사례로 학습하는 기본 경매

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책 정보

· 제목 : 사례로 학습하는 기본 경매 (실패 없는 경매 투자를 위한 사례 분석 기본서)
· 분류 : 국내도서 > 경제경영 > 재테크/투자 > 부동산/경매
· ISBN : 9791194223795
· 쪽수 : 232쪽
· 출판일 : 2025-08-19

책 소개

저자인 김민솔 작가가 네이버 카페 ‘경공매를 통한 부자 클라이밍’에 가입해서 많은 경험을 하며 알게 된 ‘진짜 경매 정보’를 체계적으로 정리한 실전형 입문서다. 이 책에 담긴 다양한 사례와 그에 대한 분석 방법을 공부하면 경매 물건을 분석하고 수익으로 이어지는 투자를 해낼 자력을 기를 수 있을 것이다.

프롤로그 4

Ⅰ. 물건 분석
1. 등기사항전부증명서(등기부) 분석으로 얻는 투자 힌트 14
선순위 말소기준권리가 중첩되는 경우, 동순별접에 따른다 16
• 수익으로 이어지는 경매 지식 17
상속공유지분이 경매되는 이유를 추론하자 : 입찰 전, 협상 대상을 알아내는 안목 18
형식적 경매가 진행되는 이유를 추론하자 : 그 물건에 얽힌 가정사가 보인다 23
• 수익으로 이어지는 경매 지식 23
사해행위 : 채무자에게 필요한 물건이라는 시그널 27
• 수익으로 이어지는 경매 지식 29
• 수익으로 이어지는 물건 선별 팁 30
3가지 요소를 갖추고 있으면 수익화가 수월한 물건 31
• 수익으로 이어지는 물건 선별 팁 32
2. 감정평가서 분석 34
나지상정가격을 확인해야 한다 : 법정지상권 투자의 키 35
• 수익으로 이어지는 물건 선별 팁 39
• 투자 손실 막는 실전 팁 41
개별요인비교표를 통해 나지상정가격을 알아낼 수 있다 1 42
개별요인비교표를 통해 나지상정가격을 알아낼 수 있다 2 45
감정가가 과소평가되었다면 : 낙찰가 산정에 반영해 낙찰 확률을 높이자 47
• 투자 손실 막는 실전 팁 51
감정평가서가 2개인 이유 :
경매 대상에 포함되지 않는 제시 외 건물은 감정평가에서 제외시킨다 52
• 수익으로 이어지는 경매 지식 55
3. 권리분석 58
말소기준권리 59
• 수익으로 이어지는 경매 지식 60
말소기준권리 심층 분석 : 가등기나 가처분의 피보전권리가 저당권설정청구권인 경우 62
• 투자 손실 막는 실전 팁 65
낙찰자가 인수해야 되는 위험한 근저당권 66
위법한 경매 : 일괄 매각을 하는 게 타당함에도 개별 매각을 했다 69
물건의 현황과 공부가 불일치할 때 매수인은 소유권을 취득할 수 있을까? 73
• 수익으로 이어지는 경매 지식 77
간접점유의 함정 : 소멸시효가 진행되지 않게 만든다 78
고수익 투자 꼼수 : 공유지분 가등기 수법 83

Ⅱ. 물건의 현장 조사
현장 조사를 생략할 수 있는 눈썰미 91
• 투자 손실 막는 실전 팁 93
공매가 진행 중인 땅에 무덤이 늘어났다 96
아파트를 둘러싼 송전탑 : 현장 조사의 중요성100

Ⅲ. 입찰
차 안에서 경쟁자를 파악해 입찰가를 결정했다105
• 투자 손실 막는 실전 팁106
입찰 방식으로 절세하기 : 공동입찰, 단독입찰107
• 수익으로 이어지는 경매 지식108
차순위 매수 신고110
공유자우선매수 제한 3가지 사례113
• 수익으로 이어지는 경매 지식113
공유자의 특권, 공유자우선매수 제한 1114
공유자의 특권, 공유자우선매수 제한 2116
공유자의 특권, 공유자우선매수 제한 3 : 매매로 취득한 지분권자는 허용119
내 전셋집 경매에 입찰해 내 집 마련하기122

Ⅳ. 절차상 다양한 물건
강제경매의 취소 : 최고가매수신고 이후에 채무자의 취하 방법129
임의경매의 취소 : 최고가매수인 동의 없이 경매를 취하시킨 채무자132
무잉여 경매를 진행시킬 수 있는 비법 : 적정한 매수 신청금액 계산 방법135
개인회생 절차 중에 있는 강제경매 물건은 피하는 게 좋다140
• 투자 손실 막는 실전 팁143
매각기일 통지가 누락되면? : 법원의 직권불허가145
매각기일연기 신청: 최대의 투자 수익을 위한 NPL 투자자의 계략149

