나는 아파트 대신 강꼬빌딩을 산다

프롤로그 - 당신이 꼬마빌딩 주인이 되는 데 필요한 것들

1장. 평범한 내가 꼬마빌딩을 넘볼 수 있을까?
- 엄마, 나는 일 안 하고 돈 벌 거야
- 강꼬발딩의 주인이 되기까지
- 강꼬빌딩의 주인은 어떤 사람들일까?
- 어느 택시 기사의 놀라운 이야기
- 월세 소득이 생긴 후 찾아온 인생의 변화
- 샤넬 백과 강꼬빌딩

2장. 언제까지 아파트에만 투자할 것인가?
- 아파트 vs. 꼬마빌딩
- 강남 아파트 5채 팔고 선택한 재테크의 결과
- 도대체 왜 강남인가?
- 꼬마빌딩에 투자해야 하는 이유
- 강꼬빌딩의 가격은 내려간 적이 없다
- 오랜 시간 관심을 갖고 지켜봐야

3장. 강꼬빌딩 한 채 갖기 프로젝트
- 얼마면 살 수 있을까?
- 내게 맞는 물건 찾는 법
- 목적을 분명히 하라
- 세금이 무서운가요?
- 정확한 수익률 계산하는 법
- 저평가된 강꼬빌딩을 찾아라
- 적정 가격은 어떻게 알 수 있을까?
- 매입 전 주의 사항
- 입지를 보는 기준
- 중개수수료는 얼마?
- 세입자가 좋아하는 입지, 구조, 인테리어
- 매입하고 난 후의 갈림길
- 신축 시 분쟁 해결법

4장. 알고 있으면 쓸모 있는 문제 상황
- 빌딩 잘못 사는 사람들의 공통점
- 주인이 여러 명인 건물을 살 때
- 결정은 신중하게, 알아보는 것은 신속하게
- 신흥 상권의 꼬마빌딩을 살 때
- 강꼬빌딩을 새로 짓고 소유하기까지
- 시공사를 선택하는 기준
- 임차인 명도 진행 방법

5장. 월세와 자산가치 올리는 강꼬빌딩 관리법
- 기대와 달리 공실이 나는 이유
- 세입자 관리, 대체 어떻게 해야 할까?
- 시설 관리는 어떻게 해야 할까?
- 임대관리의 현실
- 잘못 관리하면 벌어지는 일

부록 - 강남의 동네별 강꼬빌딩 현황
에필로그 - 재테크 방식을 바꿔라

대부분의 꼬마빌딩 공급자들은 60대 혹은 젊어야 50대입니다. 그런데 세입자들은 20~30대가 주를 이룹니다. 공급자와 수요자가 적게는 20년, 길게는 40년의 나이 차이가 납니다. 물론 모든 공급자는 세입자가 좋아할 만한 꼬마빌딩을 짓는다고 하지만 20~30대의 취향을 잘 모르니 한계가 있습니다. 만약 세입자들의 취향에 맞는 꼬마빌딩을 짓는다면 어떨까요? 앞서 말한 것처럼 세입자들이 살고 싶어 하고 한 번 살면 계속 있고 싶은 곳이 되겠지요. 결국 저는 꼬마빌딩을 직접 짓는 것이 근본적인 A/S이며 해결책이라는 결론을 내렸습니다.
20~30대가 모이는 카페, 술집, 레스토랑을 다니며 그들의 기호를 파악해 꼬마빌딩에 적용했습니다. 다소 파격적이고 생소한 콘셉트를 듣고 건설사에서는 의아해했지만, 저는 세입자가 될 20~30대에게 의견을 물었고 그 의견만 반영해나갔습니다.
한 예로 제가 만든 꼬마빌딩 중에는 내부가 모두 핑크색인 집이 있습니다. 어떻게 보면 너무 과하다는 생각이 들 수도 있고, 이런 집에 누가 살까 싶기도 합니다. 하지만 현재 그 집은 제가 임대 관리를 하는 꼬마빌딩 중 가장 인기가 높아 공실이 되는 즉시 다음 세입자가 들어오는 건물입니다.
- <강꼬빌딩 주인이 되기까지> 중에서

