경매야, 우리 친구하자

프롤로그 … 5

제 1단계 : 경매입문에서 입찰까지
chapter 01 경매랑 우선 친해져보자
1) 경매 너, 어느 별에서 왔니? … 24
알고 넘어가기 채무자와 채권자의 관계 … 26
2) 경매에도 종류가 있다면서요? … 28
알고 넘어가기 경매의 종류 … 29
알고 넘어가기 경매개시결정이란? … 31
3) 경매로 살 수 있는 것들은 무엇이 있나요? … 33
알고 넘어가기 대위 등기란? … 34
4) 속속들이 알려주는 공적 서류들 … 35
① 등기부등본 … 35
알고 넘어가기 집합건물이란? … 36
② 건축물대장 … 36
·집합건축물대장
·일반건축물대장
·등기부등본과 건축물대장이 다를 때
③ 감정평가서 … 38
·경매에서 감정시점과 감정가가 왜 중요한가?
·감정평가명세표
·감정평가요항표
·감정가가 최초매각가격
알고 넘어가기 입찰에 참여할 수 있는 사람과 없는 사람 … 451
④ 매각물건명세서 … 45
·부동산의 표시
·점유관계와 관계인 진술
·인수사항
·지상권의 개요
⑤ 현황조사서 … 50
알고 넘어가기 2014년에 번복된 유치권 판례 … 51
알고 넘어가기 임차인의 지위와 전세권의 지위를 가지고 있을 때 … 55
⑥ 입찰준비 … 58
⑦ 입찰에 필요한 서류 … 58
알고 넘어가기 입찰보증금은 얼마나 되나요? … 59
⑧ 경매를 한 눈에 알아볼 수 있는 절차들 … 60
⑨ 경매 전 과정의 중계방송 … 61
ⓐ 경매 신청 서류
ⓑ 경매개시결정
ⓒ 매각기일
ⓓ 최고가매수신고인의 결정
ⓔ 보증금 반환
ⓕ 매각허가결정
ⓖ 항고
ⓗ 대금납부 - 소유권이전
ⓘ 배당
ⓙ 명도
chapter 02 경매의 속살 엿보기
1) 물권과 채권을 알아야 인수와 말소를 알 수 있다 … 67
① 물권이란? … 67
ⓐ 1물1권주의 원칙
ⓑ 제한물건의 우선순위
ⓒ 제한물건 상호간의 우선순위가 무엇일까?
ⓓ 물권우선주의는 경매의 속살
ⓔ 물건보다 먼저 배당 받을 수 있는 채권이란?
알고 넘어가기 임차인의 필요비, 유익비란? … 69
② 채권이란? … 70
③ 인수와 소멸만 알면 경매의 권리분석은 끝 … 71
알고 넘어가기 전세권이 말소기준권리가 되기 위한 조건 … 71
2) 경매에서 가장 많이 보는 말소기준권리는 근저당권이다 … 74
① 저당권이란 무엇인가? … 74
알고 넘어가기 저당과 근저당은 어떤 차이가 있을까? … 75
알고 넘어가기 DT와 LTV … 77
② 말소기준권리가 되는 저당권의 사례들을 통해서 배워보자 … 79
③ 저당권의 설정일자가 말소기준이란 것은 입학일처럼 중요하다 … 80
④ 말소기준권리의 테스트 … 82
chapter 03 경매 바다에 빠져 보자
1) 좋은 물건을 어떻게 찾을 수 있을까? … 86
2) 대법원 경매 사이트를 통해서 … 87
3) 사설 정보 사이트를 통해서 … 93
① 사설정보사이트에서 그물을 쳐 보자 … 93
㉠ 굿옥션 사이트(www.goodauction.com)를 통한 물건 검색
㉡ 지지옥션(www.ggi.co.kr)을 통한 물건 검색
㉢ 스피드옥션(www.speedauction.co.kr)을 통한 물건 검색
㉣ 부동산 태인(www.taein.co.kr)을 통한 물건 검색
② 최저가가 싸다고 좋은 물건은 아니다 … 101
③ 입찰 타이밍은 물건 속에 있다 … 103
④ 손품은 인터넷으로 … 105
㉠ KB국민은행 부동산 시세(http://nland.kbstar.com)를 통해서
