부의 시작! 수익형 부동산 투자

프롤로그 4

01. 수익형 부동산이란 무엇인가요? 10
02. 오피스와 섹션오피스, 오피스텔의 차이점이 무엇인가요? 15
03. 테마가 있는 오피스텔이란 어떤 오피스텔인가요? 18
04. 상가주택, 다가구주택을 매입하려면 어떻게 해야 하나요? 22
05. 아파트와 아파텔의 차이점이 무엇인지 궁금해요 26
06. 원룸형 오피스텔도 가격이 오를까요? 30
07. 오피스텔이 주택 수에 포함되는 것 아닌가요? 34
08. 오피스텔에 투자할 때 역세권이 아닌 것은 투자 가치가 없나요? 37
09. 오피스텔을 분양받아서 일반 임대사업자를 낸다는 것이 무슨 뜻인가요? 40
10. 임대 놓는 데 문제는 없을까요? 42
11. 임대료는 얼마나 받을 수 있을까요? 45
12. 직접 장사할 상가를 분양받았어요 48
13. 수익률 좋은 상가가 있나요? 51
14. 공실 위험은 어떻게 해결할 수 있나요? 54
15. 상가를 매입하려는데 임차 업종은 어떤 것이 좋을까요? 57
16. 오래된 상가도 투자할 만한 물건인가요? 60
17. 빌라나 아파트를 매입할 때 대지 지분을 따지는 이유는 뭔가요? 63
18. 재건축에 투자한다면 주의할 점은 무엇이 있을까요? 65
19. 지역조합주택 아파트는 왜 주의해야 하나요? 67
20. ‘지산’이란 무엇인가요? 72
21. 지산을 분양받을 때 염두에 둘 점이 무엇인가요? 76
22. 지산 분양할 때 섹션오피스도 같이 분양하던데, 섹션오피스도 투자할 만한 물건인가요? 80
23. 생활형 숙박시설(생숙)이 궁금해요 82
24. 드라이브인, 드라이빙 시스템은 어떤 시스템인가요? 84
25. 반드시 도로에 접한 땅을 매입해야 하나요? 86
26. 송전탑, 지상에 전선이 통과하는 토지는 어떤가요? 89
27. 투자하고 싶은데 어디서부터 시작해야 할까요? 92
28. 저도 투자를 할 수 있을까요? 96
29. 부동산 투자는 엄두가 안 나요 100
30. 초보 투자자들이 알기 쉽게 각종 세금에 관해 설명해주세요 104
31. 현재 투자할 만한 부동산이 있나요? 108
32. 향후 트렌드로 볼 때 수익성이 좋은 물건은 무엇으로 판단해야 할까요? 111
33. 지금 투자한다면 무엇이 가장 좋을까요? 114
34. 주변시세를 보는데도 방법이 있나요? 119
35. 향후 입지 조건에 대한 설명 좀 해주세요 122
36. 여기 개발가능성은 있나요? 125
37. 보증금 1,000만 원이 월세 10만 원꼴인가요? 128
38. 기존에 있던 부동산을 팔고 다른 물건으로 갈아타는 게맞는 건가요? 131
39. 웬만한 것은 정리하고 ‘똘똘한 것 하나’만 두라는데 이게 무슨 뜻인가요? 135
40. 평당 가격으로 계산하면 분양가격과 안 맞아요 141
41. 분양을 받거나 매입할 때 로열층이 아니면 포기하는 게맞을까요? 144
42. 공인중개사를 통해서 투자하는 것이 안전할까요? 길에서 전단도 많이 돌리던데요 147
43. 샀다가 언제쯤 팔아야 하나요? 151
44. 분양받았다가 중간에 팔 수도 있는 것인가요? 154
45. 사는 것과 분양받는 것, 어느 것이 더 투자하는 데 유리할까요? 157
46. 갭 투자로 성공한 사람들도 많던데, 갭 투자는 묻지 마 투자로 생각해도 되는지요? 160
47. 대출 비율을 따지는 이유가 궁금합니다 163
48. 중도금대출과 잔금대출의 차이점은 무엇인가요? 165
49. 대출받아서 투자했다가 금리가 오르면 난리 나는 것 아닌가요? 167
50. 융자 승계에 관해 설명해주세요 170
51. 수익률이 몇 %가 되어야 괜찮은 물건이라고 할 수 있나요? 173
52. 전세, 월세가격 오르는 것과 집값 오르는 것이 무슨 관계가 있나요? 176
53. 부동산 정책 바뀌면 낭패 보는 것 아닌가요? 179
54. 주택임대사업자 등록하는 게 더 나을까요? 181
55. 제가 이 부동산을 산다면 총 얼마가 필요한가요? 184
56. 수익률은 어떻게 계산하나요? 187
57. 최소한 얼마가 있어야 투자를 시작할 수 있어요? 190
58. 투자 금액 산정할 때 고려해야 하는 부분을 알려주세요 193
59. 적은 돈으로 성공적인 투자를 한 사례를 알려주세요 198
60. 공인중개사, 인생 최대의 성공 투자 201

매일 대중교통을 이용해 출퇴근해야 하는 직장인이나 학생들의 경우는 반드시 역세권이어야만 하는 경우가 많다. 그래서 역세권에 위치한 오피스텔은 그렇지 않은 오피스텔에 비해 월세가 5만 원에서, 많게는 10만 원까지 높은 것을 흔히 볼 수 있다. 따라서 역세권이 아닌 오피스텔은 역세권 오피스텔에 비해 투자 가치가 떨어진다. 그러나 주의해야 할 점은 투자 가치가 떨어지는 것과 투자 가치가 없는 것과는 다르다.
수요만 있다면 역세권이 아니어도 상관없다. 예를 들어 산업단지가 조성될 계획이 있다면, 주변에는 이미 오피스텔을 분양하기 시작한다. 수요가 있기 때문이다. 오피스텔 자체에서 셔틀을 운영하기도 하고, 혼밥족을 위한 조식 배달서비스를 제공하는 등 오피스텔 입주민을 위한 다양한 관리계획을 선보이면서 말이다. 실수요자는 물론, 소규모 투자자들이 분양받는다.

선하지는 가격이 아주 저렴해서 일부러 경매에서 찾는 분들도 봤다. 경매에서 선하지는 유찰될 확률이 아주 높고, 저렴하게 낙찰을 받을 수있어 일부러 선하지를 선택하는 것이다. 이 땅을 그러면 어떻게 활용할 까? 바로 선하지를 낙찰받아 농지연금을 신청하는 방법이다. 이는 필자도 “와” 하는 감탄사가 나왔다.

갈아타는 방법은 여러 가지가 있지만, 주변에서 잘했다고 하는 갈아타기 투자의 예를 들어보겠다. A투자자는 평소 빌라나 소규모 투자처에 투자했던 분이다. 현재의 집을 마련하기까지 아마도 형제들은 다소 저렴한 빌라에 각자 전세로 살고 있었으리라 예상된다. 가격은 정확히 듣지 못했지만, 형제들이 저렴한 빌라들을 전전하며 옮겨 다니다가 함께 모여 상가주택 부지를 대출을 안고 매입했다. 건물이 완공되자 각각의 호실에 입주했고, 남은 호실은 임대를 줬다. 1층 상가는 직접 사용해 상가 매출로 이자를 충당했다. 이후 상가주택의 가격은 쭉 올라갔고, 형제들은 주거 안정을 찾았다. 효율적으로 자산을 운영한 좋은 예다.