월세 낼 돈이면 경매로 집 산다

프롤로그 | 무일푼으로 시작한 부동산 경매

1장 대학 대신 부동산에 모든 것을 걸다
1 원룸, 고시원에서 시작한 꿈
2 무리에서 과감히 빠져나와라
3 결심한 순간 바로 실행하라
4 자기 확신을 밀어붙여라
5 원칙 없는 투자는 실패의 지름길이다
6 계획은 구체적이고 실현 가능해야 한다

2장 월세 낼 돈으로 내 집 마련하기
1 대출 금액을 높이려면 보증보험을 활용하라
2 남의 배만 불려주는 월세살이 그만하라
3 내 돈 한 푼 들이지 않고도 집 살 수 있다
4 명도할 때는 제삼자를 내세워라
5 고분양가가 장밋빛 미래를 약속하진 않는다

3장 월급보다 든든한 상가 투자
1 내부 인테리어로 경쟁력을 확보하라
2 공매의 이점을 최대로 활용하라
3 유치권을 부정하는 증거는 많을수록 좋다
4 나만의 상권 분석 노하우

4장 큰돈 없이도 할 수 있는 토지 투자
1 작은 땅이라도 우습게 보지 마라
2 누가 맹지를 쓸모없는 땅이라고 했는가
3 한 평의 땅도 버릴 게 없다
4 기획부동산을 조심하라

5장 무(無)에서 유(有)를 만드는 투자법
1 자기자본은 늘리고 부채는 줄여라
2 근생빌라의 탈을 쓴 다세대주택을 조심하라
3 분위기에 휩쓸려 투자하지 마라
4 투자에 대한 책임은 자기 자신에게 있다

에필로그 | 급변하는 시장, 새로운 투자법만이 살길이다

알고 있으면 도움이 되는 판례 ? 주택임대차
알고 있으면 도움이 되는 판례 ? 상가

부동산 투자를 계속하다 보니 성공할 때도 있고 실패할 때도 있었지만 자연스럽게 투자 원칙이 생기게 되었다. 처음은 누구나 서툴 수밖에 없다. 또한 많이 배웠더라도 익숙하지 않으면 실전에서 투자 원칙을 적용하기 어려울 수 있다. 예를 들면, 부동산 중개사무실에 우연히 갔다가 중개업자의 좋은 물건이 있다는 말에 투자하는 경우다. 정말 좋은 물건이니 지금 바로 잡아야 한다, 놓치면 후회할 거라는 말에 홀려 계약금을 송금하게 되는 경우가 많다. 중개업자뿐만 아니라 분양대행업자도 마찬가지다. 솔직히 처음 보는 사람에게 좋은 물건을 소개시켜줄 리가 있겠는가? 원칙 없이 마음 가는 대로 투자하면 실패할 확률이 높아진다. 그럴 때일수록 며칠 시간을 가지고 자기 원칙에 맞는 투자인지 아닌지를 종이에 직접 적어가면서 분석해야 한다. 처음에는 이러한 연습이 힘들겠지만 많이 경험하고 익숙해지면 마음을 통제할 수 있고 성공할 수 있다는 자신감이 생기게 된다.

사실 은행에서는 대출을 해줄 때 보통 아파트 담보가액의 70%까지 대출이 가능하다고 해도 70% 전액을 대출해주지 않는다. 소위 말하는 ‘방빼기’라는 소액임대차보증금을 제하기 때문이다. 예를 들면 서울에 방 두 개인 3억 원짜리 집의 경우 3억 원의 70%인 2억 1,000만 원까지 대출이 가능하지만 그 금액에서 방 개수를 공제한다. 왜냐하면 은행 입장에선 방 두 개 중 한 개에는 집주인이 살고 나머지 한 개는 임대를 줄 수도 있다고 생각하기 때문이다. 그래서 방 한 개에 3,200만 원씩을 공제한다(서울 기준). 방이 세 개인 곳은 방 두 개를 공제해야 하지만 한 개만 공제하는 경우가 많다. 3억 원 기준으로 방 두 개짜리 집의 경우 2억 1,000만 원에서 3,200만 원을 빼고 1억 7,800만 원만 대출해준다. 즉 담보가액의 60% 정도밖에 대출이 안 되는 것이다. 그러나 MCI에 가입하면 방빼기를 하지 않으니 담보가액의 70%까지 대출이 되는 것이다.

내가 이 빌라를 낙찰받은 시점은 정부의 부동산 활성화 대책으로 경쟁률과 낙찰가율이 점점 높아지던 때였다. 이렇게 경매 시장이 뜨거울 때 낙찰을 받아도 월세를 내고 사는 것보다는 더 낫다는 것이다. 굳이 서울을 고집하지 않는다면 월세보다 적은 대출이자를 내면서 내 집에서 편안하게 살 수가 있다. (......) 가진 돈이 적거나 지금 살고 있는 집 보증금에 묶여 있다면, 가족에게 빌리거나 마이너스통장에서 잠시 대출을 받는 것도 하나의 방법이다. 우선 가지고 있는 돈으로 입찰을 하면 되고, 낙찰을 받아도 잔금은 한 달 뒤에 납부하면 되기 때문이다. 잔금은 대출을 받아 납부하고 낙찰받은 부동산의 점유자를 명도한 후, 자기가 살고 있는 집에서 보증금을 빼 이사를 가면 된다. 그 보증금으로 가족에게 빌렸던 돈을 갚거나 마이너스통장 대출을 갚으면 된다.