실전투자자들이 가장 궁금해하는 부동산경매

1장 _ 경매의 기초
01 경매시장의 전반적인 흐름이 궁금해요
02 경매투자, 왜 2월은 노리고 6월은 피하라고 하죠
03 경매고수가 되려면 이것만은 반드시
04 초보자도 단번에 성공하는 경매절차에 대해 알려주세요
05 입찰장에 가기 전에 꼭 알아야 할 경매용어를 알려주세요
06 입찰장에 갈 때 꼭 챙겨야 할 준비물로는 뭐가 있나요
07 경매할 때 꼭 지켜야 할 경매 10계명이란
08 보증금 없이 경매하는 경매보증보험은 뭔가요

2장 _ 권리분석의 이해
09 부동산경매의 첫발, 권리분석은 누구나 할 수 있는 건가요
10 권리분석, 쉽고 재미있게 할 수 있는 비법은 없나요
11 권리분석의 첫발, 말소기준등기를 쉽게 읽는 방법은
12 권리분석의 최종관문, 대항력은 뭔가요
13 우선변제권은 확정일자와 무슨 상관이 있나요
14 변수가 많은 최우선변제권, 쉽게 설명해 주세요
15 상가건물 경매에 나서기 전에 꼭 알아야 할 상가건물임대차보호법이란

3장 _ 대항력의 이해
16 임차인의 권리인 대항력, 주민등록이 잘못되었을 경우에는 어떻게 되나요
17 저당권 설정 당시 임차인임을 부인한 경우에는 어떻게 되나요
18 기존 채권을 임차보증금으로 전환한 경우나 실제 주택소유자가 아닌 자와 계약을 맺은 경우 대항력은
19 임차인이 임차권을 다른 사람에게 양도할 경우에도 대항력이 인정되나요
20 가장 임차인을 구별하는 방법과 가장 임차인으로 드러날 경우 받는 법적 제재는
21 배우자나 자녀의 주민등록도 대항력을 주장할 수 있나요
22 다가구주택이 다세대주택으로 변경됐을 경우 대항력은
23 전소유자가 임차인일 경우 대항력 발생시기는 어떻게 되나요
24 토지와 건물의 근저당권 설정일자가 다른 경우에 대항력은
25 재경매로 넘어간 건물의 경우 종전 임차인의 대항력은 어떻게 되나요

4장 _ 권리분석의 활용실전투자자들이 가장 궁금해하는 부동산경매

26 가압류한 건물이 경매에 넘어갈 경우 가압류권자의 권리는 어떻게 되나요
27 뼈대 있는 가압류, 전소유자 가압류가 뭔가요
28 경매고수도 어려워한다는 선순위 가처분, 도대체 뭔가요
29 매수인에게 인수되는 예외적인 후순위 가처분이란
30 매수인이 인수해야 하는 선순위 가등기란
31 소유권이전 청구권가등기와 담보가등기는 어떻게 구별하나요
32 매수인에게 영향을 미치는 전세권이란 뭔가요
33 전세권이 말소기준등기가 될 수 있나요
34 거주이전의 자유를 보장하라, 임차권등기명령은 뭔가요

5장 _ 특수 권리분석의 활용
35 특수물건은 위험도 클 것 같은데, 왜 사람들은 특수물건에 입찰하나요
36 법정지상권이 경매에 미치는 영향은 뭔가요
37 법정지상권의 존속기간 및 유의할 점을 짚어주세요
38 무허가 건물도 때론 법정지상권이 성립된다고 하던데, 자세한 성립요건을 알려주세요
39 관습상의 법정지상권은 언제, 어떻게 성립하나요
40 토지소유자의 허락을 받은 분묘는 분묘기지권이 영원히 유지되는 건가요
41 유치권은 어떤 조건에서 성립되는 건가요
42 가장 또는 허위 유치권에 대응하는 요령을 알려주세요
43 범람하는 예고등기의 취지와 그 효력에 대해 알려주세요
44 예고등기된 물건을 분석할 때 점검해야 할 사항을 알려주세요
45 대지권의 성립요건과 대지권 미등기의 경우 경매에 어떤 영향을 미치는지 알려주세요
46 대지권이 없다는 ‘하늘에 지은 아파트’는 도대체 뭔가요
47 왜 지분물건이 적은 돈으로 큰 이익을 볼 수 있는 건가요
48 선순위 임차인이 있는 물건도 이익실현이 가능한가요
49 선순위 담보가등기는 입찰참여시 문제가 되지 않는 건가요
50 매수인에게 인수되지 않는 선순위 가처분으로는 어떤 것들이 있나요

