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책 정보
· 제목 : 정비사업과 부동산 금융 All-in-One
· 분류 : 국내도서 > 대학교재/전문서적 > 경상계열 > 부동산
· ISBN : 9791199981324
· 쪽수 : 310쪽
· 출판일 : 2026-08-28
· 분류 : 국내도서 > 대학교재/전문서적 > 경상계열 > 부동산
· ISBN : 9791199981324
· 쪽수 : 310쪽
· 출판일 : 2026-08-28
책 소개
금융이라는 렌즈를 통해 정비사업의 궤적을 추적하고, 실제 정비사업에서 활용되는 다양한 부동산 금융 수단을 분석한다. 이주비와 분담금 대출부터 사업비 조달까지 정비사업 금융의 핵심 이론과 실무를 담았다.
정비사업 금융은 단순히 돈을 빌리는 단편적 구조가 아니다. 기업⋅가계⋅정책금융이 얽힌 독특한 '하이브리드 금융'이다. 사업 초기의 거대한 공급자 금융 줄기는 조합원의 이주비⋅분담금 대출, 일반분양자의 중도금 대출 같은 수요자 금융으로 핏줄처럼 연결된다.
⦁1장 〈금융 없는 정비사업의 역사〉에서는 금융이라는 렌즈를 통해 정비사업의 궤적을 추적한다. 우리나라 정비사업이 현재의 구조를 갖추기까지의 역사적 과정을 짚어보며 전체 맥락을 이해하기 위한 교양의 토대를 쌓는다.
⦁2장 〈부동산 금융을 알아야 정비사업이 보인다〉에서는 실제 정비사업에서 활용되는 다양한 부동산 금융 수단들을 분석한다. 이를 통해 거대한 부동산 금융 시장 안에서 정비사업 금융이 차지하는 위치를 파악하고 핵심 이론의 기초 체력을 다진다.
⦁3장 〈이주비부터 분담금 대출까지, 조합과 조합원 모두 알아야 할 정비사업 금융의 모든 것〉에서는 일반 대중과 조합원의 눈높이에서 LTV, DSR 등 대출 규제의 본질을 파헤치고, 주거 이동과 분담금 납부에 따른 조합과 조합원의 금융 방정식을 쉽게 풀어내어 현실적인 해법을 제시한다.
⦁4장 〈지금 바로 통하는 정비사업 금융 실무가이드〉는 정비사업 전 과정에서 자금을 조달해야 하는 실무자들을 위한 실전 지침서다. 초기사업비 대출부터 이주비 및 추가이주비 대출, 본사업비 조달, 그리고 마지막 분담금 대출에 이르기까지 정비사업 각 단계마다 필수적인 대출 메커니즘을 낱낱이 파헤친다. 나아가 실무자가 현장에서 반드시 체크해야 할 필수 사항과 주의점은 물론, 최근 시공사들이 경쟁적으로 제시하는 화려한 금융 조건 이면에 숨겨진 실제 의미와 치명적인 함정, 그리고 이에 맞서 조합의 이익을 지킬 수 있는 영리한 대응 방안까지 생생하게 담아냈다.
⦁마지막으로 5장 〈정비사업 금융의 미래〉에서는 정책 현장에서 오랫동안 치열하게 고뇌해 온 저자들의 문제의식을 바탕으로, 현행 제도의 한계를 정조준하고 시장의 안정과 활성화를 위해 정부와 지자체가 나아가야 할 핵심 개선 방안과 비전을 고스란히 담아냈다.
⦁1장 〈금융 없는 정비사업의 역사〉에서는 금융이라는 렌즈를 통해 정비사업의 궤적을 추적한다. 우리나라 정비사업이 현재의 구조를 갖추기까지의 역사적 과정을 짚어보며 전체 맥락을 이해하기 위한 교양의 토대를 쌓는다.
⦁2장 〈부동산 금융을 알아야 정비사업이 보인다〉에서는 실제 정비사업에서 활용되는 다양한 부동산 금융 수단들을 분석한다. 이를 통해 거대한 부동산 금융 시장 안에서 정비사업 금융이 차지하는 위치를 파악하고 핵심 이론의 기초 체력을 다진다.
