내 상가·건물에 어떤 업종이 적합할까?

프롤로그 5

1장 대한민국의 상권 역사와 트렌드
1. 1980년대 상권과 상가 - 발전기 13
2. 1990년대 상권 - 소비 황금시대의 명과 암 18
3. 2000년대 상권과 상가 - 산업구조 재편기 22
4. 2010년대 이후 상권과 상가(2010~2017년) 26
5. 2010년대 이후 상권과 상가(2018~2023년) 30

2장. 상가, 건물 취득의 목적
1. 자기 목적에 활용하기 위한 상가, 건물 49
2. 수익형 상가로의 활용 51
3. 상가는 임대 수익률이 높으면 최고일까? 53
4. 상가, 건물의 가치평가는? 58

3장. MD 구성을 위한 상권 분석
1. MD 구성을 위한 상권 조사 진행 과정 64
2. 상권 구조 이해의 필요성 71
3. 배후인구의 이동 흐름 분석 90
4. 배후인구와 타깃인구 분석 99
5. 직장인구와 유동인구에 대한 이해 110
6. 아파트 현황을 통한 상권 경쟁력 평가 118

4장. MD 구성 전략 실행
1. I. M과 브랜딩 전략 수립 126
2. 수요자 중심 상권 범위의 분석 130
3. 조닝과 상가 MD 구성의 차이 139
4. 상가 MD 구성을 위한 준비 141
5. 타깃 고객들의 소비는 어떻게 이루어지나? 146
6. MD 구성을 위한 업종 대체성 149
7. 층별 MD 구성 계획 실행 152
8. 업종 대체성을 위한 건축물 용도변경 154
9. 건축물 준공 시기의 중요성 161
10. MD 구성을 위한 프랜차이즈 이해 164

5장. MD 구성의 카테고리와 업종 이해
1. 키 테넌트 177
2. 키 테넌트에는 어떤 업종, 브랜드가 있을까? 181
3. 생활편의 소매점(Lifestyle Retail) 191
4. 식품점(Grocery Store, 1차 식품, 식품 가공, 제조· 판매) 196
5. 토탈 라이프스타일(Total Lifestyle)숍 199
6. 생활비지니스(Lifestyle Biz) 202
7. 음식점 - 한식, 고깃집, 분식 주요 프랜차이즈(Food-kor) 204
8. 음식점 - 일식, 아세안식(Food-asia) 211
9. 음식점 - 중식(Food-china), 마라탕 215
10. 음식점 - 미주식, 유러피안(Food Europe) 217
11. 음식점 - 치킨, 피자, 배달, 도시락(Food Delivery) 219
12. 주점, 치킨호프(Pub) 222
13. 카페, 커피, 베이커리(Cafe, Bakery), 패스트푸드 226
14. 뷰티&미용(Beauty) 231
15. 패션, 의류(Fashion) 234
16. 메디컬(Medical), 상담 센터, 동물병원 236
17. 교육(학원), 스터디카페(Education) 240
18. 피지컬(Physical)&스포츠 243
19. 문화&오락(Culture&Play) 246
20. 전자양판점&자동차영업소(Elec&Car) 248
21. 공공서비스&종교(Public&Religion) 249
22. 아일랜드 매장(Island Store) 250
23. 팝업 매장(Popup Store) 251
24. 기타 업종 카테고리(Etc. Store) 252

6장. MD 구성 상가의 사례 분석
1. 서울 마포구 합정동 메세나폴리스 - 스트리트 상가 유형 258
2. 위례신도시 위례중앙타워 264
3. 서울 마곡지구 발산역 힐스테이트 에코마곡오피스텔 상가
- 직장인 출퇴근 동선을 고려한 상가의 MD 구성 268
4. 김포시 운양동 운양프라자 - 신도시 근린 상가형 272
5. 서울 서대문구 북가좌동 성공타워 - 뉴타운 지역 근린 상가 275
6. 인천시 서구 아라동 로뎀타워 - 메디컬 상가 유형 279
7. 하남시 미사 2동 미사센트럴프라자 - 신도시 근린상업지역 283
8. 하남시 미사역 우성미사타워 287
9. 서울 강동구 고덕 그라시움 근린 상가 4동 - 재건축아파트 근린 상가 292
10. 금천구 시흥동 리메인시티 - 도심 거점형 상가 296
11. 인천시 서구 청라 라임타워 - 수변상가 유형 299
12. 서울 금천구 가산동 우림라이온스밸리 지원시설 - 지식산업센터의 지원시설(근린생활시설) 305
13. 김포시 구래동 다온프라자 - 유흥, 숙박상가 유형 310
14. 서울 여의도동 여의도 종합상가 314

‘내 상가, 건물에 어떤 업종을 유치할까’라는 주제로 책을 쓰면서 첫 번째 챕터를 어떤 내용으로 쓸 것인지 고민했다. 상권과 상가의 트렌드를 검토할 때 꼭 필요한 것이 그 시대의 상권과 상가를 이용하는 소비자들의 라이프스타일에 대한 이해라고 생각한다. 이런 점 때문에 이 책의 첫 번째 챕터는 1970년대와 1980년대 이후 그리고 현재까지의 사회·경제적 변화와 그 시대 소비자들의 라이프스타일이 어떻게 변해왔고, 그로 인해서 우리 상권과 상가는 어떻게 변해왔는지 살펴보려고 한다.

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상권 조사가 필요한 이유는 상가 투자나 자영업 창업을 하는 경우 상권이 어떤 경쟁력을 갖추고 있는지 정확히 분석해야만 실패하지 않기 때문이다. 임대 수익을 목적으로 취득하거나, 신축한 상가에 있어서도 매수나 신축 준비 단계에서 상권 조사에 따라서 어떤 업종, 아이템을 유치할지 결정할 때 성공적 투자가 가능하다. 분양 상가에 있어서도 시행사는 상가의 어떤 점이 경쟁력이 있는지 상가 투자자나, 선임대를 위한 프랜차이즈 본사에 프로모션할 수 있어야 최종 목표인 완판을 이룰 수 있다. 이번 장은 MD 구성을 위한 상권 조사를 어떤 과정을 거쳐서 진행할지 신도시를 기준으로 예를 들어 설명하려고 한다.

상권 범위를 나누는 고전적인 방법은 물리적 거리를 기준으로 1차 상권, 2차 상권, 3차 상권으로구분하는 것이다. 그런데 최근 추세는 상가 환경에 따라서 수요자를 어떻게 집객할 것인지를 기준으로 상권 범위를 결정하고 MD 구성을 하게 된다. 상가 MD 구성에서 각 조닝별로 어떤 카테고리와 업종을 유치할 것인지 결정하기 전에 상권 범위에 어떤 수요자(고객)들이 분포하고 있는지 조사하는 것이 가장 중요하다. 상가, 건물을 중심으로 어떤 수요자들이 분포하고, 그들이 필요한 것이 무엇인지 어떤 수요가 발생할 수 있는지 파악할 필요가 있다. 그렇다면 먼저 수요자의 범위를 결정할 때 필요한 환경 분석에는 어떤 것이 있는지 살펴보자.