1,000만 원으로 건물주 되는 부동산 경매

지은이의 말. 내가 부동산 경매를 하는 이유

Chapter 1. 나는 부동산 경매로 건물주가 되었다

한눈에 보는 경매 투자 튜토리얼
- #1. 경매 물건 검색 및 분석
- #2. 현장조사(임장)
- #3. 입찰과 낙찰
- #4. 명도
- #5. 활용
- #6. 정리

Chapter 2. 부동산 경매 투자의 시작

부동산 경매, 기본부터 알고 시작하자
- 부동산 경매의 분류
- 채무자는 정의롭고, 채권자는 나쁜 사람이다?
- 임의경매와 강제경매를 구분할 수 있어야 한다

부동산 경매, 왜 지금인가?
- 일반 부동산 투자에 비해 경쟁자가 적다
- 경매는 수요보다 공급이 더 많다

부동산 경매의 큰 그림부터 파악하라
- 적극적 재테크와 방어적 재테크
- 임대소득 창출을 위한 경매
- 사업소득 창출을 위한 경매
- 사업 기반 마련을 위한 경매
- 내 집 마련을 위한 경매

부동산 경매 투자의 진행 단계 이해하기
- 부동산 경매 투자 첫걸음
- 부동산 경매 투자의 기본 5단계

부동산 경매 투자의 핵심 공식
- 경매 목적별 필요한 비용
- 경매 투자에 실패하는 가장 큰 이유

부동산 경매에 필요한 마인드셋
- 객관성
- 예의
- 긍정적인 태도

Chapter 3. 무조건 성공하는 부동산 경매 따라 하기

Step 1-1. 물건 검색부터 꼼꼼하게
- 경매 사이트에서 물건 검색하는 법
- 가깝고 익숙한 지역부터
- 경매 물건을 볼 때 확인해야 할 것들
- 감정가의 90~100% 가격의 물건

Step 1-2. 생각보다 어렵지 않은 권리 분석
- 권리 분석 전에 기본 개념부터 알고 가자
- 말소기준등기 찾기 연습
- 권리 분석의 핵심, 매각물건명세서
- 등기부등본 이해하기

Step 1-3. 판단력을 요하는 상업성 분석
- 상업성 분석을 할 때 체크해야 할 것들
- 유찰된 이유를 추론해보자

Step 2. 현장 조사 노하우
- 임장 체크리스트 활용 방법
- 상가 투자라면 한 번 더 확인하자
- 공인중개사와 대화 나누는 요령
- 이웃이나 거주자 만나보기

Step 3-1. 입찰가 산정부터 경매 입찰까지
- 입찰가 산정하는 법
- 경매 매각기일 체크하기
- 입찰 서류와 보증금
- 입찰 결과 발표
- 대리인 제도 활용하기

Step 3-2. 낙찰 후에 진행해야 할 것
- 대출 알아보기
- 경락잔금대출이란 무엇일까?
- 만약 대출이 안 된다면

Step 4. 명도 협상과 실전
- 명도의 기본 구조
- 첫 방문 시 점유자를 만나지 못했다면
- 명도 협상의 시작은 상대방 분석
- 명도 실전 노하우 1: 인도명령
- 명도 실전 노하우 2: 점유자 유형별 대처법
- 성공적인 명도를 위한 핵심 포인트

Step 5-1. 효율적인 인테리어
- 인테리어의 핵심 포인트
- 적은 비용으로도 효과적인 가성비 인테리어
- 본격적인 인테리어와 업체 찾는 법

Step 5-2. 세입자 찾기와 관리
- 수익 창출의 마지막 단계, 세입자 찾기
- 세입자 관리 노하우

Chapter 4. 실전 투자 사례로 보는 케이스 스터디

레벨업 케이스 스터디 1. 광명시 주거상권 코너 지하상가
- 투자 의사결정 포인트
- 투자 결과와 교훈

레벨업 케이스 스터디 2. 부천시 지하 1층 목욕시설
- 투자 의사결정 포인트
- 투자 결과와 교훈

레벨업 케이스 스터디 3. 판교 오피스텔 공동투자
- 투자 의사결정 포인트
- 투자 결과와 교훈

낙찰률과 낙찰가율은 향후 부동산 경기 전망을 예측할 수 있는 대단히 유용한 지표다. 일단 낙찰률이 낮다는 것은 쉽게 말해 경매에 나온 물건을 사려는 사람이 없다는 뜻이다. 다시 말해 경쟁자가 없다는 의미다. 2022년 11월 기준 서울의 아파트 낙찰률은 14.2%였다. 이는 서울 지역에서 경매로 나온 아파트 10채 중 8채는 낙찰되지 않았다는 말이다. 이것을 한번 더 깊숙이 생각해보면, 초보 투자자도 어렵지 않게 낙찰 받을 수 있는 물건이 그만큼 많다는 뜻이다.

실력을 웬만큼 쌓으면 감정가 대비 90~100% 가격인 물건을 먼저 체크해보자. 초보자 입장에서는 다소 이해하기 어려운 조언일 것이다. 경매의 장점은 시세 대비 싸게 사는 것인데, 감정가와 거의 같은 가격으로 사는 것은 이득이 별로 없다고 생각할 수 있다. 그러나 감정가 대비 90~100% 가격을 가진 물건의 장점은 경쟁자가 거의 없다는 것이다. 즉 단독입찰할 가능성이 크다. 반면 가격이 낮은 물건은 경쟁자가 굉장히 많다.

다가구 주택은 등기부등본이 하나이며, 다세대 주택은 등기부등본이 여러 장이다. 이것이 의미하는 바를 쉽게 설명하자면, 다음과 같이 비유할 수 있다. 똑같이 여덟 가구가 거주하는 다가구 주택과 다세대 주택이 있다면, 다가구 주택은 8이고, 다세대 주택은 1+1+1+1+1+1+1+1이다. 즉 다가구 주택은 모든 가구가 하나의 등기부등본에 실려 있지만, 다세대 주택은 가구마다 등기부등본이 따로 나온다. 따라서 다가구 주택은 세부적인 권리 관계를 파악하기가 까다롭다.