⦁3장 〈이주비부터 분담금 대출까지, 조합과 조합원 모두 알아야 할 정비사업 금융의 모든 것〉에서는 일반 대중과 조합원의 눈높이에서 LTV, DSR 등 대출 규제의 본질을 파헤치고, 주거 이동과 분담금 납부에 따른 조합과 조합원의 금융 방정식을 쉽게 풀어내어 현실적인 해법을 제시한다.
⦁4장 〈지금 바로 통하는 정비사업 금융 실무가이드〉는 정비사업 전 과정에서 자금을 조달해야 하는 실무자들을 위한 실전 지침서다. 초기사업비 대출부터 이주비 및 추가이주비 대출, 본사업비 조달, 그리고 마지막 분담금 대출에 이르기까지 정비사업 각 단계마다 필수적인 대출 메커니즘을 낱낱이 파헤친다. 나아가 실무자가 현장에서 반드시 체크해야 할 필수 사항과 주의점은 물론, 최근 시공사들이 경쟁적으로 제시하는 화려한 금융 조건 이면에 숨겨진 실제 의미와 치명적인 함정, 그리고 이에 맞서 조합의 이익을 지킬 수 있는 영리한 대응 방안까지 생생하게 담아냈다.
⦁마지막으로 5장 〈정비사업 금융의 미래〉에서는 정책 현장에서 오랫동안 치열하게 고뇌해 온 저자들의 문제의식을 바탕으로, 현행 제도의 한계를 정조준하고 시장의 안정과 활성화를 위해 정부와 지자체가 나아가야 할 핵심 개선 방안과 비전을 고스란히 담아냈다.
목차
여 / 는 / 글 2
1. Part1. 금융 없는 정비사업의 역사
Ⅰ. 재개발 사업의 태동 12
1. 재개발, 처음으로 법률에 등장하다 12
2. 국가 위신과 체제 과시의 산물, 도심재개발 12
3. 도심재개발에 뛰어드는 보험사 14
4. 주택 재개발의 등장, 여전히 부족한 금융 15
5. 시공사로부터의 자금조달, 합동재개발 17
Ⅱ. 아파트 단지와 재건축 시대 22
1. 주택 대량 공급 체계의 구축 22
2. 단지형 아파트 시대, 마포주공아파트 22
3. 단지를 넘어 지구로, 아파트지구의 도입 25
4. 주택건설촉진법 28
5. 재건축 시대의 도래: 마포주공, 마포삼성으로 재건축되다! 32
Ⅲ. 비주거 시설 정비사업 36
1. 도시의 ‘일자리’ 정비 36
2. 도시환경정비사업으로의 통합 40
Ⅳ. 소규모 정비사업 41
1. 준비되지 않은 도시의 그늘 41
2. 소규모주택정비사업의 등장 44
Ⅴ. 도시 및 주거환경정비법 제정 48
1. 2002년의 시대적 요청 48
2. 4대 정비사업 체계의 확립 50
3. "선계획-후개발"의 도입 51
4. 추진 주체의 제도화 52
5. 시공사 선정 시점 규제 53
6. 도시정비법 제정의 역사적 의의 56
Ⅵ. 도시정비법 이후 57
1. 광역개발⋅복합개발의 흐름 57
2. 재정비촉진사업(일명, 뉴타운 사업) 58
3. 노후계획도시정비사업 61
2. Part2. 부동산 금융을 알아야 정비사업이 보인다
Ⅰ. 정비사업 금융의 특징 70
1. 정비사업 금융의 하이브리드적 성격 70
2. 한국형 PF와 정비사업 72
3. 정비사업의 자금흐름 75
Ⅱ. 정비사업에 활용되는 부동산 금융 수단 79
1. 부동산 금융의 종류 79
2. 정비사업 금융 최근 경향 82
3. 구조화 금융 83
4. 프로젝트금융투자회사: PFV 93
5. 부동산 펀드 104
6. 리츠: REITs 124
7. 부동산 신탁 149
8. 자산유동화 163
3. Part3. 이주비부터 분담금 대출까지, 조합원이 알아야 할 정비사업의 숨은 열쇠
1. 수요자 금융 이해의 필요성 178
2. 수요자 금융 규제의 근간: 「은행업감독규정」 179
3. LTV(담보인정비율) 181