Ⅴ. 임대차 – 인수 여부를 중심으로
전 소유자가 임차인인 경우155
까다로운 임차인 대항력 분석 : 재계약한 종전 임차인158
세대합가와 대위변제를 알면 보증금을 지킬 수 있다163
• 수익으로 이어지는 경매 지식166
전처가 남편 집의 임차인이라면168
우선변제권 행사의 일회성172
• 수익으로 이어지는 경매 지식173
• 수익으로 이어지는 경매 지식176
• 투자 손실 막는 실전 팁177
미등기 주택의 임차인은 토지에 우선변제권이 있을까?178
채권은행은 ‘채권 회수’를 위해 움직인다181
• 투자 손실 막는 실전 팁183
우선변제 요건과 유지 방법 : 실무에서의 주의사항184

Ⅵ. 특수한 권리분석
무시무시한 압류의 처분금지효력 : 소유권을 좌우한다191
협상 전략 : 지분낙찰 후 공유물가액분할 시 세금195
잔금 미납 시 입찰보증금 몰수 : 매각불허가 사유 찾아내 입찰보증금 반환받기197
• 수익으로 이어지는 경매 지식201
분양대금 미납이 부른 대지권미등기203
• 투자 손실 막는 실전 팁205

Ⅶ. 배당
대항력 있는 임차인의 배당요구 1 :
배당요구종기일 이후에 했다면 임차인 보증금 인수209 대항력 있는 임차인의 배당요구 2 :
배당요구종기일 이전에 철회하면 임차인 보증금 인수211
• 투자 손실 막는 실전 팁213
소액임차인 최우선변제권214
• 수익으로 이어지는 경매 지식214
소액임차인 최우선변제권의 예외: 임차권등기 이후 전입한 임차인218
• 투자 손실 막는 실전 팁221
전 소유자가 임차인이고 보증금이 증액된 경우222
임차인의 경매 신청은 배당요구로 본다224
대항력 있는 선순위 임차인의 확정일자가 늦은 경우, 금액을 알 수 없는 압류까지 있다면227
• 수익으로 이어지는 경매 지식229

저자소개

차건환 (지은이) 정보 더보기

현) 감정평가사무소 운영 서강대학교 공공정책대학원 졸업 공·경매 투자(약 20년) 감정평가사, 공인중개사, 주택관리사 네이버카페 ‘부자클라이밍’ <특수경매 원티어 과정> 진행(수시 모집) 메일주소 : counsapp@naver.com 전) 스피드옥션 ‘사례로 풀어보는 법원경매 감정평가서 분석’ 강의 전) 캠퍼스부동산스쿨 ‘특수물건의 수익실현 특강’ 전) 패스트캠퍼스 ‘특수물건 심화사례 과정 담당’ 현) 차건환의 돈쭐경매 ‘기본경매 및 특수경매’ 강의 진행 저서 《감정평가사가 알려주는 정년 없는 부동산 경매》, 《스타트 소액 특수경매》, 《법정지상권 투자 비밀 노트》, 《공유지분 투자 비밀노트》

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경매·공매 공부를 시작한 6개월 동안 도서관에 있는 대부분의 경매·공매 책들을 읽고, 약 260건의 경매·공매 물건 사례 분석을 공부하며 실전에 뛰어들어 20대 중반의 나이에 여러 건을 낙찰받았다. 경매의 길을 가겠다고 결심했으나, 대부분의 경매 유료 강의 비용이 부담스러워 독학으로 시작했다. 도서관에 있는 대부분의 경매 책을 읽으면서 경매 세계에서 수익을 얻기 위해서는 돈이 되는 물건을 선별하는 안목을 길러야만 한다는 것을 깨달았다. 그러한 안목을 기르기 위해서는 독학만으로는 어렵다는 것을 깨닫고 네이버 카페 ‘경공매를 통한 부자 클라이밍’에 가입해 2달 동안 약 260건의 경매·공매 물건 사례를 분석하고 공부했다. 그 후 수익에 대한 확신이 드는 경매·공매 물건에만 투자하고 있으며, 경매·공매에 관한 전문성을 높이기 위해 민법, 민사집행법 등 관련 법 공부에 전념하고 있다.

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이실장 (지은이) 정보 더보기

서울 성북구에서 태어나 부천에서 초·중·고를 졸업했으며 서울 4년제 사립대 경영학과를 졸업했다. 졸업 후 평범한 회사원으로 근무하며 재테크에는 전혀 관심 없이 살다가, 첫아이가 생기며 내 집 마련을 목표로 부동산에 관심을 가지게 되었다. 그 후 청약, 일반매매, 분양권 등을 거치며 경매에 진출했다. 현재 평일은 회사원으로 근무하며, 퇴근 후와 주말에는 육아와 경매에 전념하고 있다. 네이버 카페 ‘경공매를 통한 부자 클라이밍’의 부운영자이고, 입문자들을 위한 스터디 모임을 운영 중이다.

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