부동산 공매 가이드북 실전편

· 프롤로그 | 공매에 주목해야 하는 이유

◎ 공매의 기초편
01 공매란 무엇인가
1. 공매 이해하기
1) 한국자산관리공사(KAMCO)
2) 온비드(ONBID)
2. 공매와 경매의 차이점
3. 공매 재산의 종류
1) 압류재산에 의한 공매
2) 수탁재산의 공매
3) 유입자산의 공매
4) 국유재산
5) 부동산 공매의 구분
4. 이용기관 공매
1) 이용기관의 개념
2) 이용기관 공매 재산의 종류
3) 이용기관 공매 자산의 특징
4) 이용기관 공매 물건 찾기
5. 부동산 신탁회사 공매

02 공매 물건의 권리분석
1. 권리분석을 왜 해야 하는가
1) 권리분석을 해야 하는 이유
2) 말소기준권리란?
3) 말소기준권리 테스트
4) 등기부등본에 의한 권리분석
5) 등기부등본에 나타난 용어의 간단한 해설
6) 권리분석 실전편

03 공매와 경매의 차이
1. 인도명령이란
2. 공매의 특징
3. 공매의 장점

04 공매의 절차
1. 매각예정가격의 결정
2. 공매의 공고
3. 입찰진행
4. 입찰자의 자격
5. 낙찰자 결정
6. 매각결정
1) 매각결정통지
2) 매각결정 취소사유
3) 공매의 중지(유보 및 해제)
7. 매수대금의 납부
1) 공매 잔금납부의 기준
2) 위험부담의 이전 시기
3) 매수대금납부 최고 및 매각결정 취소
8. 매각불허가 신청
1) 매각불허가 신청의 기준
2) 매각공고문을 통해서
3) 현황조사서를 통해서
4) 공매 재산명세서를 통해서
9. 소유권이전등기 촉탁
10. 매각대금의 배분

05 조세채권과 배분
1. 배분
2. 배분순위
3. 배분의 종기
4. 조세채권과 법정기일
1) 조세채권의 정의
2) 조세채권의 특징
3) 조세채권의 법정기일

06 전자입찰의 실제
1. 온비드(OnBid)란
2. 온비드 전자입찰 절차

◎ 테마별 공매 투자 실전기
01 전화 한 통화로 끝난 공매의 명도
1. 공매 좀 알려주세요!
2. 이거 한번 해보실래요
3. 공매 첫 도전에 첫 낙찰
4. 전화 한 통화로 명도 끝!
5. 셀프수리에 도전하다
6. 임대는 타이밍이다
7. 더 많은 것을 얻은 초보 투자자
8. 이 물건의 권리분석

02 아파트 6개 _ 수익률만 바라본 입찰
1. 모두가 시큰둥 했던 운영진을 위한 선물
2. 말로만 듣던 단체 물건에 공동 작전
3. 명도에 대한 밑그림을 그리다
4. 끝까지 긴장하게 만든 명도협상
5. 한 방에 끝낸 미납관리비
6. 집단낙찰의 장점을 최대한 살리다
7. 다음에는 절대로 안 할 거야!
8. 임대수익용으로는 더없이 만족하다

03 300만 원으로 아파트 두 채 [기관 공매 도전기]
1. 기관 공매에 도전해보라고요
2. 과연 지금이 바닥일까
3. 너무나 매력적인 기관 공매
4. 현장공개 참관이 독이 되다
5. 막히면 뚫어라
6. 색이 다른 두 개의 물건
7. 5년 후에는 과연

04 한 방에 33개의 보물
1. 임장 길은 항상 외롭다
2. 임장을 통해서 입찰에 대한 확신을 갖다
3. 한 번에 이렇게 많은 물건이 나올 때 임대에 대한 리스크가 존재한다
4. 간단하게 태안 발전방향에 대해 살펴보자
5. 자금 계획도 완성 되고
6. 나는 사람 냄새나는 스토리가 있는 인생을 살고 싶다
7. 불만이 없는 물건 배정
8. 초보자들도 공매로 입찰을 하다
9. KB시세 상한가에서 대출을 실행하다
10. 계약과 명도와 수리, 그리고 임대
11. 꿈꾸는 사람들은 아름답다