3. DTI와 DSR 185
4 최근의 대출 규제 현황 188
5 대출 규제의 정비사업 영향 193
4. Part4. 현장에서 바로 통하는 정비사업 금융 실무 가이드
Ⅰ. 초기사업비 조달 196
1. 정비사업의 마중물 자금 196
2. 협력업체를 통한 초기사업비 조달 197
3. 서울시의 초기사업비 금융 지원 200
4. 정부 주택도시기금의 초기사업비 융자 210
5. 시공사 대여금 221
Ⅱ. 기본 이주비 대출 233
1. 이주비 대출을 위한 준비사항 233
2. HUG 보증을 통한 이주비 대출 234
Ⅲ. 추가 이주비 대출 240
1. 추가 이주비의 개념 240
2. 시공사들의 추가 이주비 제안 방식 243
3. 이주비 대출이자와 관련한 리스크와 실무 처리방안 245
4. 이자후불제 도입과 이자 부담의 형평성 247
5. 특정 조합원의 부실로 인한 연대책임 방지 249
6. 세입자 보증금 반환 및 이주촉진비 리스크 대응 250
7. 소규모 정비사업을 위한 주택도시기금 융자 특례 250
8. 정비사업 이주비 관련 제도적 제언 251
Ⅳ. 본 사업비 조달 252
1. 본 사업비 자금조달의 방식의 변천 252
2. 시공사 신용공여를 통한 자금조달 253
3. 자산유동화 등 구조화 금융의 활용 254
4. HUG 정비사업대출보증을 통한 자금조달 258
5. Case Study: 둔촌주공 사태와 해결과정 264
Ⅴ. 분담금 대출 269
1. 정비사업 분담금 대출의 중요성 269
2. 가계대출 규제와 분담금 대출 270
3. 주택도시보증공사 분담금 대출보증 270
4. HUG의 보증이 없는 분담금 조달 방식 275
5. 시공사의 분담금 납부 유예 방식과 주의사항 276
6. 참고: 주택연금(역모기지) 가입자의 분담금 납부 278
5. Part5. 정비사업 금융의 미래
Ⅰ. 정비사업 금융의 새로운 흐름 282
1. 새로운 플레이어의 등장: 신탁, 펀드, 그리고 리츠 282
2. 신탁방식 정비사업 283
3. 미래도시펀드 291
4. 리츠의 도입 294
5. Case Study: 홍콩 Link REITs 299
Ⅱ. 정비사업 금융, 이렇게 바꾸자 303
1. 시공사 의존에서 벗어나 자본투자 중심으로 전환 303
2. '생산적 금융'으로 정비사업 금융 인식 전환 306
3. 정비사업 투자에 대한 금융기관 건전성 규제 완화 306
참고자료 308
1. Part1. 금융 없는 정비사업의 역사
Ⅰ. 재개발 사업의 태동 12
1. 재개발, 처음으로 법률에 등장하다 12
2. 국가 위신과 체제 과시의 산물, 도심재개발 12
3. 도심재개발에 뛰어드는 보험사 14
4. 주택 재개발의 등장, 여전히 부족한 금융 15
5. 시공사로부터의 자금조달, 합동재개발 17
Ⅱ. 아파트 단지와 재건축 시대 22
1. 주택 대량 공급 체계의 구축 22
2. 단지형 아파트 시대, 마포주공아파트 22
3. 단지를 넘어 지구로, 아파트지구의 도입 25
4. 주택건설촉진법 28
5. 재건축 시대의 도래: 마포주공, 마포삼성으로 재건축되다! 32
Ⅲ. 비주거 시설 정비사업 36
1. 도시의 ‘일자리’ 정비 36
2. 도시환경정비사업으로의 통합 40
Ⅳ. 소규모 정비사업 41
1. 준비되지 않은 도시의 그늘 41
2. 소규모주택정비사업의 등장 44
Ⅴ. 도시 및 주거환경정비법 제정 48
1. 2002년의 시대적 요청 48
2. 4대 정비사업 체계의 확립 50
3. "선계획-후개발"의 도입 51