㉡ 국토교통부 실거래가를 통해서
㉢ 과거 낙찰 사례를 통해서
㉣ 지자체 홈페이지에도 보물이 숨어있다
㉤ 등기부동본에서 지뢰를 확인하라
chapter 04 발품의 정석 - 임장
1) 임장을 가기 전 준비작업 … 114
2) 임장할 때 준비할 물건들 … 116
3) 물건을 분석하는 임장을 하라 … 118
① 현장답사의 요령 - 발품팔기 … 118
㉠ 해당 건물에 진입하라
㉡ 현지 부동산 중개업소를 통한 시세 조사
㉢ 관리실
㉣ 물건 분석의 종결점은 차후에 잘 팔릴 수 있는가이다
㉤ 세대합가를 확인하기 위한 전입세대열람
알고 넘어가기 전입세대열람 … 125
㉥ 주변 환경 체크
㉦ 미래 가치 상승요인의 체크
② 임장 보고서 - 체크 포인트를 확인하라 … 127
chapter 05 입찰가 선정의 노하우
1) 수익률은 마술이다 … 131
① 3억 원으로 집을 사지 않고 전세를 얻어 실거주할 경우
② 2억 원으로 전세를 살고 1억은 은행에 예금한 경우
③ 3억 원으로 주택을 매수하는 경우
④ 2억을 전세로 살고 1억으로 소형주택 3채를 구입할 경우
⑤ 실거주로 3억 원을 투자했을 경우
2) 레버리지는 당신을 부자로 만들어준다 … 140
chapter 06 가슴 떨리는 입찰 법정에서
1) 입찰장에서의 실수들 … 145
2) 입찰서는 미리 써서 법원에 가라 … 148
3) 이것만은 알고 가자 … 150

제 2단계 : 경매의 결정판 권/리/분/석
chapter 01 경매의 두뇌 : 등기부등본
1) 권리분석의 중요성 … 155
2) 등기부등본을 보는 방법 … 158
① 표제부 ② 갑구 ③ 을구
3) 등기부등본에서 말소기준권리를 찾아야 … 164
① 말소기준권리란?
② 왜 말소기준권리가 중요한가?
③ 말소기준권리의 종류
알고 넘어가기 압류/가압류 … 167
④ 인수되는 권리와 말소권리의 정리
4) 권리분석을 위한 맨손 체조 … 168
서류를 통한 권리분석 ?손품 팔기 … 172
ⓐ 정보지를 통해서 ⓑ 공적장부를 통해서 ⓒ 시세와 위치 파악
chapter 02 권리분석의 심장, 물건의 현황
1) 현황조사 … 178 2) 시세조사 … 178
3) 물건분석 … 178 4) 사실확인 … 179
5) 주위환경 체크 … 180 6) 미래가치 상승요인의 체크 … 180
chapter 03 경매의 몸통, 임차인의 권리분석
1) 대항력이란? … 185
알고 넘어가기 대항력 … 185
① 대항력을 갖춘 선순위 세입자의 권리분석 … 186
알고 넘어가기 전형적인 가장 임차인의 유형과 파악하는 요령 … 191
② 후순위 세입자의 권리분석 … 191
2) 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권 … 193
3) 소액임차인의 최우선변제 … 195
4) 최우선변제의 요건 … 195
알고 넘어가기 임차권등기에 대해서 … 196
chapter 04 권리분석의 실제 사례들
1) 소유자 겸 채무자가 점유한 아파트 … 199
2) 배당요구를 한 후순위 임차인이 점유한 아파트 … 201
알고 넘어가기 권리분석의 순서 외 … 204
3) 배당요구하지 않은 선순위 임차인이 있는 아파트 … 205
4) 배당요구를 하지 않은 후순위 임차인 … 208
5) 점유자가 소유자의 배우자일 때 … 210
6) 친인척간의 임대차 시 대항력은? … 212
7) 이혼한 부부의 대항력 취득시기 … 213
