해나경의 고시원 마스터 클래스

004 프롤로그

PART 1 - 20년 차 쇼호스트의 고시원 사업의 시작
012 억대 연봉 쇼호스트가 고시원 청소를 한다고?
023 대출 레버리지에 눈뜨다: 고시원 사업 자금
032 조언은 그 길을 가본 사람에게 듣는 걸로 하시죠
038 사업 처음이세요? 멘토는 필수입니다
045 고시원 창업만이 가지는 매력적인 시스템: 무인 운영
049 신소방법, 유행 없고 공급 어려운 고시원 사업의 비밀

PART 2 - 고시원 사업의 성패는 결국 내가 결정합니다
058 사업을 시작할 때 우리는 태도부터 달라야 합니다
063 성공적인 고시원 창업을 하고 싶다면 꼭 알아야 할 2가지
067 고시원 매물은 어디서 구하나요?
071 부동산 1번 손님이 되어야 하는 이유
078 수익률 계산법: 부동산 매물 브리핑을 다 믿는다고?
090 임장 체크리스트: 고시원 매물 임장하는 법
099 고시원 시장조사 방법
103 시장조사보다 더 중요한 나 파악하기
108 돈 된다면서 다시 고시원을 파는 진짜 이유는?
113 컨설팅 꼭 받아야 할까?
117 반드시 피해야 할 부동산이 있습니다

PART 3 - 망하지 않는 고시원 계약 프로세스
126 양도양수권리계약 특약 A to Z
132 임대차 계약 시 주의사항
138 잔금일까지 해야 할 일: 소방필증 준비
144 부동산 수수료
146 인수인계 체크리스트
151 세금 및 입실자 현황 파악

PART 4 - 고시원 가치를 200% 끌어올려 수익률을 높여봅시다
156 인테리어 업체 구하는 법
163 돈 아끼는 고시원 리모델링 공식
174 고시원 방 사진 잘 찍는 법
183 입실자 퇴실 없이 인테리어해도 됩니다
188 고시원 마케팅은 이렇게 합니다

PART 5 - 해나경 만실 노하우로 세상에서 가장 따뜻한 고시원 만들기
196 입실자 내 편 만들기
201 컴플레인 받지 않는 입실자 관리 비법
206 블랙리스트 입실자 대처 사례
216 해나경 특급 만실 노하우 치트키
226 시설업자 내 편 만들기: 무인 운영의 핵심
232 고시원 업무 루틴: 3개월은 직접 해 봐야 합니다
239 따뜻한 나눔을 실천하는 고시원
245 돈은 선하다: 고시원으로 행복을 삽니다

사람들은 묻습니다. “고시원은 언제까지 하실 거예요?” 저는 고시원 사업을 그만둔다는 생각을 한 번도 해 본 적이 없습니다. 매일매일 통장에 입실료가 들어오고 무인 운영이 가능합니다. 다른 업종에 비해 유행도 안 타고 양도 리스크가 적어 권리금 깎이는 일 없이 엑시트도 언제든지 가능합니다. 고시원은 저에게 돈의 흐름을 가르쳐줬고 사업의 묘미를 보여줬습니다.

여기서 중요한 점은 고시원은 개별성이 아주 강하게 존재한다는 사실입니다. 실제 인테리어 비용까지 2억 미만을 투자해서 월 800만 원 이상을 벌기도 하고, 3억을 투자해 월 500만 원을 버는 사람도 있습니다. 시장에서는 통상적으로 투자금 1억에 수익 200만 원 정도를 생각하면 된다고 하는데요, 참고하시면 좋을 것 같습니다. 단, 고시원 매물의 개별성이 워낙 강하다 보니 최대한 발품을 많이 팔아 임장 다니면서 매물의 가격 흐름을 파악하시길 당부드립니다. 수익 분석까지 제대로 해서 이왕이면 투자금 대비 수익이 많이 나는 매물을 잘 찾는 것이 중요합니다. 현재까지 제 지인과 강의 수강생들의 100여 건의 계약을 봤을 때 열심히 노력해
서 원하는 수익의 좋은 매물을 잘 찾았으니 이 책을 통해 본업보다 탄탄한 파이프 라인을 추가하셨으면 좋겠습니다.

1층 입구에도 고시원에서 보기 힘든 자동문을 설치했고 호텔 로비 같은 느낌을 조금이라도 더 주려고 노력했습니다. 실내화 서비스에 무인 택배함도 비치했습니다. 계단 중간중간마다 목공 작업을 해서 예쁜 조명과 함께 플랜테리어 디자인으로 꾸몄습니다. 아주 잠시라도 힐링하는 기분을 느끼게 해드리고 싶었습니다. 이렇게 입실자분들을 만족시켜드리면 제가 더 큰돈을 벌 수 있다고 확신했습니다. 돈보다 사람을 먼저 생각하고 제 고시원에 살고 계신 분들의 입장에서 운영을 하다 보니 이런 것들이 저만의 만실 노하우가 됐습니다.