4. 추진 주체의 제도화 52
5. 시공사 선정 시점 규제 53
6. 도시정비법 제정의 역사적 의의 56
Ⅵ. 도시정비법 이후 57
1. 광역개발⋅복합개발의 흐름 57
2. 재정비촉진사업(일명, 뉴타운 사업) 58
3. 노후계획도시정비사업 61
2. Part2. 부동산 금융을 알아야 정비사업이 보인다
Ⅰ. 정비사업 금융의 특징 70
1. 정비사업 금융의 하이브리드적 성격 70
2. 한국형 PF와 정비사업 72
3. 정비사업의 자금흐름 75
Ⅱ. 정비사업에 활용되는 부동산 금융 수단 79
1. 부동산 금융의 종류 79
2. 정비사업 금융 최근 경향 82
3. 구조화 금융 83
4. 프로젝트금융투자회사: PFV 93
5. 부동산 펀드 104
6. 리츠: REITs 124
7. 부동산 신탁 149
8. 자산유동화 163
3. Part3. 이주비부터 분담금 대출까지, 조합원이 알아야 할 정비사업의 숨은 열쇠
1. 수요자 금융 이해의 필요성 178
2. 수요자 금융 규제의 근간: 「은행업감독규정」 179
3. LTV(담보인정비율) 181
3. DTI와 DSR 185
4 최근의 대출 규제 현황 188
5 대출 규제의 정비사업 영향 193
4. Part4. 현장에서 바로 통하는 정비사업 금융 실무 가이드
Ⅰ. 초기사업비 조달 196
1. 정비사업의 마중물 자금 196
2. 협력업체를 통한 초기사업비 조달 197
3. 서울시의 초기사업비 금융 지원 200
4. 정부 주택도시기금의 초기사업비 융자 210
5. 시공사 대여금 221
Ⅱ. 기본 이주비 대출 233
1. 이주비 대출을 위한 준비사항 233
2. HUG 보증을 통한 이주비 대출 234
Ⅲ. 추가 이주비 대출 240
1. 추가 이주비의 개념 240
2. 시공사들의 추가 이주비 제안 방식 243
3. 이주비 대출이자와 관련한 리스크와 실무 처리방안 245
4. 이자후불제 도입과 이자 부담의 형평성 247
5. 특정 조합원의 부실로 인한 연대책임 방지 249
6. 세입자 보증금 반환 및 이주촉진비 리스크 대응 250
7. 소규모 정비사업을 위한 주택도시기금 융자 특례 250
8. 정비사업 이주비 관련 제도적 제언 251
Ⅳ. 본 사업비 조달 252
1. 본 사업비 자금조달의 방식의 변천 252
2. 시공사 신용공여를 통한 자금조달 253
3. 자산유동화 등 구조화 금융의 활용 254
4. HUG 정비사업대출보증을 통한 자금조달 258
5. Case Study: 둔촌주공 사태와 해결과정 264
Ⅴ. 분담금 대출 269
1. 정비사업 분담금 대출의 중요성 269
2. 가계대출 규제와 분담금 대출 270
3. 주택도시보증공사 분담금 대출보증 270
4. HUG의 보증이 없는 분담금 조달 방식 275
5. 시공사의 분담금 납부 유예 방식과 주의사항 276
6. 참고: 주택연금(역모기지) 가입자의 분담금 납부 278
5. Part5. 정비사업 금융의 미래
Ⅰ. 정비사업 금융의 새로운 흐름 282
1. 새로운 플레이어의 등장: 신탁, 펀드, 그리고 리츠 282
2. 신탁방식 정비사업 283
3. 미래도시펀드 291
4. 리츠의 도입 294
5. Case Study: 홍콩 Link REITs 299
Ⅱ. 정비사업 금융, 이렇게 바꾸자 303
1. 시공사 의존에서 벗어나 자본투자 중심으로 전환 303
2. '생산적 금융'으로 정비사업 금융 인식 전환 306
3. 정비사업 투자에 대한 금융기관 건전성 규제 완화 306
참고자료 308