8) 부모가 임차인일 경우 … 213
9) 선순위 임차인의 무상각서 … 215
알고 넘어가기 무상각서에 관한 판례들 … 216
10) 가장 임차인을 색출하는 방법 … 223
① 대출을 해준 은행에 매듭을 풀 수 있는 열쇠가 있다 … 225
알고 넘어가기 주의해야 할 근저당권 … 227
② 전기, 수도, 가스요금 속에 숨어 있는 비밀을 밝혀라 … 229
③ 관리사무실를 찾아라 … 229
④ 경비실에도 숨은 팁이 있다 … 230
⑤ 놓치기 쉬운 우편함 … 231
⑥ 주변 중개업소에도 숨은 그림은 있다 … 231
⑦ 해당 물건을 직접 방문하라 … 232
⑧ 임차보증금을 건낸 증빙자료가 없으면 임차인으로 인정받지 못한다 … 233
⑨ 임차 보증금액으로 추정해보면 답이 보인다 … 233
⑩ 대항력이 있는데 전입일과 확정일자가 상당한 기간이 있다면 … 234
⑪ 선순위 전입자가 있는데 후순위로 은행의 근저당이 설정된 경우 … 234
chapter 05 배당이 끝나야 경매 사건은 종결된다
1) 배당은 무엇인가? … 236
2) 배당순서는? … 237
① 매각 부동산에 조세채권의 법정기일 전에 설정된 담보권이 있을 경우
② 매각 부동산에 조세채권의 법정기일 이후에 설정된 담보권이 있을 경우
③ 매각 부동산에 담보권이 없는 경우

제 3단계 : 낙찰에서 명도까지
chapter 01 낙찰! 이후의 절차
1) 입찰자의 동선 … 245
① 전국 주요 법원의 입찰시간표 … 247
② 입찰 준비서류 … 247
③ 법원에 도착해서 해야 할 일 … 249
2) 낙찰 이후의 절차 … 251
알고 넘어가기 법원은 어떨 때 낙찰불허가를 결정할까? … 252
3) 낙찰은 경매의 시작이다 … 253
① 명도를 준비한다 … 253
② 잔금납부와 인도명령신청 … 254
알고 넘어가기 인도명령 처리 … 255
③ 인도명령 인용의 확인 방법 … 257
·사건번호를 먼저 검색
·인도명령 사건번호를 확인
·‘나의 사건검색’을 통해서
·인도명령의 인용을 확인
·송달 확인
④ 명도의 기본자세 … 260
⑤ 명도에서 나타난 복병들 … 262
⑥ 강제집행신청 … 265
⑦ 명도의 TIP … 267
chapter 02 낙찰 이후 한 번 더 확인하자
1) 다시 임장을 한다 … 271
2) 관리실은 또 다른 나의 우군 … 272
3) 주위 중개업소 사장님을 내 편으로 만들어라 … 272
4) 미납관리비에 대해서 마음을 빼앗기지 마라 … 273
알고 넘어가기 관리에 관한 판례 … 274
① 공용부분은 특별승계인이 승계한다
② 특별승계인은 연체료를 부담하지 않는다
③ 단전, 단수는 불법이다
④ 가스요금, 수도요금, 폐수처리비용은 승계되지 않는다
⑤ 관리비의 채권은 소멸시효가 3년이다
⑥ 관리실과의 협상의 TIP
chapter 03 명도를 잘하는 노하우
1) 명도가 두렵나요? … 279
2) 점유자 대응으로 살펴본 명도의 유형 … 281
① 도움을 청하는 유형
② 소신형
③ 막가파형
④ 천사형
⑤ 조폭형
3) 점유 형태에 따른 명도 전략 … 283
① 소유자 겸 채무자가 점유하고 있을 때
② 전액 배당을 받는 임차인이 있을 때
③ 일부 배당을 받는 임차인이 있을 때
④ 배당금이 한 푼도 못 받는 임차인이 있을 때
4) 강제집행의 과정들 … 285
① 송달의 종류
② 인도명령이란
③ 인도명령의 신청
④ 인도명령의 신청 기간
⑤ 인도명령의 결정
