고시원킹

프롤로그 얻고자 하는 것이 있다면 용기 내어 도전해보자

1장 불광불급, 고시원을 시작하다
갑작스러운 해고, 앞으로 어떻게 살 것인가?
고시원 수익 구조도 모르고 시작한 겁 없는 도전
오피스텔보다 수익률 10배 차이 나는 고시원 투자
일주일에 이틀 일하고 수익 월 1,000만 원

2장 나는 건물주처럼 살기로 마음먹었다
창업자 99%가 모르는 블루오션
기적의 수익률, 연 30%가 가능하다
오토 시스템으로 시간적 여유를 얻다
직장인도 ‘투잡’을 할 수 있다

3장 막막한 고시원 창업의 문을 열다
고시원 창업은 어떻게 하나요?
고시원 매물을 선택하는 3가지 기준
돈을 잃지 않는 필수 특약사항
창업 비용은 얼마나 드나요?
수익률은 어떻게 계산하나요?
원룸, 샤워룸, 미니룸, 혼합룸이란?
선호도 높은 상권은 따로 있다
사람들이 많이 찾는 상권의 단점
고정 지출 비용, 이렇게 관리하라
몰라서는 안 되는 세금 및 현금 영수증
적정한 권리금의 의미
고시원 운영, 최장 10년까지 보장
소액으로 하는 인테리어 노하우
좋은 고시원 부동산을 찾는 방법
기존 고시원 vs 프리미엄 고시원
똑같은 매물, 그런데 권리금은 다르다

4장 오토 시스템과 운영의 관계를 말하다
만실을 채우는 전략과 조건
입실자들의 불만이 줄어들다
불만이 나오지 않는 방 관리 비법
이 방법 하나로 골치 아픈 미납 관리 끝
고시원 운영, 50대 이상도 가능하다
여성 혼자 운영할 때 필요한 마인드
고시원에 사는 사람들이 궁금하다
남자 층과 여자 층 분리는 반대
오토 시스템으로 하는 운영의 장점
고시원에도 있는 충성 고객
발생할 수 있는 민원 A to Z
운영하면서 생기는 어려움 극복 방법

5장 두 곳 이상을 책임지는 순간 경영자다
고시원 세 곳을 운영 중인 실제 이야기
공동 투자 가능한가요?
권리금 장사가 가능해지는 방법

부록 경력 10년 이상 부동산 실무자들과 인터뷰Q1 고시원 사업의 전망은 어떤가요?
Q2 좋은 매물이란 무엇인가요?
Q3 중요한 특약사항 내용은 무엇인가요?
Q4 건축물대장 보는 법이 있나요?
Q5 좋은 중개사와 나쁜 중개사를 구별하는 방법은 무엇인가요?
Q6 잔금 치를 때 계약이 파기되는 무엇 때문인가요?
Q7 부동산 사무소에서 생각하는 진상 고객의 기준은 무엇인가요?
Q8 어떤 손님에게 좋은 매물이 갈까요?
Q9 운영한 지 1년도 안 된 매물이 다시 시장에 나오는 이유는 뭘까요?
Q10 성공하는 원장과 실패하는 원장은 어떻게 다른가요?

고시원을 창업했다는 소식을 들은 지인 몇 명이 궁금하다며 방문했는데, 그들의 첫 마디는 똑같았다. “아니, 이런 곳에서 누가 살겠어?” 그들은 걱정된다는 눈으로 깊은 한숨을 내쉬었다. 정작 울고 싶은 사람은 나였는데 말이다. 계약을 되돌리기는 이미 늦었고 후회도 사치라고 생각하며 이대로 주저앉아 있을 수만은 없어서 추가 금액을 들여 부분 인테리어를 하기로 결심했다. 이미 가진 전 재산을 다 털었기 때문에 추가 비용이 필요했다. 다행히 직장 생활을 할 때 만들어두고 매년 증액했던 마이너스 통장을 이용할 수 있었다. 직접 업체를 알아보며 견적을 받아 가장 저렴한 곳만 선별했고, 도배를 할 때도 10개 방을 하면 1개 방은 서비스로 해달라고 적극적으로 부탁하며 공사를 진행했다. 고시원 근처 조명집에 여러 번 발품을 팔아 비용도 깎고 인건비도 깎아달라고 사정한 기억이 난다.

고시원을 창업하려면 어떻게 해야 할까? 여기서는 크게 2가지 방법으로 나눠서 설명하겠다. 첫 번째는 신축(+시설)하는 방법이고, 두 번째는 기존 고시원을 인수(+인테리어)하는 방법이다. 고시원 창업을 하고자 하는 사람들은 처음에는 깨끗한 시설로 시작하고 싶어 신축을 염두에 두고 창업을 꿈꾼다. 그러나 현실적으로 신축의 경우는 건물을 보유한 건물주가 직접 시설을 지어 신축하는 창업 방법 외에는 없다. 당연히 건물이 있어야 가능한 형태이므로 진입 장벽이 그만큼 높다. 그렇다고 건물이 없다면 신축이 불가능한 것인가? 그렇지는 않다. 기존의 고시원을 인수 받아 낡은 시설을 철거하고 새롭게 시설하여 꾸민다면 신축의 효과를 충분히 내면서 고시원을 창업하는 게 얼마든지 가능하다.

부동산 사무소 상호를 클릭하면 등록한 매물을 확인할 수 있는데, 텍스트만 등록되어 있어서 이 글만으로 매물 정보를 파악하거나 위치를 알기는 어렵다. 따라서 관심이 있다면 각 부동산 사무소에 연락해서 매물을 요청하고 담당자를 현장에서 만나 매물을 답사하는 방법으로 진행될 것이다. 직접 전화를 해보면 알겠지만, 통화하는 부동산 사무소의 담당자 직함이 대표, 이사, 전무, 실장 등 각자 다르다. 부동산 사무소의 특성상 개인사업자로 각자 활동하는 경우가 많다. 즉, 내가 A부동산 사무소의 전무와 통화를 했다고 해서 이 전무가 갖고 있는 매물이 이 부동산 사무소의 전체 매물은 아니다. A부동산 사무소의 다른 실장과 통화를 하면 그 실장이 전무가 보유하고 있지 않은 다른 매물을 가지고 있을 수 있다는 것이다.