붇옹산의 재개발 투자 스터디

Chapter1 재개발투자 현장속으로·17
01 재개발 무엇을 공부해야할까? ·18
02 재건축에 대한 관심 그 다음은 재개발 투자? ·22
03 재개발 구역들을 둘러본다 ·25
04 재개발 구역 현장을 직접 걸어서 돌아보는 이유 ·28
05 재개발 구역 내 부동산중개업자들의 스타일들 ·30
06 재개발 구역, 전월세 거래를 많이 하는 공인중개사를 찾는 이유 ·33
07 재개발 구역 내 주택형태를 살펴보는 이유 ·35
08 재개발구역의 사업추진현황과 개략적인 정비계획을 생각해보다 ·37
Tip. 초기단계의 재개발구역, 건축세대수 예측하기 ·39

10 재개발구역에 대해 의문점이 생긴다면? ·43
11 중개업소에서 제대로된 매물을 추천받으려면? ·44
12 초기단계 재개발구역의 매물을 살펴보자 ·46
13 재개발 매물 투자분석의 함정 ·49
14 조합원분양가격의 상승은 조합원들에게 손실을 가져왔나? ·51
15 대지지분당 매매가격이 높은 다세대주택 vs 낮은 단독주택·53
16 단독주택 매물도 살펴본다·55
17 어떤 매물이 더 나은 매물일까·57
Before & After 신당7구역 청구 e편한세상·59

Chapter2 재개발 조합원 입주권 투자·62
01 재개발 조합원 입주권 투자란? ·64
02 재개발 구역의 조합원 입주권을 구입한다면? ·66
03 동호수, 감정가액, 분양기준가액 ·70
04 조합원 분양가 ·73
05 추가부담금(청산금) ·75
06 프리미엄, 총매매가, 종전자산거래가 ·77
07 추가부담금 중 현금납부금 ·79
08 무이자이주비, 유이자이주비 ·82
09 초기투자금 ·85
Before & After 가재울뉴타운3구역 DMC래미안e편한세상·89

Chapter3 재개발 투자 매물을 분석하는 법·93
01 도로부지 매물이 나왔어요 ·94
02 재개발 매물을 분석해보자 ·96
03 사업성분석을 통해 평균권리가액 따져보기 ·98
04 분양자격, 조합원 지위 확인 ·100
05 분양자격, 서울시 조례를 살펴본다 ·103
06 그 재개발 구역에 적용되는 시도 조례 찾기 ·107
07 시도조례를 통해 분양자격을 확인해본다 ·110
08 사업성분석, 나만의 감정평가 지도를 만들자 ·115
09 사업성분석 결과가 반영된 감정평가금액을 예측해본다 ·119
Tip. 재개발 구역 내의 위치별 지가수준을 확인하는 방법 ·124
11 다가구주택 매물도 분석해보자 ·129
12 매물에 대한 투자가치 평가 ·133
13 사업성을 반영한 투자가치 평가 ·136
14 다가구주택 매물의 총투자금액 및 수익률 예측 ·139
Tip. 임대수익을 바탕으로 한 재개발투자의 반전 ·142
Before & After 신계구역 용산e편한세상 ·146

Chapter4 재개발 어떤 매물을 선택해야 할까·150
01 재개발, 어떤 매물을 사야할까? ·152
02 사업성이 좋지 않은 재개발구역은 투자하면 안될까? ·155
03 사업성이 나쁜 재개발구역은 사면 될까요? 안될까요? ·158
04 사업성이 좋은 재개발구역 찾기 ·162
05 일반분양가격을 높게 책정할 수 있는 구역이 사업성이 좋다 ·164
06 조합원 비율이 낮다고 해서 사업성이 좋은 것만은 아니다 ·166
07 어떤 매물을 사야할까? ·169
08 다세대 주택 물건들도 비교해본다 ·173
09 매물간의 프리미엄을 비교해보자 ·178
10 다세대주택 매물들간의 프리미엄 비교 ·180
11 오래된 연립주택에 대한 투자가치 판단 ·182
Tip. 부동산 종합공부 활용하기 ·184
Tip. 도시환경정비사업에서의 시장 투자 사례 ·194

Chapter5 재개발 사업 어떻게 진행되나·208
00 재개발 사업이란? 다시 정리해보자 ·210
01 재개발 언제사서 언제팔면 좋을까? ·212
02 그래도 10년 후에는 재개발이 되지 않을까요? ·214
03 생각보다 어려운 재개발 정비구역 지정 ·217
04 정비구역지정, 재개발 사업의 윤곽이 드러난다 ·227
05 쉽지 않은 75%, 조합설립 단계 ·231
06 아파트를 어떻게 지을 것인가? 사업시행인가 ·237
07 재개발 조합은 왜 시공사를 일찍 선정하고 싶어할까? ·242
08 조합원이 왕처럼 대우받는 시공사 수주전 ·245
09 개략적인 추정분담금을 알 수 있는 분양신청 단계 ·247
10 재개발 성적표를 받아보는 단계, 관리처분계획 ·252
11 관리처분계획, 조합원의 아파트 평형배정은 어떻게? ·258
12 상가 등 부대복리시설의 분양 ·264
13 아파트 2채를 받을 수 있어요 ·272
14 관리처분계획 인가를 통해 변하는 것 -세금 ·275
15 주택과 조합원 입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례 ·278
16 주택재개발사업과 대체주택 ·280
17 이주와 철거 ·282
18 이주단계에서 주의할 점 ·285
19 생각보다 쏠쏠한 조합원 입주권 투자 ·287
20 재개발 아파트 입주단계에서의 거래시 유의점 ·291
21 8.2부동산대책에 따른 재개발 투자시 유의사항.294
Tip. 사소한 실수로 분양자격이 날아가서 물딱지가 된 사례 ·300
Before & After 흑석4구역 흑석한강푸르지오 ·304