⑥ 송달이 숙제다
⑦ 강제집행
알고 넘어가기 압류 … 290
⑧ 강제집행비용
⑨ 유체동산 경매의 절차
알고 넘어가기 유체동산 강제집행 신청방법과 집행절차 … 292

제 4단계 : 경매의 꽃, 임대와 수익
1) 소액 투자자들의 고민 … 294
2) 꼭 수리를 해야 하나? … 296
3) 공실이 생기는 이유 … 300
4) 인테리어의 방향 … 301
5) 빈집 인테리어 … 302
6) 임대는 경매의 꽃이다 … 306
① 일 잘하는 부동산 사장님을 찾아라
② 발로 뛰는 벽보작업도 병행하라
③ 지역신문과 인터넷을 이용하라
7) 수익률을 높이기 위한 임대보증금 책정 … 311
① 보증금 500만 원을 받았을 경우
② 보증금 1,000만 원을 받았을 경우
③ 보증금 1,500만 원을 받았을 경우
8) 임차인을 관리하라 … 315
9) 투자의 길목에 선 사랑하는 제자 미경씨에게 … 318
① 부동산 투자와 부동산 투기를 어떻게 구분할까요? … 318
② 그래도 종잣돈은 있어야 … 321
③ 우리의 꿈은 무엇인가요? … 325
④ 실패와 가까이 있는 사람들의 유형 … 327
ⓐ 비교하며 초조해 하는 사람들
ⓑ 한 방을 꿈꾸는 사람들
ⓒ 팔랑귀를 가진 사람들
ⓓ 종잣돈 타령을 하는 사람들
ⓔ 스스로 잘 안다고 생각하는 사람들
ⓕ 남자 나이 44세, 새로운 꿈을 꾸고 싶지만
ⓖ 작은 돈에 인색한 사람들
ⓗ 뉴스에 마음을 빼앗기는 사람들
⑤ 경매의 목적은 낙찰이 아니다 … 333
⑥ 투자는 자신과의 외로운 싸움이다 … 338
⑦ 경제적 자유을 얻기 위한 시스템을 만들어보세요 … 340
⑧ 경제적 자유는 사람 냄새가 나야 합니다 … 342

제 1단계 경매 입문에서 입찰까지

part01경매랑 우선 친해져보자
1) 경매 너, 어느 별에서 왔니?
어서 오세요. 잘 오셨어요.
안녕하세요? 선생님. 김미경입니다.
선생님께서 운영하고 계시는 팟빵 라디오 방송(https://www.podbbang.com-좌포의 부동산경매 필살기)을 듣고 있는 애청자예요. 다른 방송과는 달리 자상하시고, 따뜻하게 방송을 해주셔서 꼭 한번 뵙고 싶었는데 이렇게 가르침을 받을 수 있게 되어 크나큰 영광입니다
잘 오셨습니다. 제가 운영하고 있는 팟빵의 애청자시군요. 이렇게 만나게 되어서 저도 반갑습니다. 경매 공부는 민법 중에 일부만 알면 기초적인 공부는 충분해요. 그 분량이 많지 않기 때문에 공부를 해볼 만합니다. 제가 소개받기로는 내년 봄에 결혼을 하기 때문에 실거주용으로 수도권지역의 역세권 아파트를 장만해보려고 한다고 들었어요.
네, 결혼을 약속한 친구가 있어요. 양가에서 모두 승낙을 했구요.
남자 친구는 조그마한 오피스텔을 회사 부근에서 얻어서 살고 있고, 저는 부모님과 함께 살고 있어요. 남자 친구 오피스텔 보증금과 그동안 모아 놓은 돈으로 집을 장만하고 싶은데 이왕이면 한 푼이라도 저렴하게 구입하려고 하던 차에 선생님을 소개 받아서 오게 되었습니다.
젊은 사람이 속이 꽉 찼네요. 실거주로 부동산을 매입한다면 일반 매매보다 훨씬 유리한 측면이 있습니다. 가격 면에서도 천만 원 이상은 싸게 구입할 수 있고, 아직 시간이 많이 남았으니 지금부터 준비를 한다면 큰 어려움이 없이 미경씨가 원하는 지역, 원하는 가격대, 원하는 평형대의 아파트를 준비할 수 있을 것 같네요. 그럼 시간 끌지 말고 지금부터 본격적인 공부를 해 볼까요 ?