05 속전속결 수탁재산 공매
1. 우연히 찾아 온 부동산 경매
2. 낙찰 경험 하나밖에 없는 나에게 신탁 공매 물건이!
3. 물건을 배정 받다
4. 할 말 없으니 다시는 찾아오지 마세요
5. 낙찰을 받아야 싸움을 하든 명도를 하든 할 것이 아닌가
6. 계약서에 서명하는 순간 리스크는 모두 내 책임
7. 미납관리비도 해결되다
8. 이 집에서 내 송장을 치워
9. 거주자로부터 온 첫 전화
10. 명도합의서를 작성하다
11. 손익현황
12. 나는 복이 있는 사람이다

◎ 학교매점 사업하기
01 학교매점이란 무엇인가

02 학교매점 사업의 장단점
1. 장점
2. 단점

03 학교매점이 잘 되는 학교
1. 매점이 교사 안에 있는 학교
2. 매점이 식당과 가까이에 있는 학교
3. 주변에 상가가 없는 학교
4. 두 학교가 함께 있는 학교
5. 남자학교
6. 오픈형 매장인 학교
7. 기숙사를 운영하는 학교
8. 매점이 등하교 길목에 있는 학교

04 입찰 준비
1. 온비드 회원 가입하기
2. 인증서 등록하기
3. 입찰 기본정보 정리하기

05 입찰참가와 낙찰
1. 입찰공고 조회하기
2. 임장
3. 입찰금액의 결정
4. 입찰참가
5. 낙찰

06 계약하기
1. 계약 체결하기
2. 인수인계
3. 학교에 요구할 것은 계약 단계부터
4. 기타 조건에 대한 대응

07 운영하기
1. 가장 먼저 준비할 것 - 마음자세
2. 오픈 준비 상황 점검표
3. 판매원 구하기
4. 매장의 구성
5. 상품 구성
6. 판매
7. 마케팅

08 사례로 본 학교매점
1. ‘A 외고’ 매점
2. ‘H 고등학교’ 매점
3. ‘G 고등학교’ 매점
4. ‘SS 고등학교’ 매점

◎ 부록
01 공매 실전 양식
02 압류재산 인터넷 공매 입찰참가자 준수규칙
03 전자소송 점유이전금지가처분

공매와 경매에 대한 차이점을 한 번 살펴볼까요? 공매와 경매의 차이점은 적용 법률이 달라요. 공매는 국세징수법에 의해서 진행되고 있고 경매는 민사집행법에 의해서 진행해요. 공매는 기본적으로 매각절차나 진행방법은 민사집행법 및 민법에 상당히 의존하고 있지만, 배분요구종기일에 대한 처리, 현황 조사에 의한 임대차관계와 배분요구종기일, 부동산 인도명령, 매각예정 가격의 체감방식, 차순위신고제도 등에서 그 차이가 크지요.
― 〈01 공매란 무엇인가〉 중에서

부동산을 방문해보니 태안에 방이 없어서 난리란 이야기를 이구동성으로 들을 수 있었고, 다만 원룸 공급이 있어서 지금 공매로 진행하는 크기의 아파트와 원룸과 경쟁을 하지만 지금 태안에 공급이 많이 부족하기 때문에 큰 문제가 없이 임대가 나갈 것으로 전망을 하기도 했다. 그렇지만 이 이야기를 다 믿을 수는 없었다. 이 분들은 다 남 이야기가 아닌가. 이럴 때 투자자들은 외로운 것이다. 특히나 한 지역에 많은 물건을 보유하면 안 된다는 평소의 생각과 지금 물건을 진행하는 방법에서는 큰 차이가 있기도 했다.

ㆍ한 단지에 3개 이상은 소유하지 마라.
ㆍ한 지역에 너무나 많은 주택을 소유하지 마라.
ㆍ항상 핫한 지역만 고집하지 마라.
― 〈04 한 방에 33개의 보물〉 중에서

학교매점은 아무리 입찰을 잘못했어도 투자금을 까먹을 일은 거 의 없습니다. 간혹 입찰가분석을 잘못해서 지나치게 높은 가격에 낙찰을 받았을 경우 적자를 내는 곳도 있겠지만 그렇다고 타격을 입을 만큼 크게 적자가 나지는 않아요. 종업원을 두지 않고 운영할 경우에는 더더욱 적자날 일은 없어요. 처음 얼마간 운영을 해보면 손익을 판단할 수 있으므로, 적자가 예상된다면 중도에 포기하면 되는데, 중도에 포기할 경우 대부분의 학교에서는 남은 기간 동안의 사용료는 되돌려 줍니다.
― 〈02 학교매점 사업의 장단점〉 중에서