부동산경매 절차와 권리 분석

권리 분석에 필요한 사이트

Chapter 1 경매 일반
경매 기초 용어 ┃ 경매의 종류 ┃ 왜 부동산경매에 입찰하려고 하는가? ┃ 부동산의 개념 정리 ┃
어떤 매물에 입찰할 것인가? 테마 선정! ┃ 매물을 어떻게 찾을 것인가? ┃ 권리 분석 일반 공식 ┃
물권과 채권의 개념 비교 ┃ 약정담보물권과 법정담보물권 ┃ 법정지상권으로 건물주 되기 ┃
대지를 낙찰받아 건물주 되다 ┃ 지분경매는 투자가치가 있는가? ┃ 공유자우선매수권 행사 불가 ┃
선순위 주거임차인의 보증금 알아내기 ┃ 선순위 가등기권자의 정체를 밝혀라 ┃ 가압류와 가처분 구분하기 ┃
후순위인데 소멸하지 않는 가처분? ┃ 경매투자의 본질

Chapter 2 매각 절차
부동산경매 절차의 흐름 ┃ 부동산경매의 대상 ┃ 부동산의 표시 ┃ 경매개시결정 ┃ 압류의 효력 ┃
경매개시결정에 대한 불복 ┃ 경매신청의 취하 ┃ 경매 절차의 취소 ┃ 이중경매(중복사건) ┃
당연배당채권자와 배당요구채권자 ┃ 경매 절차의 이해관계인 ┃ 배당요구 종기와 채권신고의 최고 ┃
현황조사서와 감정평가서 ┃ 매각물건명세서 ┃ 매각기일 및 매각결정기일의 공고와 통지 ┃ 매각의 실시 ┃
낙찰의 조건 ┃ 인수, 소멸, 잉여, 무잉여 ┃ 무잉여의 통지와 처리 절차 ┃ 입찰의 자격 ┃ 입찰의 방법 ┃
기일입찰표의 작성 ┃ 차순위매수신고인제도 ┃ 공유자와 낙찰자 ┃ 새 매각 절차 ┃
매각허가결정 ┃ 매각대금 지급 절차

Chapter 3 배당 절차
매각대금의 배당 ┃ 근저당권자와 배당 ┃ 담보가등기와 배당 ┃ 전세권과 배당 ┃ 임차권과 배당 ┃
근로채권과 배당 ┃ 조세채권과 배당 ┃ 필요비와 유익비 채권과 배당 ┃ 배당 후 남은 금액의 처리 ┃
당해세 우선의 원칙 vs 주택임대차보증금 ┃ 경매에서의 충당 순서

부록 1 경매 실전
소액임차인의 범위(주택임대차) ┃ 소액임차인의 범위(상가건물임대차) ┃ 서울동부지방법원 2022타경 53843 ┃
서울중앙지방법원 2023타경 103773 ┃ 서울중앙지방법원 2023타경 105670 ┃ 남양주지원 2023타경 70770(2) ┃
서울서부지방법원 2022타경 57052 ┃ 서울서부지방법원 2022타경 52484 ┃ 서울중앙지방법원 2023타경 104752 ┃
서울동부지방법원 2021타경 52881 ┃ 서울남부지방법원 2022타경 5076 ┃ 부산서부지원 2022타경 107280 ┃
인천지방법원 2023타경 500269 ┃ 부천지원 2022타경 34867 ┃ 안산지원 2023타경 2933(1) ┃
서울서부지방법원 2022타경 2496 ┃ 서울남부지방법원 2023타경 105683 ┃ 제주지방법원 2022타경 2461 ┃
부천지원 2023타경 37245 ┃ 성남지원 2023타경 52227 ┃ 수원지방법원 2023타경 5733 ┃
충주지원 2023타경 1810(1) ┃ 서울중앙지방법원 2023타경 112616(1) ┃ 안양지원 2022타경 102391(1) ┃
부천지원 2022타경 35037(3) ┃ 영월지원 2022타경 1983(2)(3) ┃ 부산지방법원 2023타경 50204 ┃
순천지원 2022타경 4028(1) ┃ 천안지원 2023타경 2106(1)

부록 2 관계 법률
민사집행법 ┃ 주택임대차보호법 ┃ 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법

사람들이 부동산경매에 입찰하려고 하는 이유는 시세보다 저렴하게 낙찰을 받을 수 있기 때문이다. 법원경매의 경우에는 매도인의 자발적인 의사로 그 재산권을 이전하는 것이 아니라 채권자의 청구에 의하여 강제적으로 법원이 매도인의 부동산을 불특정 다수의 입찰자에게 공개적으로 매각하는 절차이다. 따라서 입찰자들은 매각 대상 부동산이 시세보다 저렴한 가격으로 유찰되기를 기다렸다가 경쟁적으로 응찰하여 시세보다 싼 가격으로 낙찰받을 수 있는 ‘시스템 거래’에 의하여 매도인의 호가를 차단하고 매수인에게 유리하게 운영되는 「민사집행법」상의 절차적 이득을 누릴 수 있는 장점이 있다.

매물을 찾는 방법은 각자 다양하기 때문에 특별히 정해진 방법이 있는 것은 아니다. 그러나 주력 테마를 정하였다면 자신이 거주하고 있는 지역이나 과거에 자라거나 생활하였던 곳을 중심으로 시작하는 것이 유리할 것이다. 왜냐하면 그 지역에 대하여 상대적으로 다른 입찰자보다 더 많은 정보를 가지고 있을 것이기 때문이다. 또는 법원경매 사이트에서 다수조회물건이나 다수관심물건을 우선 검토 대상으로 찾아보는 것도 한 방법이다. 상위 50개 매물을 랭크(Rank)하여 주는데, 특히 다수관심물건은 여러 사람들이 지켜보고 있는 물건이므로 함께 관심을 가져 보는 것도 의미가 있을 것이다. 나아가 법원 사이트에서는 전국 법원별 낙찰가율 통계도 기간을 특정하여 조회할 수 있으므로, 관심 지역의 일정 시점 낙찰가율이 어떻게 변동되어 왔는지를 살펴보는 것만으로도 매물 검색을 위한 다양한 실마리를 얻을 수 있다.