Chapter6 재개발사업과 비례율·309
01 비례율과 무상지분율 ·310
02 지분제 사업과 도급제 사업의 가장 큰 차이점? ·313
03 비례율을 이해해보자 ·315
04 비례율을 반영해줘야 하는 이유 ·319
05 이익일까? 손해일까? ·322
06 비례율을 계산하는 이유 ·325
07 수익은 어떻게 나누면 될까? ·328
08 손해가 발생했을 때 손해를 분배하는 방법 ·332
Before & After 흑석6구역 흑석한강센트레빌2 ·335

Chapter7 재개발 사업성 분석·339
01 관리처분계획과 비례율의 관계 ·340
02 재개발 사업에 참여한 조합원들의 종전자산 ·342
03 재개발 조합의 총 수입 예상치 ·344
04 재개발 사업에 소요되는 총지출, 정비사업비 ·347
05 수입과 지출, 종전자산 그리고 비례율 ·351
06 개발이익을 통해 확인하는 평균권리가액 ·355
07 평균권리가액을 추정하여 투자금액을 예측해보자 ·358
08 재개발 사업의 개발이익을 예측해보자 ·363
09 총수입은 어떻게 예측할 것인가? ·367
10 정비사업비는 어떻게 예측할 것인가? ·372
11 평균권리가액을 구해 매물의 투자성을 검토해보자 ·379
12 평균권리가액을 개별 물건에 대입해 추정해보는 방법 ·385
13 변경된 정비구역지정안에 따른 사업성분석 ·395
14 전용면적, 공용면적, 공급면적, 계약면적의 이해 ·397
15 정비사업비 산정을 위한 사업연면적의 예상치를 구해본다 ·400
16 다시 평균권리가액을 구해본다 ·403
Tip. 무허가건물, 뚜껑에 대해서 알아보자 ·409
Before & After 아현3구역 마포래미안푸르지오 ·415

Chapter8 비례율 심화학습·418
01 관리처분계획 수립시 추정한 비례율은 변할 수 있는 것 ·420
02 비례율이 올라갔던 사례 ·427
03 비례율의 변화에 선제적으로 대응하라 ·430
04 종전자산평가에 대한 오해 ·433
05 재개발 사업에서 청산자가 생기면? ·435
06 조합원의 종전자산에 대한 감정평가를 높게 해달라! ·439
07 감정평가가 낮으면 추가부담금이 많아지지 않나요? ·443
08 감정평가금액과 비례율의 관계 ·447
09 조합원분양가를 낮추면 누가 유리할까? ·449
Tip. 재개발 조합원 입주권 거래계약과 의무부담의 문제 ·456
Before & After 왕십리뉴타운 텐즈힐, 센트라스 ·464

Chapter9 재개발 분양자격의 이해·469
01 재개발 분양자격 어떻게 확인할 것인가? ·470
02 조합원의 지위 ·472
03 재개발 구역마다 적용되는 시도조례가 다르다 ·476
04 서울시 구조례 -주택을 소유한 경우의 분양자격 ·480
05 서울시 구조례 -토지를 소유한 경우의 분양자격 ·494
06 서울시 구조례 -권리가액에 따른 분양자격 ·500
07 서울시 구조례 -재개발사업의 사업방식이 전환되기 전의 사업방식에 따라 환지
를 지정받은 자 ·502
08 서울시 구조례 -도시재정비촉진을위한특별법에 따라 기반시설을 설치하게 되
는 경우로서 종전의 주택에 관한 보상을 받은 자 ·504
09 서울시 구조례 -지분쪼개기 금지규정 ·505
10 권리산정기준일 ·512
11 2010년 7월 15일 신조례에서 달라진점 ·518
12 주택재개발 사업의 분양대상자, 서울 이외의 지역은? ·520
Before & After 북아현뉴타운 1-2구역 1-3구역, 아현역 푸르지오 e편한세상 신촌 ·521

Chapter10 실패하지 않는 재개발 투자를 위한 제언·525
01 실패하지 않는 재개발 투자지역 선택방법은? ·526
02 쉽지만은 않은 재개발 투자 ·530
03 재개발 투자는 사업에 하는 투자 ·532