부동산개발론 : 이론과 실무

제1장 부동산개발론의 기초 1
제1절 부동산의 개념과 특성 ……………………………………………………………………… 3
1. 부동산의 개념 ……………………………………………………………………………………… 3
2. 부동산의 분류 ……………………………………………………………………………………… 4
3. 부동산 공부서류(지도포함)와 개발사업에 활용 방법 ……………………………………… 13
4. 부동산의 특성 …………………………………………………………………………………… 22
5. 부동산의 특성이 개발사업에 미치는 영향 ………………………………………………… 24
제2절 부동산개발의 개념과 종류 ………………………………………………………………… 29
1. 부동산개발의 개념 ……………………………………………………………………………… 29
2. 부동산개발 관련 유사개념 …………………………………………………………………… 30
3. 부동산개발업의 한국표준 분류방식에서의 규정 …………………………………………… 32
4. 부동산개발의 종류 ……………………………………………………………………………… 33
5. 부동산개발사업의 특징 ………………………………………………………………………… 46
제3절 부동산개발론의 학문적 성격과 위치 …………………………………………………… 46
1. 부동산개발론의 정의 …………………………………………………………………………… 46
2. 부동산개발론의 위치 …………………………………………………………………………… 48
제4절 부동산 개발환경의 동향 …………………………………………………………………… 49
1. 부동산시장의 글로벌화 ………………………………………………………………………… 49
2. 부동산시장 및 개발환경의 복잡화 …………………………………………………………… 50
3. 부동산가치평가의 선진화 ……………………………………………………………………… 53
4. 부동산정책의 변화 ……………………………………………………………………………… 54
5. 부동산투자환경의 변화 ………………………………………………………………………… 55
·복습 문제· …………………………………………………………………………………………… 56

제2장 부동산개발의 일반적 과정과 각 단계별 필요지식 57
제1절 부동산개발과정 모델 정립과 개발업자의 역할 …………………………………… 59
1. 부동산개발과정 모델정립 ……………………………………………………………………… 59
2. 부동산개발업자의 역할과 참여자 …………………………………………………………… 62
제2절 부동산개발과정의 단계별 업무 및 참여자 역할 …………………………………… 65
1. 개발과정 단계별 업무 ………………………………………………………………………… 65
2. 개발과정에 참여하는 전문가의 역할 ………………………………………………………… 88
3. 공공의 역할 ……………………………………………………………………………………… 96
제3절 부동산개발사업의 리스크 관리 …………………………………………………………… 98
1. 부동산개발 리스크의 개념 …………………………………………………………………… 98
2. 부동산개발 리스크의 분류 및 정량화 시도 ……………………………………………… 98
3. 부동산개발사업의 리스크 유형 ……………………………………………………………… 99
4. 부동산개발사업의 단계별 리스크 …………………………………………………………… 101
제4절 부동산개발사업의 각 단계별 필요지식 ………………………………………………… 113
1. 사업구상 단계 ………………………………………………………………………………… 114
2. 예비적 타당성검토 단계 ……………………………………………………………………… 115
3. 부지확보(또는 취득) 단계 …………………………………………………………………… 116
4. 사업타당성분석 단계 ………………………………………………………………………… 117
5. 협상 및 계약체결 단계 ……………………………………………………………………… 119
6. 건설 단계 ……………………………………………………………………………………… 120
7. 마케팅 단계 …………………………………………………………………………………… 121
8. 운영 및 관리 단계 …………………………………………………………………………… 121
9. 기타 ……………………………………………………………………………………………… 121
·복습 문제· ………………………………………………………………………………………… 122

제3장 부동산개발사업 관련 지식체계 123
제1절 부동산개발 관련 계획 및 법규 ………………………………………………………… 125
1. 상위법규 및 관련법규에 의한 공간계획 …………………………………………………… 127
2. 관련 법규 및 지침(고시 포함) ……………………………………………………………… 129
3. 수도권정비계획법 ………………………………………………………………… 131
4. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 ………………………………………………… 135
5. 도시개발법 ………………………………………………………………………… 173
6. 부동산 권리분석을 위한 지식 …………………………………………………… 189
7. 계약에 관한 지식 …………………………………………………………………… 193
8. 부동산 조세 ………………………………………………………………………… 195
제2절 부동산 입지분석 ………………………………………………………………… 198
1. 입지이론의 배경 …………………………………………………………………… 199
2. Ratcliff의 입지이론 ………………………………………………………………… 200
3. 입지분석 …………………………………………………………………………… 203
제3절 부동산 시장조사·분석 및 상권분석 ……………………………………… 207
1. 시장분석의 의의와 목적 …………………………………………………………… 208
2. 시장분석의 주요 내용 ……………………………………………………………… 211
3. 시장분석의 종합적인 접근방법 …………………………………………………… 211
4. 상권분석 …………………………………………………………………………… 223
제4절 부동산 마케팅 ……………………………………………………………………… 230
1. 부동산 마케팅의 개념 ……………………………………………………………… 230
2. 부동산 마케팅환경 ………………………………………………………………… 231
3. 부동산 마케팅전략 ………………………………………………………………… 233
제5절 부동산 투자분석 ………………………………………………………………… 237
1. 부동산투자의 의의 ………………………………………………………………… 237
2. 부동산투자의 종류 ………………………………………………………………… 237
3. 부동산투자시 고려요건 …………………………………………………………… 237
4. 부동산투자의 특성 ………………………………………………………………… 238
5. 부동산투자의 위험 ………………………………………………………………… 239
6. 부동산투자수익률의 종류 ………………………………………………………… 239
7. 위험과 기대수익률과의 관계 ……………………………………………………… 240
8. 투자의 위험과 분석방법 …………………………………………………………… 240
9. 부동산투자의사결정방법 ………………………………………………………… 244
10. 부동산투자의 재무적 타당성 분석기법 ………………………………………… 253
제6절 부동산금융 ………………………………………………………………………… 273
1. 부동산개발금융의 의의와 분류 …………………………………………………… 273
2. 부동산금융에 관한 의사결정이론 ………………………………………………… 275
3. 부동산투자환경의 변화와 자금조달 ……………………………………………… 281
4. 부동산개발사업의 자금조달방법 ………………………………………………… 288
5. 부동산개발사업의 자금조달시기 ………………………………………………… 308
제7절 부동산 기술 ………………………………………………………………………… 309
1. 토 목 ………………………………………………………………………………… 310
2. 건 축 ………………………………………………………………………………… 311
3. 전기·기계·설비 ………………………………………………………………… 346
4. 조경(건축법상) ……………………………………………………………………… 346
5. 지형·지세·지적·지질 등의 물리적 요소 …………………………………… 346
제8절 부동산평가 ………………………………………………………………………… 348
1. 부동산평가의 이해 ………………………………………………………………… 348
2. 간이타당성분석 …………………………………………………………………… 353
제9절 부동산관리 ………………………………………………………………………… 360
1. 부동산관리의 의의 ………………………………………………………………… 360
2. 부동산관리의 단계별 주요 내용 ………………………………………………… 360
3. 우리나라 부동산관리제도 ………………………………………………………… 361
4. 우리나라 부동산관리의 현실과 당면과제 ……………………………………… 363
·복습 문제· …………………………………………………………………………………… 364