생활의 편리함은 꼬마빌딩보다 아파트가 좋지만, 내 건물에서 월세를 받으며 경제적으로 걱정 없이 사는 삶과 아파트에 살면서 소득이 줄거나 잔고가 줄어드는 삶 중 무엇이 더 나은 선택일까요?
8년 전쯤 은퇴한 지 5년 정도 된 분과 상담한 적이 있습니다. 그 분은 서울 송파구에 50평대 아파트를 갖고 있었으며 당시 그 아파트는 10억 원이 넘는 가격이었습니다. 문득 매달 생활비는 어떻게 마련하는지 궁금해 물었더니 “주택담보대출을 받은 돈으로 대출이자를 내고 생활비를 쓰고 있어요”라고 했습니다. 저는 깜짝 놀라지 않을 수 없었습니다. 송파에 50평대 아파트에 살면 부자라고 볼 수 있는데, 대출해서 이자를 내며 생활비를 쓰고 있다니!
그분은 집값이 고점을 회복하면 팔 생각이며, 그때까지는 대출로 버틸 생각이라고 했습니다. 물론 당시 송파구 아파트는 대출도 잘 되고 대출금액도 높으니 당분간 생활비와 이자를 감당하는 데 문제는 없었을 테지만, 대출한 돈에서 매달 대출이자와 생활비가 빠져 나가 통장 잔고가 줄어드는 것을 보는 심정은 어떨까요? 그리고 그 통장 잔고조차 빚으로 만들어진 것이라는 사실은 하루하루를 더 초조하고 불안하게 했을 겁니다.
그분이 아파트를 팔고 꼬마빌딩을 샀다면 어땠을까요? 당시 해당 아파트를 팔아서 살 수 있는 건물은 강남 3구의 30~40억 원대 빌딩이었습니다. 50평대 아파트보다는 작은 곳에서 살아야겠지만 매달 생활비는 월세로 충당할 수 있었을 겁니다. 물론 아파트보다 두 배가량 높은 가격 상승도 얻을 수 있었을 테지요. 은퇴 시점에는 거주가 해결되면서 현금흐름이 생기는 부동산이 필요하며, 꼬마빌딩은 이에 가장 적합한 투자 대상입니다.
- <아파트 vs 꼬마빌딩> 중에서

횟집에 가면 종종 ‘시가’라는 단어를 만납니다. 광어나 우럭처럼 많이 양식되고 공급이 충분해서 가격이 빤히 정해진 생선이 아니라 자연산이나 잘 잡히지 않는 생선은 가격을 정해놓고 팔 수가 없습니다. ‘시가’라고 써놓고 그날 얼마나 잡혔는지 혹은 그날 형성된 가격에 따라 식당에서도 파는 가격이 정해집니다.
강꼬빌딩은 어떨까요? 공급량을 예측할 수 있을까요? 강꼬빌딩이 공급되는 경우는 두 가지입니다. 첫 번째는 소유주가 팔려고 내놓는 경우이고 두 번째는 누군가가 지어서 파는 경우입니다.
첫 번째를 예측하기란 매우 어렵습니다. 하지만 간혹 강꼬빌딩 소유주의 사정을 꿰뚫고 있는 부동산 중개인이 있어서 소유주가 언제쯤 무엇 때문에 팔지를 내다보기도 합니다. 예를 들어 자녀의 병원 개업 날짜에 맞춰 자금이 필요하다거나 배우자의 건강이 나빠져 단기간에 팔아야 하는 등의 사정이 있습니다. 이런 사정을 알려면 직접 발품을 팔 수밖에 없습니다. 아파트나 오피스텔처럼 시세가 정해진 부동산이라면 집에서 클릭 몇 번으로 가격을 알 수 있지만 강꼬빌딩은 직접 뛰어다녀야 하는 이유입니다. 이 때문에 아파트나 오피스텔에 투자할 때보다 망설이기도 합니다. 그래서 강꼬빌딩을 아직 틈새시장, 블루칩이라 볼 수도 있지요.
두 번째, 누군가가 지어서 파는 경우는 공급을 미리 알 수 있습니다. 다만 겉으로는 멀쩡해 보여도 내부가 엉성하거나 싼 자재를 쓴다든가 하는 문제가 있을 수 있어 주의해야 합니다. 실제로 기초 콘크리트 타설을 할 때 폐기물 처리비용이 아까워 온갖 쓰레기를 함께 매장하기도 하고, 설계도에 있는 구조대로 시공하지 않기도 합니다. 건물을 매도한 후에는 하자 수선을 나 몰라라 하는 일도 허다합니다. 그래서 누군가가 지어서 파는 건물을 산다면 그가 이전에 지은 건물에는 하자가 없었는지, 하자 보수는 잘해주었는지를 확인해야 합니다.
그렇다면 강꼬빌딩의 가격은 어느 정도일까요?
- <오랜 시간 관심을 갖고 지켜봐야> 중에서