3천만 원으로 빌딩 한 채 사십시오!

프롤로그 나도 빌딩주가 될 수 있었다

1장 똘똘한 아파트 가고 확실한 빌딩 뜬다!
빌딩이 나를 강남 중심가로 인도했다
인구는 줄어드는데 부동산은 왜 자꾸 오를까?
아파트보다 유리한 빌딩 투자 조건 5가지
한눈에 훑어보기, 2021년 바뀐 부동산 정책 총정리
수익률 2.5%에도 빌딩 투자가 성공하는 이유

2장 이것만 알면 당신도 빌딩주 될 수 있다
두려움을 버려야 산다
타이밍을 잡아라
투자 목적을 분명히 하고 시작하라
다른 지역 A급보다 강남 C급을 선택하라
한눈에 훑어보기, 빌딩 투자 기초 지식

3장 빌딩 제대로 고르고 똑똑하게 사는 법
급매물과 경매 물건은 버리는 게 답이다
절대 투자하면 안 되는 건물 종류
한눈에 훑어보기, 용도변경
무조건 피해야 할 빌딩 투자처 13곳
계약 전 이것만은 반드시 체크하자
한눈에 훑어보기, 가짜 임대차계약서 실태?
큰 거 한 채 살까, 작은 거 여러 채 살까?
개인으로 살까, 법인으로 살까?
한눈에 훑어보기, 법인 회사 설립 방법
상권, 이렇게 접근하자
빌딩 대출의 모든 것
빌딩 투자 성공 사례

4장 빌딩의 가치를 높이는 운영 및 관리 노하우
빌딩의 가치를 결정하는 10가지 요인
투자한 빌딩의 가치를 올리는 5가지 방법
효과적인 관리와 운영 시스템
임차인 명도 쉽게 하는 방법
한눈에 훑어보기, 부동산 시장에서 제값 받는 방법

5장 3천만 원으로 빌딩주 되기
빌딩도 공동투자한다고요?
공동투자, 무엇이 좋고 무엇이 위험할까?
공동투자 세금 총정리
공동투자 성공을 위한 14가지 원칙
공동투자 성공 사례
공동투자 시장이 성장할 수밖에 없는 이유
한눈에 훑어보기, 모의 공동투자 시뮬레이션

6장 소액으로 살 수 있는 빌딩 투자 유망 지역 7선
연신내역
신림선과 난곡선 주변
장승배기역, 신풍역
창동역
망원역
도림사거리역
청량리역과 면목선 라인

끊임없이 빌딩 거래가 되는 이유가 뭘까? 바로 땅의 가치 때문이다. 땅의 위치로 인해 빌딩의 가치가 매겨지는 것이다. 땅 위에 건축물이 있고 월세가 나오면 그 가치는 더욱 높아지겠지만 건축물이 없거나 월세가 안 나온다고 하더라도 땅이 가치가 없는 것이 아니다. 건축물의 가치는 일부분이다. 건물이 높고 번듯하면 누구나 좋아할 것이지만 땅이 어디에 있느냐에 따라 건축물의 가치가 달라진다. 예를 들어 지방 소도시 읍내도 아닌 산골짜기 깊숙한 곳에 있는 15층짜리 건물은 아무리 번듯하고 세련되게 지어놓았더라도 빌딩의 가치는 제로에 가까울 것이다. 반면에 강남 한복판의 15층 건물은 연식이 오래되고 낡았더라도 가치를 따진다면 120%에 달할 것이다. 이제는 빌딩 투자도 아파트와 같이 시세차익 투자로 바뀌는 시대가 되었다.

건물을 매입할 때는 대출 여부가 굉장히 중요하다. 계약을 했는데 잔금을 못 치르는 경우는 대부분 매수자가 대출이 모자라서 계약을 깨는 경우다. 대부분 투자자들은 건물을 살 때 영혼까지 끌어모아 건물을 매입하는데 예상 금액보다 대출이 안 나오면 큰 낭패를 볼 수밖에 없다. 수억 원이라는 큰돈을 지인한테 빌릴 수도 없는 노릇이다. 그래서 대출금액을 미리 확인하고 매입해야 하는데, 계약 전에는 은행에서 대출이 나온다고 해서 계약했는데 나중에 알고 보니 대출이 적게 나와 큰 낭패를 볼 수 있다. 은행에서는 탁상 감정으로 예상 대출금액을 뽑아주기에 그것만 믿고 계약하면 문제가 생길 수 있다. 대출이 안 나오는 위험 요소를 미리 알고 대비한다면 위험을 줄일 수 있다. 이번에는 대출이 안 나오는 경우를 살펴보겠다.

우선 빌딩 매입을 하기 전에는 임대차계약서를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 임차인의 임대 기간은 언제부터 언제까지인지 그리고 곧 나가지는 않는지, 임대료에 부가세는 별도인지가 중요하다. 부가세는 임대료의 10%인데 간혹 임대료에 부가세를 포함시켜 수익률 계산을 하는 경우가 있다. 부가세는 세금이지 수익이 아니다. 그리고 관리비는 얼마인지, 관리비 지출은 얼마나 되는지, 밀린 월세가 없는지 등을 꼼꼼하게 체크해봐야 한다. 좀 더 디테일하게 알고 싶으면 음식점이면 음식을 가서 먹어보거나, 점심과 저녁시간에 손님이 얼마나 있는지 체크해보거나, 동네 주민들한테 평판을 물어보는 방법도 있다. 사무실이면 회사명으로 네이버 검색이나 구글링을 통해 매출이 얼마 정도인지 등을 파악할 수 있다.