제4장 부동산개발사업의 타당성분석 접근방법 367
제1절 부동산개발사업의 타당성분석 개관 ……………………………………… 369
1. 부동산개발사업의 타당성분석의 의의 …………………………………………… 369
2. 부동산개발사업의 타당성분석의 구성요소 ……………………………………… 369
3. 부동산개발사업의 타당성분석 진행과정 ………………………………………… 371
4. 부동산개발사업의 분석체계 ……………………………………………………… 373
제2절 부동산개발사업의 타당성분석 단계별 수행작업 …………………… 374
1. 공부서류검토 및 현장조사 ………………………………………………………… 374
2. 개발여건분석 ……………………………………………………………………… 375
3. 개발컨셉설정 및 개발전략수립 …………………………………………………… 384
4. 건축계획 수립 ……………………………………………………………………… 386
5. 경제성분석(재무적 타당성분석) ………………………………………………… 387
·복습 문제· …………………………………………………………………………………… 394

제5장 최근 부동산개발업의 현황과 당면과제 395
제1절 부동산개발업의 현황 …………………………………………………………… 397
1. 한국표준분류방식에서의 개발업 현황 …………………………………………… 397
2. 국내 건설산업구조의 개편배경 …………………………………………………… 398
3. 국내 부동산개발업의 현황과 문제점 …………………………………………… 399
4. 부동산개발업의 법률제정과 전문인력 사전교육현황 ………………………… 401
제2절 부동산개발사업의 추진현황과 실태 ……………………………………… 402
1. 민간개발사업 ……………………………………………………………………… 403
2. 공모형 PF 사업 …………………………………………………………………… 409
제3절 외국 부동산개발업의 사례 …………………………………………………… 428
1. 미국의 사례 ………………………………………………………………………… 428
2. 일본의 사례 ………………………………………………………………………… 429
3. 싱가포르의 사례 …………………………………………………………………… 430
제4절 부동산개발업의 당면과제와 지향해야 할 방향 ……………………… 431
1. 부동산개발실태의 문제점 및 시사점 …………………………………………… 431
2. 국내 부동산개발업의 당면과제 …………………………………………………… 433
3. 국내 부동산개발업이 지향해야 할 방향 ………………………………………… 434
·복습 문제· …………………………………………………………………………………… 437

제6장 부동산개발의 제도적 분야와 역사적 조망 439
제1절 부동산개발정책 …………………………………………………………………… 441
1. 정부의 부동산시장 개입 …………………………………………………………… 441
2. 국토개발의 변천 …………………………………………………………………… 442
3. 도시개발정책의 변천 ……………………………………………………………… 445
4. 택지개발제도의 변천 ……………………………………………………………… 446
제2절 부동산 개발의 역사적 조망 …………………………………………………… 449
1. 1960년대 이전(1945~60년) ……………………………………………………… 449
2. 1960년대(1961~70년) …………………………………………………………… 450
3. 1970년대(1971~80년) …………………………………………………………… 452
4. 1980년대(1981~90년) …………………………………………………………… 454
5. 1990년대(1991~97년) …………………………………………………………… 457
6. 1990년대 후반(1998~99년) ……………………………………………………… 463
7. 2000년~2007년 12월 말 ………………………………………………………… 464
8. MB 정부의 부동산정책(2008년~2012년 말) …………………………………… 486
9. 박근혜 정부의 부동산정책(2013년 2월~2015년 12월 말) …………………… 495
10. 부동산시장흐름과 부동산 개발(2008년 2015년 12월 말) ……………………524
·복습 문제· …………………………………………………………………………………… 569

용어정리 ………………………………………………………………………………………… 571
부 록 ……………………………………………………………………………………………… 577
참고문헌 ………………………………………………………………………………………… 653
찾아보기 ………………………………………………………………………………………… 659