무엇이 집값을 움직이는가

서문 | 부동산 투자, 먼저 준비하는 사람이 성공한다! 004

^^첫째 이야기 - 부동산 집값 예측을 위한 ‘팩트 체크’
쌀값이 3배 오를 때, 은마아파트는 84배 뛰었다! 014
2019년 7월, 집값 폭락론자의 재등장 018
팩트 1 2008년의 집값 하락의 진짜 원인은? 022
팩트 2 2008년 이후 주택 공급이 늘었다는데… 023
팩트 3 금리가 떨어지면 집값이 무조건 오를까? 026
팩트 4 2014년 이후 집값이 상승하기 시작한 진짜 이유 028
팩트 5 이러다 우리 집 못 사는 거 아냐? 030
팩트 6 갖고 있으면 결국 이긴다? 033
팩트 7 ‘서울’을 대체할 곳은 없다 035
그래서 집값은 오를까, 내릴까? 037

^^둘째 이야기 - 무엇이 집값을 올리는가?^^
좋은 동네의 3가지 조건 044
직주근접 - 좋은 일자리 주변에 수요가 몰린다 046
직주근접으로 ‘명당’ 찾기 048
역 하나 생기면 지가(地價)가 달라진다? 052
용산에서 멀어질수록 집값이 떨어지는 이유 055
인문적 환경 - 집은 결국 ‘사람이 사는 곳’이다 058
주거쾌적성 - 돈 잘 버는 사람들의 ‘워너비’ 061
부의 축은 어디로? 064
무엇을 상상하든 그 이상, 서울 최대개발지 용산! 066

^^셋째 이야기 - 규제의 역설^^
부동산은 골칫덩이! 074
2018년 여름, ‘비수기’에 집값이 오른 이유 076
상대적 주택 품귀 현상 079
서울시의 뉴타운 출구 전략 081
재건축의 불확실성 087
늘어만 가는 규제지역 090
분양가 상한제와 분양원가 공개 093
규제책에서 빠진 유일한 퇴로 ‘임대사업자’ 095
결론은 ‘공급 축소’ 097
그냥 집 말고 ‘살 만한’ 집 100
서울 집값을 잡을 현실적인 방안은 없다! 102
서울 부동산의 민낯, 희소성 104

^^넷째 이야기 - 시장의 반응^^
추위에 대처하는 닭과 오리의 자세 108
시장의 반응 1 양극화 110
시장의 반응 2 하향천이와 갭 메우기 116
시장의 반응 3 경기도 집값의 상승 원인 120
시장의 반응 4 강남과 강북의 탈동조화 126

^^다섯째 이야기 - 3기 신도시, 실망과 관망 사이^^
시장은 언제나 ‘이성적’이기만 할까? 138
3기 신도시, 실망하기는 이르다! 140
서울에서 출퇴근하기 좋고, 그 안에서 회사도 다닌다고? 145
신도시 6곳 분석 151
3기 신도시에 관한 전문가들의 결론 159
투자자와 실수요자의 움직임 163

^^여섯째 이야기 - 임대사업자 혜택 그리고 축소^^
정부의 마음은 갈대 172
혜택을 줬다 뺏은 이유 174
양도소득세에 대한 기초적인 이해 178
임대사업자의 양도소득세 관련 3가지 혜택 183
시간별 임대사업자 관련 정책 변화 187
양도소득세 혜택 축소 내용 197
임대사업으로 1년 2천만 원 이하의 수입을 거두는 사람들을 위한 혜택 200
그렇다면 종부세는? 203
임대사업자 혜택이 축소되면 시장은? 206

^^일곱째 이야기 - 덜 빌려주고, 더 많이 내고^^
부동산의 ‘국영수’ 210
정부의 ‘진심과 의도’는 무엇일까? 211
한눈에 보는 대출 규제 215
집 한 채 가진 사람에게 대출이 허용되는 예외적인 경우 222
집 두 채 이상 가진 사람에게 대출이 허용되는 경우 225
보유 주택 수와 무관한 질문과 답변들 228
양도소득세 : 집 한 채인 사람에게 주어지던 혜택 231
종부세는 어떻게 달라졌나? 238

^^여덟째 이야기 - 투자, 원칙과 방법^^
다이아몬드를 찾아라 246
수요와 공급 차원에서 바라본 서울의 희소성 247
비즈니스적 관점에서 바라본 희소성 249
희소성에서 파생된 원칙들 252
수요에서 파생된 직주근접의 원칙 255
역시 수요에서 파생된 환금성의 원칙 257
희소성에 바탕을 둔 소액 투자 259
아파트가 전부는 아니다 261
역세권 시프트 264
재개발 투자의 핵심, 노후도 266
개발 호재와 무임승차 275
3040 세대의 첫 집 장만 278

집값이 오를지 내릴지 예측할 때 단지 수요의 감소만을 이야기해서는 안 되며, 그에 맞게 공급을 보아야 합니다. 100이었던 수요가 80이 되는 사이, 100이었던 공급이 50이 된다면 시장은 어떻게 반응할까요? 수요의 감소 폭보다 공급의 감소 폭이 더 크다면 시장은 불균형 상태에 빠지면서 가격에 변동이 생깁니다. 이 때문에 수요와 함께 공급을 살펴보아야 합니다.

직장과 거리가 가깝다는 것은 ‘주거수요가 꾸준히 유입될 수 있다’는 얘기와 같습니다. 일자리가 많은 곳을 중심으로 집을 구하는 사람이 지속적으로 찾아온다는 얘기입니다. 직주근접은 수요의 꾸준함을 예측할 수 있는 기준이 됩니다. 반대로 환경은 좋지만 인근에 일자리가 없다? 혹은 나의 직장과 너무 멀다? 그러면 아무리 살기 좋은 동네라도 ‘살기 힘든 동네’가 되는 것이죠.