제가 부동산에 대한 상식 자체가 없어요. 무식하다고 욕 하지 마세요.
하하하, 모르니까 배우러 오신 것 아닌가요? 미경씨가 그렇게 말하니까 옛날 일이 생각나네요. 저도 처음에 경매를 해보겠다고 책을 여러 권 구입해서 읽어보았지만 개념정리가 쉽지가 않더라고요. 그래서 인터넷 동호회에 가입을 하고 그 카페에서 여러 경험자들이 써놓은 글들을 읽고 많은 도움을 받았어요. 혼자 책을 사서 공부하면서 모르는 것이 있으면 동호회에 질문을 올려서 부족한 부분을 채우기도 했죠. 그런데 시원하게 풀리지 않은 것이 있었는데, 다가구주택, 빌라, 연립주택, 다세대주택, 단독주택… 이런 것을 명확히 구분을 할 수가 없었어요. 그래서 카페에 질문을 올렸는데 어떤 분이 이렇게 답을 달았더라고요. “질문을 하는 것은 좋은데 공부 좀 하고 질문을 올려라” 그 답을 보는 순간 얼마나 얼굴이 화끈거리던지… 이렇게 저도 초보시절이 있었답니다. 그러니 걱정 말고, 서슴없이 질문을 하세요.
호호호, 그런 일이 있었군요. 괜히 쫄았네요. 그럼 본격적으로 질문을 해볼게요. 부동산 경매가 왜 생겼나요?
경매가 생긴 이유는 간단해요. 부동산 경매는 돈을 빌린 사람(채무자)이 돈을 갚지 않을 때 돈을 받을 사람(채권자)이 돈을 빌려간 사람의 부동산을 법원에 팔아달라고 요청을 해서 생긴 거죠. 돈을 빌려주는 방법은 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다. 첫 번째로 김채무란 사람이 집을 사기 위해, 또는 사업에 필요한 자금이 필요해서 이채권이란 사람(은행, 개인)에게 돈을 빌리게 됩니다. 이때 돈을 빌려주는 이채권은 그냥 돈을 빌려줄 수 없고, 그 부동산의 가치를 판단한 후 담보로 제공 받아 담보가치 범위 안에서만 빌려주죠. 또한 돈을 빌려준 증거로 김채무의 부동산 등기부에 근저당권을 설정해야 돈을 빌려줄 수 있다는 조건을 제시합니다. 지금 당장 돈이 급한 김채무는 돈을 빌려주는 이채권의 요구에 응할 수밖에 없죠.

근저당을 설정한다는 것은 채무자가 계약을 성실히 이행하면 관계없지만 이자를 연체한다든지, 원금을 상환할 시기에 상환을 하지 않으면 부동산에 설정된 근저당이란 권리를 이용해서 채무자가 제공한 부동산을 경매로 처분하여 빌려준 채권(빌려준 돈)을 회수하는 것이며 이렇게 진행되는 경매를 임의경매라 한다.
·채무자란? 돈을 빌린 사람
·채권자란? 돈을 빌려준 사람
·감정이란? 대출(융자)를 신청하면 은행은 제일 먼저 감정평가사를 보내 부동산의 가치를 측정하는데, 이를 감정이라 한다. 감정은 일반적으로 감정평가사의 경험에 의해 평가되기 때문에 동일 부동산에 대한 감정가가 다를 수 있다. 따라서 감정가가 낮으면 재감정을 의뢰할 수도 있다.
두 번째로 김채무가 급히 돈이 필요해서 평소에 잘 알고 지내는 이채권(일반적으로 개인)에게 차용증을 써주고 돈을 빌리는 방법이 있겠습니다. 이렇게 돈을 빌려서 잘 이용하다가 여러 가지 사정으로 채무자에게 어려움이 발생해 이자를 주지 못하고, 빌린 돈을 돌려줄 때가 되었지만 돈을 갚지도 못한 상황이 오면 일이 꼬이기 시작하죠. 이때 채권자도 갑자기 돈이 필요해서 채무자에게 빌려준 돈을 갚으라고 독촉을 해보지만차일피일 미루고, 나중에는 연락도 되지 않죠. 그래서 어쩔 수 없이 채권자는 돈을 빌려줬으니 그 돈을 갚으라는 내용의 대여금반환청구소송을 진행하게 됩니다. 돈을 빌려준 사실이 분명하고, 또 이자 및 원금을 못 받은 것이 확실하면 법원은 채권자에게 돈을 받을 수 있다는 확정판결을 내려줍니다. 이제 채권자는 확정판결문을 가지고 채무자의 부동산을 처분하여 빌려준 채권(빌려 준 돈)을 회수해달라고 법원에 경매를 신
청하게 됩니다. 이렇게 신청된 것을 ‘강제경매’라 합니다.

