아파트, 이 가격 오면 사라

프롤로그 타이밍이냐, 가격이냐?

1부 아파트가 이제는 가장 위험한 자산?
01 아파트의 적정가격을 알 수 있을까
02 급락 중인 아파트를 파는 사람 vs. 사는 사람
03 홀짝게임 같은 시장 전망
04 가치평가가 꼭 필요한 부동산시장

2부 아파트 가치를 구성하는 요소
01 입지가치와 상품가치는 뭘까
02 입지는 같은데 왜 전세가격은 다를까
03 세대당 공사비와 상품가치의 비밀

3부 아파트 적정가치를 알려주는 특별한 임차, 전세
01 전월세전환율을 아십니까
02 매매가격보다 변동 폭이 큰 전세가격
03 전세가격은 매매가격의 미래를 알고 있다

tips ‘전세’라는 요물의 탄생과 그 이후

4부 부동산 소유권을 알면 보이는 것들
01 소유권 개념의 재발견
02 사용권과 수익권으로 본 가치평가
03 처분권과 갭 가격의 관계
04 처분권에 담긴 놀라운 의미

5부 아파트의 적정가격, 소름공식
01 아파트의 적정가 소름공식을 찾아서
02 용적률과 분담금의 관계
03 건축비와 분담금의 관계

6부 소름공식을 어떻게 활용할 것인가
01 거점도시와 비거점도시에 따라 다르다
02 소름공식을 적용하는 방법
03 정비사업에 진입한 아파트의 적정가치 계산
04 용적률 250% 이하 주택의 소름공식
05 재건축과 리모델링 아파트
06 전세가 배율과 전세가율

7부 부동산 절대 생존전략
01 아파트 가치의 비밀은 전세에 있다
02 중요한 것은 미래의 임대료
03 투자 기회는 언제 오는가

에필로그 부동산시장에서 실패하지 않으려면

불과 2년이라는 짧은 기간에 롤러코스터를 타는 듯한 변화가 몰아쳤습니다. 이 과정에서 타이밍을 잘못 잡았거나, 가격 선택이 좋지 못한 거래를 한 투자자라면 현재 큰 손실을 보고 있거나, 눈물을 머금고 손실을 확정해야 했을 것입니다. 운 좋게 지난 2년간의 가격 거품을 잘 피했다 하더라도, 앞으로 이런 위기를 맞닥뜨리지 않으리라는 보장은 없습니다.
부동산시장 역시 자산시장의 하나로 금리나 물가의 영향에서 벗어날 수 없는 만큼 타이밍을 잘 잡는 일은 점점 더 어려운 일이 되고 있습니다. 단기간에 아파트 시세가 50% 하락하는 현상이 발생하는 것을 보면 가격 전략 역시 만만치 않은 일입니다.

우리가 입지가치 분석에서 놓치지 말아야 할 부분이 있습니다. 입지가치는 입지의 4대 요소에 따라 결정된다는 점을 이해하는 것입니다. 이 사실을 아는 것이 입지 분석의 기본입니다. 만약 개별 요소가 변한다면 입지가치도 당연히 달라집니다. 즉 입지가치는 고정불변하는 것이 아니라 변화하는 개념이라는 것입니다.
예를 들어 위례신도시는 입지가치 4대 요소 중에서 교통과 교육 부분에서 서울의 다른 지역과 비교해 다소 부족한 면이 있습니다. 그런데 나중에라도 대중교통이 개선된다면 생활 편의성이 지금보다 더 좋아지겠죠. 그리고 이런 변화는 입지가치가 상승하는 데 도움을 줍니다. 반대로 도심 밀집 지역에 거주하는 것보다 자연환경 속에서 살고 싶어 하는 트렌드가 형성된다면 입지적 요소의 변화가 없더라도 사람들의 선호가 바뀌면서 입지가치가 달라질 수도 있는 거고요.
특정 입지가 다른 지역보다 더 선호되는 이유를 분석할 때 이런 4대 요소를 바탕으로 하면 매우 유용하니 잘 기억해두기 바랍니다.

기업의 가치는 주로 이익에 기반하여 평가됩니다. 그러나 기업의 가격인 주가는 단순히 이익만을 고려한 것이 아니라, 여러 가지 거시경제적 변수들(예를 들어 금리나 경제성장률 등)에 따라 변동합니다. 즉, 기업의 가격인 주가는 이익과 다른 변수들의 영향을 받아 변동하지만, 기업의 가치는 여전히 이익을 중심으로 평가됩니다. 만약 금리가 낮아지면, 일시적으로 주가가 상승할 수 있지만(코로나19 팬데믹 기간의 기술주를 떠올려보세요) 결국에는 이익이 증가해야 그 주가가 유지될 수 있습니다. 다만, 사람들은 가치보다는 가격에 더 영향받습니다. 왜냐하면 가격은 눈에 보이고 가치는 눈에 보이지 않기 때문입니다.
주택도 비슷합니다. 주택가격 역시 여러 요소의 변화에 따라 달라집니다. 수요와 공급의 균형, 대출이나 금리와 같은 유동성 환경, 경기와 같은 거시경제적 변수 등이 이에 영향을 미칩니다. 이러한 변수들은 주택의 가격 변동을 결정하는 데 중요한 역할을 합니다. 그러나 주택의 가치는 사실 임대료를 기반으로 결정됩니다.