서울 부동산의 미래

추천사: 새로운 투자 기회의 힌트를 발견하세요 - 홍춘욱 박사(키움증권 수석연구위원)

프롤로그: 대한민국 부동산 시장의 모범 답안, 서울

제1부 서울은 부동산에서도 특별시다

1장 서울이 대한민국 부동산의 중심이 되기까지
서울, 위성도시에서 수도로
서울의 확장과 성장
부동산의 가치 회귀

2장 강남의 등장으로 서울 부동산이 본궤도에 오르다
교통망 구축과 함께 떠오르는 강남
대규모 택지개발로 명품 신도시 탄생
강남 성장이 견인한 신도시 개발과 서울 시세의 상승
강남 부동산의 상승, 조정, 재상승
평당 1억 아파트, 강남은 거품일까?

3장 시정을 통해 보는 서울 부동산 변화사
1950년대: 의식주 해결이 주요 관심사이던 시기
1960년대: 도시 확장을 준비하던 시기
1970년대: 효율적인 신도시를 만들던 시기
1980년대: 강남이 서울의 중심지로 부각되던 시기
1990년대: 강남의 확장을 시도하던 시기
2000년대: 지역별 질적 요구사항들이 드러나기 시작한 시기
2010년대: 질적인 요구사항들이 구체화되는 시기

4장 ‘서울시 생활권 계획’으로 압축되는 서울시 부동산 개발 방향
앞으로 100년의 개발 방향 제안: 서울시 생활권 계획
강북의 부동산 가치를 높이기 위해 시행된 뉴타운 정책
3개 시범 뉴타운 추진과 진행 경과
난관에 봉착한 후속 뉴타운 사업
2030 서울플랜: 균형 발전의 핵심은 일자리

제2부 투자 실전: 서울시 생활권 계획 100% 활용하기

5장 서울시 5개 생활권의 방향성 분석
동북권 방향성: 교통망과 주거환경 개선으로 기대되는 지역
서남권 방향성: 더욱 늘어나는 일자리와 재개발 이슈에 주목하자
서북권 방향성: 상암의 일자리, 신촌의 대학 테마, 연신내·불광의 교통망이 강점
동남권 방향성: 강남, 잠실을 중심으로 앞으로도 ‘부동산의 이상향’으로 꼽힐 지역
도심권 방향성: 오리지널 서울이자 서울의 변함없는 중심지
서울시 생활권 계획의 전체적인 방향성

6장 서울시 5개 생활권의 부동산 미래 가치 분석
동북권 가치: 서울시의 정책적 배려가 집중되는 지역
서남권 가치: 가장 많은 개발 포인트를 보유한 지역
서북권 가치: 서울 핵심 지역과의 연계성이 관건
동남권 가치: 대한민국 부동산의 황제 지역
도심권 가치: 낙후 시설의 재정비로 성장동력 확보

7장 다섯 가지 키워드로 선정하는 실패 없는 투자 상품
상권: 기존 상권이 확장되거나 테마 상권이 형성될 입지를 주목하자
교통: 철도·도로망이 신설되거나 연장되는 지역이 어디인가
환경: 천연환경은 황금알을 낳는 거위
교육: 학군별 영향권과 프리미엄 수준을 확인하자
랜드마크 아파트: 질적 시장에서 시세 수준을 판단하는 기준

에필로그: 서울에 집 한 채는 꼭 삽시다!

특별 부록: 부동산 규제 정책에 대한 김학렬 소장의 코멘트

부동산을 매수하는 것은 무조건 투자여야 한다고 생각합니다. 투자에는 늘 불확실성이 함께합니다. 주식을 매수하는 것과 같습니다. 좋아 보여서 또는 가격이 떨어질 만큼 떨어진 듯해서 매수했다 하더라도 그 주식이 이후 오를지 내릴지는 아무도 모릅니다. 집 한 채를 매수할 때도 떨어질지 모른다는 리스크를 감수하면서 실행하는 겁니다. 그런 리스크 조차 도저히 감당할 수 없는 사람이라면 부동산을 매수하면 안 됩니다. 집 한 채, 땅 한 평도요! 어떤 질문이든 질문에 대한 답변은 내가 내놓는 겁니다. 애초부터 정답이라는 게 없었으니까요. 세상에는 질문만 있을 뿐입니다. 그래서 저는 제 답변을 이 책에 담았습니다. 리스크를 낮추고 성공 확률을 높이는 부동산 의사결정을 하려면 어떤 준비를 해야 하는지 말이죠. _ 대한민국 부동산 시장의 모범 답안, 서울

서울의 역사를 되돌아보는 것이 의미 있는 이유가 여기에 있습니다. 서울이 어떻게 성장해왔고 그 과정에서 어떤 역할들이 추가됐는지를 알아야 서울의 현재 위상을 이해할 수 있기 때문입니다.
이제 서울은 면적으로는 더는 성장하기 어렵습니다. 양적인 팽창은 이미 한계에 도달했습니다. 그래서 자신의 역할을 경기도, 인천과 나누어 가지고 있습니다. 아니, 그보다는 서울의 역할을 경기도와 인천이 보조한다는 의미가 더 정확할 것 같습니다. 이는 곧 경기도와 인천이 더 발전하면 할수록 서울은 자동으로 더 많이 발전할 수밖에 없는 구조라는 것입니다. 이 논리는 서울이라는 부동산 시장을 이해하는 데 매우 중요하므로 꼭 기억해두시기 바랍니다. _ p.27 서울이 대한민국의 중심이 되기까지
지자체 내 부동산 정책의 방향은 정치적이기보다는 시장(market)의 요구대로 갈 수밖에 없습니다. 앞으로 서울 부동산의 방향성은 도시 재생입니다. 대부분 부동산 개발 방향이 도시 재생에 집중되어 있습니다. 서울 부동산의 미래에 대비하기 위해서는 반드시 도시 재생 방향성에 대해 살펴봐야 하는 것이죠.
_ 서울시 생활권 계획으로 압축되는 서울시 부동산 개발 방향

모든 토지는 용도지역별로 사용 방법이 정해져 있습니다. 업무·일자리시설은 대부분 상업지역에서만 가능하기 때문에 상업지역을 지정해주는 것만으로도 일자리를 추가할 수 있다고 판단한 것입니다. 방향성은 옳습니다. 하지만 여기서 반드시 확인해야 하는 것이 지역 지정만으로는 해당 지역을 활성화는 것은 부족하고 그 상업지역을 채울 수 있는 구체적인 업무시설 유치 방안이 필요합니다. 특히 동북권 같은 취약지구에 과연 기업체들이 들어갈 수 있을까 하는 점을 판단해봐야 합니다. 아직까진 동북권 지역에 일자리가 많아진다고 답할 수 없는 상황이죠. 따라서 개발계획대로무조건 추진된다고 믿어선 안 됩니다. 그건 이상향인 것이고요. 구체적으로 추진될 수 있는 실체가 있는지를 반드시 따져봐야 합니다. 호재가 호재로만 끝나는 경우가 꽤 많기 때문입니다.
_ 서울시 생활권 계획으로 압축되는 서울시 부동산 개발 방향