공무원 때려치우고 상가주택 건축주가 되었습니다

프롤로그 5급공무원을그만두었습니다 5

1장. 평범한 내가 상가주택을 짓게 된 이유
왜 아파트가 아닌 상가주택이었을까 12
신축의 목적을 분명히 하자 16
어디에 지을까 19
무엇을 지을까 24
[실전 건축] 나의 상가주택 신축 타임라인 28

2장. 좋은 땅을 찾아내는 방법
입지 좋은 곳을 찾아 2년간 방황하다 32
토지 분석 잘하려면 이 정도는 알아두자 39
내 손으로 직접 토지를 분석해보자 52
[실전 건축] 후보 지역을 하나씩 분석해보자 58
가설계로 예상 수익률을 계산해보자 62
[실전 건축] 최종 선택한 땅의 수익성은? 67

3장. 부지 계약부터 대출 및 잔금까지
드디어 땅을 계약했다 74
[실전 건축] 잔금 전 멸실과 취득세 중과 문제 80
사업자등록은 뭘로 할까 85
사업자등록 신청하는 방법 94
레버리지의 마법, 대출 받아 활용하기 98

4장. 설계 및 시공사 선정
설계만 잘해도 절반은 성공이다 106
사소하지만 고려해야 할 것들 112
같은 면적도 최대한 넓게 쓰는 방법 123
[실전 건축] 반지하, 넣을 것인가 말 것인가 126
시공사만 잘 골라도 10년 안 늙을 수 있다 130
시공사 계약서는 어떻게 쓰나 139

5장. 철거 및 사전절차
본격적인 공사의 시작 ‘지적측량’ 146
해체(철거)하기 151
착공 허가 절차 및 공사감리 선정 156
[실전 건축] 셀프로 건물멸실등기를 해보자 160

6장. 건물 시공과 외장재 공사
기초공사와 골조공사의 순서 166
그 밖에 신경 써야 할 부분들 173
[실전 건축] 현장소장님의 중요성 177
건물의 첫인상을 결정하는 외장재 179
기능성과 심미성이 모두 중요한 창호 186
사소하지만 미관을 좌우하는 것들 193

7장. 남다른 건물을 만드는 내부 인테리어
어떤 공간을 만들 것인가 200
기본 내장재 고르기 203
조명을 잘 쓰면 분위기가 살아난다 206
작아도 깔끔한 화장실 인테리어 211
임대용 옵션가구 및 옵션가전 넣기 214
의외로 눈길을 사로잡는 복도 인테리어 220

8장. 사용승인 및 하자 점검
사용승인 신청하기 226
준공 전 하자 점검 229
준공을 위해 준비할 것들 233
얼마의 비용이 들었는지 정리해보자 235

9장. 실제 수익을 내보자
두근두근 임대를 위한 작업들 242
건물 관리를 위한 작업들 248
직접 지어 임대해본 후 알게 된 것들 252
[실전 건축] 임대를 하더라도 매도할 때를 고려하자 257

에필로그 그래서 지금 행복하냐고요? 260

상가주택을 짓기로 한 첫 번째 이유는 규제를 벗어난 부동산 투자를 하기 위해서입니다. 규제를 벗어난다고 하면 솔깃하시죠? 엄밀히 말하면, 이것도 주택이기 때문에 부동산 규제가 없을 수는 없지만, 주택을 신축하고 판매하는 것은 ‘사업’으로 보기 때문에 보통의 부동산 투자보다는 규제가 약합니다. 주택을 사업상 재고자산으로 보는 것이죠.
우선 ‘주택신축판매업’ 사업자를 내면 다주택자도 구옥 취득 시 취득세 중과를 받지 않습니다. 일정 기간 내에 팔면 그전까지 종부세도 부과되지 않습니다. 이 기간 동안은 주택 수에도 포함되지 않습니다.
민약 팔지 않고 가져간다면 ‘건설임대사업자’를 내면 됩니다. 건설임대사업자를 내면 10년 동안 팔 수 없지만, 그 기간 동안 종부세 합산 배제가 가능합니다. 재산세 감면, 양도소득세 중과 배제 혜택도 있습니다. 이처럼 수익형 주택 신축은 부동산 투자에 있어 걸림돌이 되는 취득세, 보유세, 양도세에 대한 혜택을 받을 수 있기에 매력적인 투자 분야가 아닐 수 없습니다.

가설계를 받으려면 건축사사무소에 연락해서 가설계를 부탁하면 됩니다. 그런데 건축가로서는 가설계에도 법률 검토 등 자신의 시간과 에너지가 많이 들어가기 때문에 가설계는 안 한다는 곳도 있고, 본설계를 맡기는 전제로 가설계를 해주는 곳도 있습니다. 가설계에 돈을 받는 경우도 있고, 안 받는 경우도 있고요.
돈을 지불하더라도 가설계는 꼭 해보고 땅을 구입하는 것이 좋다고 생각하지만, 유명한 건축사사무소는 가설계를 안 하는 경우도 많이 있습니다. 이 경우에는 내가 건축사사무소가 마음에 들어 설계를 맡기고 싶은데 이 땅을 사도 좋을지 봐달라고 하시면 가설계까지는 아니더라도 간략하게 검토해주실 수도 있을 것입니다. 실제 제가 강연을 들어본 유명 건축사사무소들도 이렇게 하고 있었고요.