 꿀팁들

PART 5 돈이 턱없이 부족해도 집 살 수 있을까?
1 | 프롭테크 활용법 ③ 아파트 청약, 무주택자의 베스트 초이스
아파트 청약의 기본, 이 책 한 권으로 끝내자! | 3기 신도시와 사전청약 주요 내용 요약 | 스마트하게 아파트 청약하기 | 미분양 분양권으로 ‘내 집 마련’에 다가가기

2 | 레버리지를 적절하게 활용하라
전국 지도를 주거 사다리로 만들어라 | 전세? 월세? 현명한 선택은? | 금융기관이 주는 최고의 혜택, ‘대출’

PART 6 ‘내 집 마련’을 위해 기억해야 할 지혜들
1 | 자본주의에서 생존하기 위하여
현금, 가장 위험한 선택 | 시장의 옳고 그름을 판단하지 마라 | 비효율적인 부동산 시장, 효율적으로 활용하기

2 | 자신만의 기준이 있으면 흔들리지 않는다
떨어지는 게 칼날인지 감인지 구분하기 | 거시경제 변수에 흔들리지 마라 | 모든 부정적인 것에서 탈출하기

PART 7 현 정부 부동산 정책의 분석과 전망
1 | 집 살 타이밍? 정책 방향 이해가 답이다
과거의 부동산 정책에서 미래를 볼 수 있다 | 윤석열 정부의 부동산 정책 방향은?

참고 문헌

최근 몇 년 동안 치솟는 주택 가격에 무주택자들 또는 갈아타기에 실패한 실수요자들은 누구보다 상심이 클 것이다. 어디서부터 잘못된 것일까? 금리 좀 올려서 집값 좀 안정시켜 달라고 했는데도 불구하고 가만히 있다가 최근에서야 찔끔찔끔 올리는 한국은행 탓일까? 아니면 한국은행도 미국의 정책 금리를 눈치 볼 수밖에 없으니 화끈하게 금리를 올리지 못한 미국 중앙은행 FED, Federal Reserve System 탓일까? 혹은 정권 초기부터 27회인지, 28회인지 모를 강력한 부동산 규제 정책 등을 내놓았지만 역대급 주택 매매와 전세 가격 상승률을 기록했던 문재인 정부의 문제일까? 아니면 실수요도 아니면서 여기저기 집을 많이 가지고 있는 다주택자 탓일까? 대출을 풀어서 주택을 사라고 수요를 자극해 현재의 부동산 상승을 낳았던 전전 정권(박근혜 정부)은 아무 잘못이 없을까? 이도 저도 아니면 결국 부동산 시장은 가라앉을 수 있었는데 갑자기 유동성을 계속 늘릴 수밖에 없게 만든 (생각지도 못했던) 코로나19 바이러스에 탓을 돌려야 할까? 지금 이 상황은 누구의 탓일까?
만일 현재 독자 여러분이 고민하는 상황과 비슷하다면, 그래서 현재 이렇게 된 상황이 속상해서 무엇인가 비난할 대상을 찾고 있다면 당장 그 비난을 멈추라고 얘기하고 싶다. 현재 상황의 모든 원인은 그 누구도 아닌 부동산에 무지했던 바로 당신 탓이기 때문이다._〈프롤로그〉 중에서

무주택자들은 명심하라. 이렇게 시장은 각자의 에너지로 움직이고 있다. (‘디커플링’이라는 표현을 쓴다.) 따라서 ‘내 집 마련’을 하고자 한다면 전국 평균 소식에 흔들릴 것이 아니라 실제로 매수하려는 지역을 세분해서 분석해야 한다. 즉 내가 관심 있는 지역의 가격 흐름이 중요하다.
전국 평균 수치만 듣고 주택 매매 여부를 판단한다면 정작 사고자 했던 관심 지역에 대한 잘못된 시그널을 갖게 될 수 있다._〈이 책을 제대로 활용하는 법〉 중에서

피터 린치Peter Lynch는 역사상 가장 위대한 펀드매니저이자 워런 버핏Warren E. Buffett과 함께 월가의 살아 있는 전설로 불린다. 그는 마젤란펀드를 13년간 운용하면서 660배에 달하는 뮤추얼펀드로 성장시킨 것으로 유명하다. 그런데 그의 저서 《전설로 떠나는 월가의 영웅》을 보면, 투자자가 스스로 주식을 매수하기 전에 답해야 할 첫 번째 질문은 ‘어떤 종목이 투자할 만한가?’가 아니라 ‘내 집이 있는가?’라고 한다.
그 이유는 다음과 같다. 우선 “100가구 중 99가구는 돈을 벌 수 있다”는 것이다. 바로 안정된 수익률 때문이다. 다음으로 “지렛대 효과 덕분에 계약금을 20%만 내고 10만 달러짜리 집을 산 뒤에 집값이 연 5% 상승한다면 계약금 기준으로 연 25%의 수익을 올리는 효과를 볼 수 있다”며 레버리지 효과를 설명한다._〈내 집에 관심을 기울여야 하는 이유〉 중에서