감정평가에 이의 있소!

프롤로그 당신의 재산에 대해 가장 잘 아는 사람은 누구인가? …… 5

1장 감정평가 잘 받는 방법
01 협의보상 감정평가 …… 17
들어가며 협의보상 감정평가가 매우 중요한 이유 …… 17
농경지 …… 20
임야 …… 26
주택 …… 30
공장 …… 32
영업권 …… 35
영업이익 …… 35
고정적 비용 …… 36
이전비 …… 36
감손상당액 …… 37
부대비용 …… 38
현황과 지목이 다른 경우 …… 38
유형 …… 38
대처 방안 …… 39
02 재개발·재건축에서의 감정평가 …… 43
다세대주택, 아파트 …… 43
단독주택 …… 49
상가 …… 51
재건축 매도청구소송 …… 54
환지방식의 도시개발사업 …… 56
| Plus Tip | 사감정이 필요할 수도 있다 …… 59

2장 사례로 살펴보는 감정평가에 이의를 제기하는 게 맞는 걸까?
01 감정평가에 이의를 제기할 만한 사례들 …… 65
들어가며 아는 만큼 보이는 법 …… 65
개발하기 좋은 임야 …… 66
희소성이 높은 토지 …… 70
첫 번째 사례 …… 71
두 번째 사례 …… 74
세 번째 사례 …… 78
훼손된 개발제한구역의 토지 …… 82
용도지역 등이 상향 조정될 가능성이 있는 토지 …… 90
농업진흥지역이 해제될 가능성이 있는 토지 …… 90
계획관리지역으로 상향 조정될 가능성이 있는 토지 …… 91
주거지역으로 바뀔 가능성이 있는 토지 …… 94
지장물 평가액이 현실적 가격과 괴리되는 경우 …… 95
수목 …… 95
건물의 인테리어 등 …… 97
02 감정평가에 이의를 제기하지 말아야 할 사례들 …… 100
같은 도로변의 토지로 고평가된 경우 …… 100
대로변인데도 가치가 높지 않은 토지 …… 103
도로점용허가가 나지 않는 토지 …… 103
수변구역 …… 114
물리적으로 건축허가가 어려운 임야 …… 119
도로에 접해 있으나 상하수도 인입이 어려운 토지 …… 125
| Plus Tip | 비양심적 사감정은 No! …… 133

3장 감정평가 이후의 대응 방안
01 제도적 대응 방안 …… 139
들어가며 전문가를 너무 믿지 마세요 …… 139
보상평가 …… 140
내 보상평가액이 합리적으로 평가되었는지 확인하는 방법 …… 140
1차 감정평가 결과는 수정 가능하다 …… 141
사업시행자가 토지 이용 상황을 불리하게 판단할 때 …… 142
법적 권리구제 제도 …… 143
수용재결, 이의재결, 행정소송의 진행 방법 …… 144
혼자 수용재결을 진행하는 방법 …… 145
혼자 이의재결을 진행하는 방법 …… 150
혼자 행정소송을 진행하는 방법 …… 152
재개발·재건축 등에서의 감정평가 …… 161
종전자산평가에서 …… 161
현금청산평가에서 …… 163
재건축 매도청구소송 평가에서 …… 164
환지방식 도시개발사업에서의 감정평가에서 …… 164
02 현실적 대응 방안 …… 165
보상 지역에서 …… 165
사업자의 경우 …… 165
어느 지역에, 어떤 주택을 취득할까 …… 167
받은 돈을 어떻게 굴릴 것인가 …… 169
| Plus Tip | 사적 감정평가 잘 받는 방법
(feat. 감정평가사 선임 방법) …… 174
※ 사적 감정평가의 권리구제수단 : 감정평가 타당성조사 제도와 평가검토 제도 …… 178

에필로그 내 역적 하겠슴메! …… 182

한번 나온 감정평가 결과를 바꾸려면, 객관적이고 명백한 근거를 바탕으로 기존 감정평가 결과를 논파할 수 있어야 합니다. 하지만 많은 경우, 평가사들은 그렇게 할 역량이 없습니다. 또 할 수 있다고 하더라도 관행상 주저합니다. 괜히 다른 평가사의 평가액에 태클을 걸었다가, 내가 맞느니 당신이 맞느니 하는 분쟁에 휘말리기 쉽고, 이는 돈도 안 될 뿐더러 매우 피곤한 일이기 때문입니다. 또한 자신의 평가결과도 언제 뒤집힐지 모르기 때문에, 서로 봐주기식으로 다른 평가사의 평가 선례는 뒤집지 않으려고 합니다. 저는 물론 이것이 잘못된 관행이라고 생각합니다. 자신의 평가가 잘못되었다고 하더라도 그것을 인정하고 끝까지 책임지는 태도가 필요하다고 봅니다. 계속 서로 봐주기식으로 간다면 피해를 보는 것은 결국 시민들일 것입니다.

옛날에는 기존 평가관행에 따라서 평가해도, 그나마 실거래가와의 차이가 그렇게까지 크지 않았습니다. 그러나 이제는 사람들의 소득 수준이 높아지면서 아파트냐 빌라냐, 또 건물 상태가 어떠냐에 따라서 거래 수준의 차이가 커졌습니다. 그러니 이런 평가관행에서 벗어나야 했지만, 한남3구역 감정평가에서는 옛날식 평가관행을 그대로 적용하면서 문제가 발생한 거죠. 이렇게 억울하게 평가를 당한 분들이 청와대에 청원 글도 올리셨지만, 별반 소용은 없었던 것 같습니다. 어차피 종전자산평가라는 절차가, 모든 사람들을 만족시켜줄 수 없는 불완전한 평가라는 것을 법원에서도 인정한 바 있습니다. 그러므로 종전자산평가가 한번 나오면 이를 즉시 바로잡기는 사실상 어렵습니다. 관리처분계획 단계에 가서 다시 소송으로 다투는 수밖에없을 것입니다.
그러므로, 굳이 재개발·재건축을 안 해도 그럭저럭 거주할 만한, 즉 주차장 여건 등에서 우수한 다세대주택이나 아파트의 소유자들은 특히 주의해야 합니다. 잘못된 평가관행에 따라 평가당하지 않도록 미리 이러한 내용을 사업시행자(조합)와 담당 감정평가사에게 어필하는 것이 필요합니다. 종전자산평가 시에 단순히 대지권 면적이 중요한 것이 아니라 대상 부동산 본연의 시장 가치가 반영되도록 해야 할 것입니다.

최대한 감정평가에 잘 대비해서 평가를 받았지만, 이제 감정평가 이후도 문제입니다. 이의를 제기한다면 어떻게 할 수 있을까요? 행정사나 변호사들에게 의지하면 될까요? 천만의 말씀입니다. 흔히 전문가들은 우리가 아는 만큼 안다고 할 수 있습니다. 바꿔 말하면, 우리가 모르면 그들도 잘 모르는 경우가 많습니다. 우리가 부동산의 가치를 제대로 알고, 조금만 공부해서 문서 작성만 할 줄 안다면 그들에게 꼭 의지할 필요가 없습니다. 문서를 대신 써주고 제출해주는 그들에게 비싼 수임료를 지불할 필요도 없습니다. 그래서 이번 장에서는 나 홀로 감정평가에 대해 이의신청을 하는 방법들을 간략히 살펴볼 것입니다.