따박따박 상가월세

[SECTION 1] 인(認), 누구나 투자를 알아야 할 이유가 있다
01. 대한민국 사회 초년생의 잔인했던 시작
당근과 채찍, 그리고 냉혹한 사회 / 회사는 당신의 미래가 될 수 없다 / 회사는 당신의 성공을 바라지 않는다 / 당신은 몇 번 경주마인가
02. 다시 태어나도 가난하지 않을 자신이 있는가
선택하고 집중하라 / 부동산은 금융이다
03. 금융 그리고 자본주의라는 피라미드
은행의 구조를 이해하자 / 저축 vs 주식 vs 부동산 / 반드시 알아야 할 3개의 레버리지 / 실거주 vs 투자, 무엇이 먼저일까
04. 고금리 시대의 투자법
99%의 노력과 1%의 행운이 만든 성과 / 초보라면 확실한 투자 원칙을 정해두자 / 한 번의 투자로 월세 288만 원 만들기
05. 투자의 핵심 관·습·동·행
성공을 위한 첫발 떼기 ‘관심’ / 반복으로 실력을 만드는 ‘습관’ / 나눔으로 시간을 절약하는 ‘동료’ / 좋은 태도의 시작이자 마무리 ‘행동

[SECTION 2] 생(生), 투자에 필요한 살아 있는 지식
01. 상가 임대인이 되기 위한 마인드 세팅
투자의 본질을 잊지 말자 / 종잣돈을 모으면서 충분히 공부하자 / 상가 투자를 바라보는 관점을 익히자
02. 사칙연산으로 끝내는 수익률 계산법
상가 수익률 계산법의 기초 / 월세 10만 원의 차이가 무서운 이유
03 예비 임대인이 착각하기 쉬운 3가지
큰 평형이 오히려 유리하다 / 월세를 무조건 높인다고 좋은 게 아니다 / 임대인은 절대 ‘갑’이 아니다
04 초보자를 위한 단계별 접근법
집 앞 단지내상가부터 들여다보자 / 접근이 쉬운 학원가 상권부터 살펴보자 / 직장 근처의 익숙한 상권을 들여다보자
05 숨은 매물 찾아내는 검색법 3가지
네이버 부동산으로 상가 물건 검색하기 / 경매사이트에서 상가 물건 검색하기 / 대한민국 법원경매정보 사이트 / 고수만 알고 있는 경매 검색 팁 / 공매 사이트에서 상가 물건 검색하기 / 좋은 상가를 발견하려면 꾸준해야 한다
06 손쉽게 임대료 알아보는 법
네이버 부동산으로 조사하기 / 원맵으로 조사하기
07 미래의 임차인을 미리 상상하자
임차인을 상상하여 질문 만들기 / 상권의 특색을 알면 임차인이 보인다 / 키워드 검색으로 상권을 분석하자

[SECTION 3] 공(攻), 수익률을 바꾸는 실전 매물 공략법
01. 실수를 줄이는 임장 체크리스트
주변 상권은 어떠한가 / 상가 내부는 어떠한가 / 주차 공간은 충분한가 / 관리비는 적정한가 / 입점 제한 업종이 있는가 / 간판 확보가 가능한가
02. 중개사와의 인터뷰로 가격 조사하기
임대료를 꼼꼼히 확인해야 하는 이유 / 팔리는 가격 알아보기 / 중개사 인터뷰를 위한 질문 리스트
03. 적정한 매입가를 산정하는 방법
단기투자를 할 때의 매입가 / 장기투자를 할 때의 매입가
04. 매입 전에 꼭 알아야 할 대출 비법
대출을 겁내지 않아도 되는 이유 / 은행이 인정해주는 소득의 종류 / 대출은 얼마까지 가능할까 / 90% 대출의 비밀 / 신용 관리는 필수다
05. 종잣돈만큼 중요한 임차인 모시기
중개사에 내놓을 땐 전단지를 만들자 / 프랜차이즈에 입점을 제안하자 / 창업박람회를 방문해보자
06. 높은 가격에 잘 매각하는 방법
월세는 최소 1년 이상 남겨둘 것 / 매도 전, 주변 시세를 다시 확인할 것 / 임대차 재계약 직후 매각할 것
07. 수익의 레벨을 바꾸는 세금 문제
취득할 때 내는 취득세 / 보유할 때 내는 재산세 / 양도할 때 내는 양도소득세 / 월세와 매매가에 붙는 부가가치세 / 월세 소득에 적용되는 종합소득세
08. 절세에 유리한 법인 설립
법인의 세금은 어떻게 다를까 / 법인과 상속 문제 / 직장인과 공무원의 겸직 문제 / 법인이 무조건 좋은 것은 아니다