2) 경매에도 종류가 있다면서요?
선생님, 경매는 그냥 한 종류가 아니라 임의경매와 강제경매로 나뉘는 것이군요. 처음으로 알았어요. 이제 좀 정리가 됩니다. 임의경매는 등기부등본에 설정된 근저당권에 의해서 법원의 별도 판결문이 없이 경매를 신청할 수 있는 것이고, 강제경매는 확정판결 등 법원의 판결문에 의해서 경매를 신청하는 것이군요.
와, 한 번에 알아듣는군요. 아주 명확히 이해하셨어요. 임의경매든 강제경매든 돈을 빌려 쓴 채무자의 과실에 의해서 돈을 빌려준 채권자가 돈을 받으려는 행위가 경매예요. 만약에 경매 제도가 없었다면 아무도 불안해서 돈을 빌려 줄 수가 없겠죠. 세상을 살아가면서 자기 돈만가지고 살면 얼마나 좋겠어요. 미경씨도 신혼집을 장만하려면 융자를 받아서 모자란 돈을 충당하려고 하잖아요. 사업을 하는 사람들도 은행에서 돈을 조금만 빌리면 사업을 번창시킬 수 있고, 나중에 빌린 돈을 갚으면 돈을 빌린 사람의 입장에서는 좋을 수 있죠. 그렇지만 돈을 빌려주는 사람의 입장에서는 만약에 돈을 안 갚으면 큰 낭패가 되기 때문에 근저당이란 제도로 해당 부동산에 안전장치를 해두는 것이죠.
경매는 많은 이해관계인들이 얽혀 있어요. 채무자는 빌린 돈을 잘 썼지만 결과가 좋게 나타나지 않아서 어쩔 수 없이 자신의 부동산을 경매라는 제도를 통해서 팔아야 하고, 채권자는 자신의 채권을 회수하기 위해서 경매란 제도를 이용하는 것이고, 미경씨처럼 이 물건에 입찰하고자 하는 사람은 경매 제도를 통해서 한 푼이라도 싸게 사려는 것이죠. 여기에서 좀 더 명확히 임의경매와 강제경매를 정리하고 넘어가죠.
알고 넘어가기 경매의 종류
① 임의경매 : 등기부등본에 기입된 권리에 의해서 바로 법원에 경매를 신청할 수 있다. 일반적으로 은행에서 돈을 빌려 줄 때 담보로 부동산에 근저당권을 설정한다. 이렇게 설정된 근저당은 임의경매를 신청할 수 있는 권리가 있는데, 채무자가 채무불이행에 의해서 돈을 빌려준 근저당권자는 법원에 별도의 판결(채권에 대한 판결) 없이 바로 경매를 신청할 수 있다.
② 강제경매 : 채무자에게 받을 채권이 있다 해서 바로 경매를 신청할 수 없고 별도의 법원 확정판결이 있어야 경매를 신청할 수 있다. 돈을 빌려준 이채권이 김채무에게 차용증을 받고, 5천만 원을 빌려 주었는데 이자도 갚지 않고, 연락도 되지 않으면 차용증으로 경매를 신청할 수 없고, 차용증을 가지고 확정판결을 받아서 강제경매를 신청하는 것이다.
임의경매는 등기부등본에 기입된 권리로 채무자의 부동산을 경매 신청할 수 있지만 강제경매는 돈을 빌려주었다는 법원의 확정판결을 받아서 그 판결문으로 경매를 신청할 수 있다는 것이 차이점이죠.
