부동산의 정석

프롤로그 부동산 투자는 ‘사는 행위’가 아니라 ‘판단의 기술’이다! 4
추천사 박원갑 박사, 빠숑 김학렬 6

제1장. 부동산, 무엇을 알아야 하나?
1. 왜 부동산 공부는 필수인가? 13
2. 부동산은 왕만이 가질 수 있는 땅이었다 18
3. 부동산은 우리 삶이다 23
4. 부동산은 특징을 알고 매입해야 한다 27
5. 토지와 건물의 권리가 중요하다 31
6. 등기가 되어 있어야 내 소유다 36
7. 부동산은 종합예술이다 39
8. 부동산이 흔들리면 나라가 흔들린다 43

제2장. 부동산 유형의 이해
1. 내 집 마련은 일찍 할수록 좋다 49
2. 상업용 부동산은 이자에 민감하다 54
3. 토지는 긴 안목이 필요하다 60
4. 특수 부동산은 거래를 안 하는 게 좋다 67
5. 부동산 간접 투자는 주식 펀드처럼 쉽다 71

제3장. 부동산 기초 지식 총정리
1. 보이지 않는 위험을 읽는 눈을 가져라 77
2. 부동산 등기는 법적 이력서다 83
3. 건축물관리대장은 합법성을 보여주는 도면이다 88
4. 토지대장은 부동산 관련 행위의 출발점이다 94
5. 토지이용계획확인서는 땅의 가능성을 보여준다 99
6. 건폐율과 용적률은 부동산 가치의 핵심 척도다 105
7. 가격의 차이는 목적이 다르기 때문이다 109

제4장. 입지와 가치 분석의 원리
1. 입지가 부동산 가치를 결정한다 117
2. 입지는 시간이 지나면 달라진다 121
3. 입지는 부동산 투자의 성패를 가른다 125
4. 지방 부동산은 학군이 결정한다 130
5. 부동산 입지를 결정하는 주요 요소들 134
6. 미래가치를 선점하는 방법이 있다 138

제5장. 부동산 가격은 어떻게 결정되는가
1. 시장을 움직이는 보이지 않는 손 145
2. 부동산 시장을 움직이는 외부 변수들 149
3. 부동산은 영원한 상승도 없고, 영원한 하락도 없다 153
4. 부동산은 반드시 회복한다 158
5. 부동산, 이것만 알면 실패하지 않는다 162

제6장. 투자 전에 꼭 알아야 할 것들
1. 순수익율로 계산해야 한다 167
2. 진짜 수익을 따져야 한다 171
3. 부동산 투자는 지렛대를 잘 활용해야 한다 175
4. 잃지 않는 투자가 진짜 투자다 179
5. 나에게 맞는 투자의 방향을 잡아라 184

제7장. 실전 사례로 배우는 부동산 기초
1. 내 집 마련은 빠를수록 좋다 191
2. 갭이 작으면 무조건 좋은가? 197
3. 큰돈이 있어야 투자하는 것은 아니다 202
4. 현장에서 모든 정보가 나온다 207
5. ‘얼죽신’만이 정답일까? 212

제8장. 부동산 공부, 어떻게 해야 하나?
1. 시장을 읽는 눈을 길러야 한다 219
2. 투자 고수는 다르게 행동한다 224
3. 부동산에서 태어나 부동산에서 죽는다 228
4. 자신만의 투자 마인드를 정립하자 232

에필로그 정석대로 배운 사람은 흔들리지 않는다 236

부록 부린이 용어 50선 240
부동산 관련 사이트 244

마지막으로, 부동산 공부는 삶의 주도권을 되찾는 길이다. 집값이 오르거나 내리는 것에 일희일비하지 않고, 나에게 맞는 타이밍과 전략으로 내 삶을 설계할 수 있다면, 그것이야말로 진정한 경제적 독립이다. 누군가의 말에 의존하지 않고 스스로 판단하고 결정할 수 있는 능력, 즉 지식 기반의 자신감은 공부를 통해서만 얻을 수 있다. 그 공부는 단순하게 지식만으로 얻는 게 아니고, 현장을 뛰어다니면서 경험을 쌓아야만 얻을 수 있는 정보들이 많다.

지금 당신이 무주택자라면 당장 내 집 마련을 먼저 하길 바란다. 나중에 돈을 모아서 집을 사야지 하는 순간, 점점 더 가난해질 것이다. 작은 집부터 점점 더 큰 집으로 늘려 나갈 것을 권한다. 빌라부터 시작해서 주택 그리고 아파트로 옮겨 타고, 25평부터 33평 그리고 경제적 능력이 된다면 50평까지 갈아타길 바란다. 그리고 1주택자라면 그냥 본전이다. 내 집이 오른다면 다른 집도 오르기 때문이다. 가능하다면 2주택까지는 가지길 바란다. 그래야 다른 사람보다 자산이 2배로 빨리 늘어날 것이다.

입지 가치는 부동산의 본질을 꿰뚫는 개념이다. 건물은 지을 수 있지만, 위치는 바꿀 수 없으므로 부동산의 가치는 결국 입지에서 결정된다고 해도 과언이 아니다. 입지를 읽는 능력은 부동산의 현재와 미래를 동시에 읽는 능력이자, 성공적인 투자를 위한 나침반이다. 수치보다 인구 이동을 읽고, 지도보다 현장을 보는 자세가 중요하다. 입지 가치를 제대로 이해하고 분석할 줄 안다면, 부동산 투자는 좀 더 명확한 방향성을 갖게 될 것이다. 그래서 부동산 전문가들이 입지를 그렇게 강조한다. 부동산의 입지가 대부분을 차지한다고 볼 수 있다. ‘입지가 깡패다’라는 말이 있지 않는가.