집합건물 경매 관리 재건축 실무

제1편. 집합건물 경매
제1장. 집합건물법 제정
제2장. 구분소유권의 정의 및 본질
제3장. 일반건물 원시취득자
제4장. 구분소유권의 성립시기
제5장. 집합건물과 대지권 취득
제6장. 분리처분 금지
제7장. 쟁점별 검토
제8장. 구분소유권 매도청구
제9장. 대지소유자의 분할청구 금지
제10장. 집합건물에 대한 구분소유적 공유 문제
제11장. 기타

제2편. 집합건물 재건축과 매도청구

제3편. 집합건물의 관리
제1장. 관리단
제2장. 관리인
제3장. 관리규약
제4장. 상가업종제한
제5장. 집회

머리글

통계청의 2015년 통계수치를 보면, 우리나라는 전체 주택 16,367,006가구 중에, 아파트가 9,806,062가구, 연립주택이 485,349가구, 다세대가 1,898,090가구로서, 집합건물이 전체 가구 수의 약74%를 차지한다. 또한 집합건물 상가도 매우 많다.

따라서 집합건물법은 매우 중요함에도 그동안 대중의 관심은 많지 않았다. 그러나 최근 소규모 연립주택이나 빌라, 주상복합아파트에서 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업이 아니라 순수하게 「집합건물법」에 의한 재건축을 추진하려는 움직임이 많은 상황이고, 나아가 상가건물등도 대부분 건축한 지 30년이 넘는 것들이 많아 「집합건물법」에 의해 재건축을 할 수밖에 없는 상황이다.

또한 그동안 상가관리에 대해서 다소 무관심하던 소유자나 임차인들이 관리비 문제, 상가업종제한 문제, 단전·단수 문제 등을 계기로 상가관리운영에 대한 관심이 높아지고 있다. 여기에 부동산경매 시장에서 특수물건 중의 특수물건으로 꼽히는 대지만 경매에 나온 경우 또는 건물만 경매에 나온 경우에 대한 체계적인 해설서도 많지 않은 실정이다. 특히 집합건물법은 도시정비법 등에 비해 민원이 많지도 않은 실정이라 법 개정도 잘 이루어지지 못하고 있다.

부동산 공법(토지수용보상, 재개발·재건축, 도시개발, 지역주택조합)을 전문적으로 취급하는 필자는 집합건물법 해설집을 단행본으로 내려고 거의 15년을 틈틈이 준비하여 왔고, 그 성과가 이번에 책으로 나오는 것이다.

다만, 집합건물법 전체를 모두 다루지 못하고, 우선 ① 집합건물의 성립과 경매, ② 재건축, ③ 관리·운영만을 다루고 있다. 분양자와 시공자의 담보책임문제, 공용부분의 사용문제 등 나머지 부분은 조속히 보완할 것을 약속한다.

이 책은 총3편으로 구성되어 있다. 제1편은 집합건물이 정의와 성립, 경매시 제반문제, 제2편은 집합건물법에 의한 재건축과 매도청구 문제, 제3편은 관리, 업종제한 단전·단수 문제를 다루고 있다.

제1편은 집합건물의 성립문제를 먼저 서술하고 뒤이어 경매에서 특수물건으로 꼽히는 미준공집합건물 경매, 준공이 되었지만 대지만 경매에 나오거나, 건물만 경매에 나온 경우의 권리분석 방법 등 집합건물 경매 시 입찰참여자 등 관계자가 알아야 할 사항을 서술하였고, 제2편은 집합건물법에 의해서 재건축을 할 경우에 매도청구권 행사가 가능한지 여부와 실제 매도청구권을 행사한 후에 어떻게 재건축을 할지, 이 경우 소유자들은 어떻게 대응을 하여야 하는지를 서술하였고, 제3편은 집합건물의 관리문제, 즉 관리단 구성 및 운영방법, 관리단 권한 및 관리단 집회 방법, 상가업종제한 가능여부, 단전·단수 가능여부 등을 상세히 서술하였다.

따라서 이 책은 집합건물에 대한 경매 참여자, 상가 관리단 및 상가 관리에 관심이 있는 자, 상가임차인, 상가 및 소규모 아파트를 집합건물법에 의해 재건축을 하고자 하는 소유자 및 건축관계자, 시행자, 이에 부수되는 변호사, 공인중개사 등 전문가에게 요긴한 책이다. 다만 집합건물법을 처음 공부하는 초보자에게는 다소 어려울 것으로 보이므로, 여러 번 정독을 권한다.

이 책은 2016. 11. 15.까지의 법 개정사항과 판례, 유권해석을 반영하였다.

이 책은 서울자산관리 김미영 사장, 윤덕수 공인중개사, 김법구 건축사, 강경호 법무사님의 지원이 있었기에 집필이 가능하였다. 지면을 빌어 감사를 전한다. 또한 법무법인 강산 임직원의 헌신이 있었다.

모쪼록 이 책이 집합건물법을 발전시키는 계기가 되기를 기대해 본다. 여러 가지로 미흡한 책이지만 부족한 부분은 조속히 최선을 다하여 개정할 것을 약속한다.

2016. 11. 15.
방배동 연구실에서 대표 저자 김은유 씀