선생님, 이제 명확히 정리가 되었어요. 경매는 법원에서 진행하잖아요. 그런데 관할법원이 있다고 들었는데 그것이 무엇인가요?
별 걸 다 알고 왔네요. 정신 똑바로 차리고 말해야지 잘못하다가는 미경씨에게 당하겠는 걸요? 채권자들이 돈을 빌려간 채무자의 부동산을 처분하기 위해서는 그 부동산이 있는 지역의 관할법원에 경매를 신청할 수 있고, 입찰자들도 그 법원에서만 경매에 참여할 수 있어요. 즉 채권자는 서울시 종로구에 살고, 채무자는 경기도 부천시에 살고 있으며 채무자의 부동산은 경기도 성남시에 있다면 이 물건은 수원법원 성남지원에서 경매를 진행하게 돼요. 따라서 입찰자들은 해당 부동산이 어느 법원에서 진행되는지 알아야 합니다. 최근 서울시 성북구가 서울중앙지법 관할에서 서울북부지법으로 변경이 되었거든요.
선생님, 관할 지역을 알 수 있는 자료는 어디에서 볼 수 있나요?
우리나라가 인터넷 강국이잖아요. 인터넷으로 확인하면 알 수 있고 해당 경매계로 전화하면 바로 알려줘요.
선생님, 채권자가 경매를 신청하면 그것을 어떻게 확인할 수 있나요?
채권자가 자신의 채권을 회수하기 위해 채무자의 부동산을 해당관할 법원에 경매 신청하게 되고, 법원은 적법한 절차를 거쳐 2일 후에는 등기소의 등기관에게 부동산 경매개시결정 등기촉탁을 명령하여 등기부등본 갑구에 경매개시결정이 기입됩니다.
그리고 소유자에게 당신 부동산이 경매가 신청되었다는 사실을 우편으로 알려줘요. 우리는 이것을 ‘경매개시결정 송달’이라고 합니다. 경매개시결정이 기입되면 해당 부동산은 사용에는 문제가 없지만 처분이 금지되는 압류의 효력이 발생하게 됩니다. 즉 경매를 신청 받은 법원은 해당 부동산이 다른 사람에게 팔려나가면 경매 신청자의 수고가 헛되기 때문에 해당 부동산의 등기부등본에 경매가 진행된다는 것을 등기하게 되고, 이 등기는 압류의 효력이 있어서 처분이 금지됩니다.
(등기부등본 갑구를 보면 2014년 02월 19일에 임의경매가 접수되었다. 접수된 날로부터 이 부동산은 압류가 되었으며 경매가 진행된다)

경매개시결정의 심사
① 강제경매 신청
법원은 채권자의 강제경매 신청이 접수되면 신청서의 기재사항, 첨부서류의 강제집행에 필요한 일반요건, 집행개시요건 및 강제경매에 필수적으로 필요한 요건(부동산이 채무자의 소유일 것, 압류 금지 부동산이 아닐 것 등) 등에 관하여 서류심사를 하며, 신청이 적법하다고 인정이 되면, 경매개시결정을 한다.
② 임의경매 신청
법원은 임의경매가 신청이 접수되면 임의경매에 필요한 요건(저당권의 존재 등)에 관하여 심사를 하고, 적법하다고 인정이 될 경우에 경매개시결정을 한다.
③ 경매개시결정 기입등기의 촉탁
신청이 적합하다고 인정이 될 때에는 집행법원은 그 사유를 등기부등본에 기입하도록 등기관에게 직권으로 촉탁한다(최근에는 전산으로 촉탁). 등기관은 그 촉탁에 의하여 경매개시결정의 기입등기를 하게 된다.
④ 경매기입등기의 송달
이 기입등기는 채무자에게 부동산 경매개시결정이 송달되기 전에 이루어진 경우에는 압류의 효력발생의 기준이 되며 실무에서는 채무자에게 송달되기 전에 항상 개시결정의 기입등기를 촉탁하고 개시결정등기가 기입된 것을 확인한 후 채무자에게 개시결정의 정본을 송달한다.