[SECTION 4] 략(略), 진짜 경험담 속 매도의 기술
01. 다른 이의 경험담을 나의 노하우로 만들자
오로지 수익성만 바라보자
02. 지하상가 투자로 6개월 만에 1억 벌기
2년 동안 아무도 찾지 않았던 상가 / 엉망진창 상가 내부에서 희망을 발견하다 / 추가비용과 리스크를 고려한 입찰가 산정 / 잔금납부일 전까지 해야 할 일들 / 생각하지도 못한 대출의 위기 / 6개월 만에 1억 원 벌기
03. 지방 상층부 상가로 월세 250만 원 세팅하기
지방의 입지 좋은 병원, 그런데 왜? / 공실 천국, 임차 지옥 / 중개사에게 반드시 물어봐야 할 3가지 / 그럼에도 입찰하기로 결정하다 / 두근두근 입찰 당일 / 병원 임차인의 배신 / 하나의 상가를 4개로 쪼갠 이유 / 편견을 벗어던져야 성공할 수 있다
04. 적극적인 관심이 만든 단지내상가의 기적
검색하는 자에게 기회가 온다 / 단지내상가를 조사하는 방법 / 입찰가 산정은 총성 없는 전쟁 / 임차인을 직접 찾아내자 / 선택한 공실 vs 불행한 공실
05. 50억 원짜리 상가를 다루는 방법
고수와 하수의 차이는 집요함이다 / 매일 밤 12시, 검색망에 걸려든 물건 / 지역 조사는 평소에 해두자 / 사람에 최선을 다하면 복으로 돌아온다 / 우량 임차인을 찾아라 / 업종이 먼저냐 vs 월세가 먼저냐 / 언젠가는 당신도 하게 될 투자

[SECTION 5] 집(集), 족장이 짚어주는 마지막 조언
01. 투자자인 당신에게 필요한 3가지 이야기
위험에 대한 이야기 / 시간에 대한 이야기 / 조급함에 대한 이야기
02. ‘월백’부터 ‘월천’까지 가는 5단계 로드맵
1단계 : 기초 지식 쌓기 / 2단계 : 월세 100만 원 만들기 / 3단계 : 월세 300만 원 만들기 / 4단계 : 월세 500만 원 만들기 / 5단계 : 월세 1,000만 원 만들기 / 수요를 감안하여 차근차근 진행하자
03. 월세보다 중요한 것은 시세차익이다
수익률 계산의 함정 / 월세 수익률만 생각하면 큰일난다 / 투자 성과는 매각으로 결정된다
04. 지치지 않고 끝까지 성공하는 3가지 방법
초심을 되새기기 / 물건 복기하기 / 책을 가까이 하기

돌이켜보면 나는 참 순진했다. 아니 정확히 말하면 나의 바람과 현실을 제대로 구분하지 못했다. ‘비록 1년 계약이지만 우리가 얼마만큼 힘들게 운동해서 이 자리까지 왔는지 알아주겠지’ 혹은 ‘성적이 조금 좋지 않더라도 운동을 더 할 수 있겠지’라는 것은 그저 나의 바람일 뿐이었다. (...) 회사는 개인 사정을 헤아려 주지 않으며, 계약서에 적혀 있는 조항을 충실히 따른다. 글자에는 아무런 감정이 없다. 도장을 찍는 순간 우리는 그곳에 적혀 있는 문구대로 움직여야 한다. 그리고 안타깝게도 나와 회사라는 두 이해관계인의 계약서에 ‘당신을 책임진다’는 문구는 존재하지 않는다.
- 회사는 당신의 미래가 될 수 없다

“혹시 상가 투자는 안 하세요?” 상가 투자? 그거 어려운 것 아닌가? 공실이 생기면 버티기 어렵다는 이야기를 들었기 때문에, 아파트 같은 주거용 부동산에 비해 막연히 어려울 거라고 생각하고 있었다. 그런데 그렇지 않다는 것이다. (...) 재미있는 것은 이렇게 투자하고 나서 오히려 돈이 620만 원 남았다는 것이다. 여기에 은행 이자를 월세로 갈음하고 월 160만 원 가량의 정기수익이 생긴 것이다. 이런 게 가능하다고? 도무지 믿기지 않았던 나는 혹시 사기가 아닌가 싶어서 어떻게 투자를 하고 나서 돈이 더 남을 수 있는지 자세히 물어봤다. 그때 스터디원이 했던 한마디를 아직도 잊을 수 없다. “원희 씨, 부동산은 금융이에요.”
- 부동산은 금융이다

A라는 노인이 있다. (…) 젊었을 때부터 저축이 미덕이라 생각해온 노인은 정말 열심히 일해서 1년에 2,500만 원씩 저축을 했다. 그리고 40년이 지나서야 10억 원이라는 돈을 모을 수 있었다. 현금 10억 원과 40년이라는 세월을 바꾼 격이다. B라는 청년이 있다. 수익형 부동산을 매입하면서 10억 원을 빌렸고 이자는 월 400만 원이었다. 이 부동산에서는 매달 1,000만 원의 월세가 들어온다. 1,000만 원의 월세에서 이자를 갚아 매월 순수익 600만 원을 만들었다. (…) 청년은 노인이 40년간 모은 10억 원을 한 달에 400만 원의 이자로 빌렸다. 노인이 40년이라는 시간을 들여 만든 돈을 단돈 400만 원의 이자를 내고 쓴 것이다.
- 시간 레버리지