고시원킹 실전편

프롤로그_ 이제 취업이 아니라 창업이다! 4

1장 개념 다지기 나는 고시원 창업으로 시간과 경제적 자유를 얻었다
내 삶은 고시원 사업 전과 후로 나뉜다 17
이제 취업이 아니면 창업이다 23
고시원, 투자가 아니라 비즈니스다 29
타인은 지옥? 남들이 하지 않아 더 벌고 있습니다 36
장점과 단점을 확실히 알고 출발하자 47

2장 실전 팔로어 고시원 창업의 6단계 프로세스 따라가기
1단계 고시원 시장을 알다 정확한 이해가 성공적인 창업으로 이어진다 59
<고시원킹의 실전 어드바이스> 1 생계형인가 투자형인가를 명확히 알고 첫발을 내딛자
2단계 매물 파악 매물은 다다익선보다 ‘매칭’이다 66
<고시원킹의 실전 어드바이스 2> 고시원 창업 절차 6단계
<고시원킹의 실전 어드바이스 3> 부동산, 온라인 매물 찾기에서 실패하는 이유
<고시원킹의 실전 어드바이스 4> 임장 때는 속일 수 없는 것을 확인하라
<고시원킹의 실전 어드바이스 5> 고시원 매물을 찾는 고객이 100명이라면 그중엔 반드시 허수가 있다
[고시원킹의 스페셜 케어 1] 부동산 매칭의 하이패스 ‘전속부동산 연결 시스템’을 가동한다
[고시원킹의 스페셜 케어 2] 매물 찾기 전 나는 어떤 유형의 창업 준비자인가를 판별해드린다
3단계 계약 하나만 어긋나도 낭패를 부른다 82
<고시원킹의 실전 어드바이스 6> 옥탑방 고시원, 이런 점을 체크하자
<고시원킹의 실전 어드바이스 7> 미리 알아두면 좋은 환산보증금
<고시원킹의 실전 어드바이스 8> 토지이음 활용하기
4단계 인테리어 상급지 룸 컨디션을 만드는 2주 완성 노하우 99
<고시원킹의 실전 어드바이스 9> 셀프 시공이 가능한 공간
[고시원킹의 스페셜 케어 3] 취향을 저격하는 5가지 룸 타입과 구매 링크
5단계 운영 노하우 마인드부터 행정, 시설물, 불편한 이웃까지 모두 관리하라 119
[고시원킹의 스페셜 케어 4] 가장 많이 발행하는 시설 민원 해결법
6단계 온라인 마케팅 알려지지 않으면 찾지 않는다 153
<고시원킹의 실전 어드바이스 10> 광고에 올릴 사진을 찍을 때는 이렇게 하자

3장 현장 학습 사례에서 길어 올린 프로 원장의 조건 7
황금알을 낳는 거위에서 출발하고 매진하라 167
셀프 운영이 가능한 조건이 ‘최우선’ 조건이다 171
흙 속의 진주를 찾아라 174
건물주와는 안전거리를 유지하라 179
고시원의 ‘만능 맥가이버’가 되라 183
뉴스에 나오는 조현병, 알코올중독자, 고독사… 내 일이 될 수 있다 187
창업과 동시에 엑시트를 생각하자 191

4장 복습 고시원 즉문즉답
Q1 “전화 연결이 되지 않습니다” 197
Q2 “원장 일이 처음이라 잘 몰라서 그러는 것 같은데…” 198
Q3 “일당백 민원 제기자 때문에 힘들어요” 199
Q4 “우리 원에 자유로운 영혼이 있습니다” 201
Q5 “배달시킨 물건이 사라졌어요. 택배 좀 대신 받아주세요” 203
Q6 “방값 관련한 이슈들로 어떤 게 있을까요? 205

■ <즉문즉답 시뮬레이션> 210

5장 스킬업 인터뷰에서 배우다
밸류업 콘셉트로 젊은 층을 끌어들인 역삼동 고시원 219
1억 초반의 자금으로 350만 원을 버는 수원시청역 고시원 223
시설보다 입지에 중점을 두어 안정화를 꾀한 성신여대입구역 고시원 227
다양한 수요층으로 입실 밸런스를 맞추고 있는 송도 지식정보단지역 고시원 232
방의 가치를 높여 수익률을 크게 올린 강서구청 인근 고시원 236
월 100만 원짜리 고시원을 400만 원짜리로 탈바꿈시킨 부천시청역 고시원 240
시간적 여유와 월 350만 원 수익을 모두 달성한 안산 중앙역 고시원 246
‘인수 먼저’, ‘수강 나중’으로 고시원 창업 케어를 받은 모란역 고시원 250
직장생활의 10% 되는 시간으로 월급만큼의 수익을 올리는 안양 인덕원역 고시원 256
직장인 부업으로 창업한 ‘창업 일주일 차’ 수원 영통역 고시원 260
퇴사 후 창업하여 현재 두 곳의 고시원을 운영 중인 신사역, 장승배기역 고시원 264

■ <전속부동산 시스템 진행 과정> 268

부록 _ 고시원 길라잡이 '고시원킹' 사이트 활용법 276

나는 2020년, 코로나19가 기승을 부리던 시기에 고시원 사업에 뛰어들면서 경제적으로 확실한 ‘무기’를 확보하는 데 성공했다. 일주일에 2번 일하면서도 월 1천만 원의 수익을 올렸고, 수익률 30%를 달성했다. 그때 시작한 고시원 사업은 운영 및 관리의 시행착오를 여러 차례 거치면서 내게 안정적인 수익원이 되어주고 있으며, 지금은 내 경험을 살려 고시원 사업을 하려는 사람들에게 창업과 운영에 관한 강의를 하는 데까지 이르렀다. 고시원은 내게 경제적으로나 시간적인 자유를 준 것은 물론이고 내 인생을 설계하는 데에도 매우 폭넓은 자유를 준 셈이다.

그런데 ‘데이터’가 우리를 속일 수 있다. 그래서 초보 원장일수록 데이터에 속지 말고 권리 계약을 해야 한다. (……)
오류가 생길 수 있는 데이터 중 하나가 방 개수다. 브리핑할 때는 분명 30개라고 해놓고 수익률도 30개 만실로 해서 계산해놓았는데, 실제 권리 계약 후 알고 보니 30개 실 중 1실은 사무실로 쓰이고 2개 실은 입실자들의 짐 보관용 방으로 쓰이고 있다면 수익률 계산은 30실이 아닌 27실로 해야 하고 권리금도 그에 적정한 만큼으로 계산해야 한다.

처음 고시원을 생각하는 사람 중에 이렇게 말하는 이들이 있다. “나는 창업하면 정장에 넥타이 매고 깔끔한 신사들만 입실자로 받고 싶다. 그런 분들만 받겠다.” 나는 이렇게 답한다. 그 수요는 우리의 타깃 수요가 아니며 설사 있더라도 지방에서 출장 와 단기로 거주하게 되는 고객일 뿐이라고. 고시원은 회전율이 심하면 힘들다. 방이 금세 빠지면 청소도 계속 해야 하고, 공실을 채워야 하는 어려움이 같이 온다.