⑤ 경매기입등기의 목적
제3자에게는 부동산이 압류되었다는 사실을 공표함으로써 제3자들로 하여금 이 기입등기 이후에는 권리를 취득하더라도 경매 신청인이나 매수인에게 대항할 수 없다는 것을 알려주는 목적이 있다.

그럼 경매가 진행되는 집을 일반 매매로 사면 안 되겠네요?
그렇지는 않아요. 그 집이 경매로 넘어갔으니 소유자는 어떻게든 빨리 집을 처분해서 빚을 갚고 싶어 합니다. 이런 집을 잘하면 싸게 매입할 수도 있죠. 다만 집을 매입할 때 매매대금으로 채권자의 빚을 상환하고, 경매를 취소하는 절차가 먼저 선행되어야 하겠죠. 이렇게 매입한다면 경매에서 가장 부담이 되는 명도가 수월할 수 있습니다. 경매 고수들은 이런 방법으로 집을 사기도 한답니다. 그러나 경매기입등기가 기재된 이후에 그 원인을 해소하지 않고 매매, 상속, 증여를 해도 경매 결과에 따라서 소유권을 잃게 됩니다. 따라서 이런 집을 일반 매매로 사려면 각별한 주의가 필요하겠죠.
경매를 알면 그런 집도 싸게 살 수 있겠네요. 선생님, 그러면 경매로 살 수 있는 것들이 어떤 것들이 있나요? 경매로 살 수 있는 것들이 무엇인지 살펴볼까요?

3) 경매로 살 수 있는 것들은 무엇이 있나요?
경매대상물
모든 부동산은 등기가 되어 있습니다. 미등기 부동산도 있기는 하지만 이것도 제3자가 대위등기를 통해서 등기할 수 있습니다. 그리고 동산에서는 등록증이 있는 자동차, 비행기, 선박, 건설장비 등이 있으며 등기가 되어 있지 않은 가전제품 등도 경매의 대상물이 될 수 있습니다.

건물(아파트, 주택, 공장, 상가), 농지, 임야 : 대부분의 경매 대상물
컴퓨터, 장롱, 냉장고, 침대 등
중장비, 자동차, 비행기, 배, 광업권, 어업권
알고 넘어가기 대위 등기란?
채권자가 등기권리자 또는 등기의무자를 대신하여 하는 등기. 채무자가 채무 회피를 목적으로 미등기한 부동산에 채권자가 등기하여 권리행사를 할 수 있으며 이를 대위등기라 한다.
2005년 05월 03일 갑 : 은행으로부터 2억 원 대출
2014년 05월 05일 갑 : 사망
이때 상속을 받을 수 있는 아들이 아버지 부동산을 자신 앞으로 상속, 등기하지 않고, 이자 및 원금을 상환하지 않을 경우에 은행은 아들 앞으로 갑의 부동산을 대위등기를 해서 경매를 신청할 수 있다.
지금까지는 경매의 개념이라고 할까? ‘경매는 이런 것이다’는 내용 정도를 배운 것 같습니다. 이제 본격적으로 경매라는 바다에 빠져볼까요?
어머, 선생님, 저 수영 못해요.
하하하, 그래도 바다에 빠져봐야 경매를 알 수 있어요. 그럼 이제 쭉 설명을 할 거예요. 설명이 다 끝날 때까지 질문은 사양하겠습니다. 지금부터 정신 바짝 차리고 들으셔야 해요. 간간히 중요한 대목에서는 메모도 하시고요.
경매로 넘어오는 사연은 다양해요. 돈을 빌려 사업을 하다 그 돈을 갚지 못해서 경매로 넘어올 수도 있고, 부부간 또는 형제간 재산을 분할하기 위해서 경매라는 제도를 이용하기도 하죠. 이렇게 재산을 처분해서 환가된 돈으로 목적을 실행하는 것이 경매인데, 이때 부동산을 매입하고자 하는 사람은 그 부동산에 어떤 권리들이 있는지 파악해야 해요. 어떤 때는 그 부동산을 매입한 이후에 다시 빼앗길 수도 있고, 추가로 경비를 부담해야 하는 일이 생길 수도 있어서 해당 부동산의 공적장부를 상세하게 검토할 필요가 있습니다.
그럼, 출발해 볼까요?