6장 _ 배당의 이해
51 도대체 배당이란 무엇인가요
52 자동배당 채권자와 수동배당 채권자의 구체적인 사례를 알려주세요
53 배당순위의 기준과 그 내용을 알려주세요
54 법원의 배당결정에 이의가 있거나 배당금이 공탁될 경우 어떻게 하나요
55 법정기일과 압류일의 차이점이 궁금해요
56 물권과 채권, 우선변제권, 임차인 등 각 권리간의 배당원칙을 알려주세요
57 안분배당과 흡수배당의 기준과 구체적인 내용이 궁금해요
58 토지별도등기 물건에 배당참여시 주의할 점은 뭔가요
59 전소유자 가압류는 안분배당의 예외적인 사례라고 하던데, 자세한 배당순서를 알려주세요
60 소액임차인 순위 상승의 원칙이란 무슨 말인가요
61 확정일자를 받지 못한 임차인은 배당을 받을 수 없나요

7장 _ 명도의 기술실전투자자들이 가장 궁금해하는 부동산경매

62 인도명령을 하는 방법과 내용이 궁금해요
63 명도소송을 성공적으로 마치는 비결이 궁금해요
64 명도비 산정은 얼마를 해야 적정한가요
65 막무가내 점유자를 법적으로 처리하는 요령을 알려주세요
66 각 점유자 유형별에 따른 명도전략을 알려주세요
67 빈 집 명도는 어떻게 해야 하나요
68 명도할 때 반드시 기억해야 할 명도 10계명이 있다면

8장 _ 경매 실전사례
69 부동산등기는 어떻게 읽어야 하는 건가요
70 경매 송달이 잘 진행되게 하기 위해서는 어떤 준비가 필요하나요
71 대위변제시 매수인이 구제받을 수 있는 길은 없나요
72 공매란 무엇이며 경매와는 어떤 연관이 있나요
73 항고란 무엇이며 모든 항고에는 공탁금이 필요한가요
74 어떤 경우에 법원에서 매각불허가를 내리나요
75 집행취하·변경 서류는 언제까지 제출하나요
76 경매청구금액을 증액하는 방법은 없나요
77 공유자가 경매물건을 우선적으로 매수할 수 있는 권리는 왜 생겨난 거죠
78 낙찰자가 밀린 관리비까지 부담해야 하나요
79 영업을 하던 토지나 건물을 낙찰받을 경우 영업권도 승계되나요
80 농지취득자격증명이 반려되는 경우도 있나요
81 특수법인의 기본재산을 경매로 취득할 때 주의할 점을 짚어주세요

유치권이란 타인의 물건을 점유하는 자가 그 물건에 관해 생긴 채권의 변제를 받을 때까지 그 목적물을 유치해 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 법정담보물권이다. 등기할 수 없는 권리로, 말소기준등기보다 앞서서 성립하든 뒤에서 성립하든 매수인이 항상 인수해야 하는 권리다.

1. 왜 유치권이 문제인가?
권리분석시 유치권은 주택임차권과 함께 부담스러운 존재다. 유치권은 등기할 수 없는 물권이기 때문이다. 등기부등본 등 서류의 열람으로는 유치권 유무를 알 수 없으므로 주의해야 한다.

2. 유치권의 성립요건
유치권은 채무자뿐만 아니라 목적물의 양수인, 매수인 등 모든 사람에게 주장할 수 있는 권리다. 일명 ‘경매의 핵폭탄’이라고 불리는 유치권은 그 엄청난 파괴력만큼 성립요건도 엄격하다. 다음 4가지 성립요건을 모두 만족해야 유치권이 성립한다.

1) 채권은 점유한 목적물에 관해 생긴 것이어야 한다
채권이 목적물 자체로부터 발생해야 한다. 다른 채권을 이유로 해당 목적물을 점유하면서 유치권을 주장할 수 없다. 따라서 토지상에 공사가 중단된 건물의 건축업자가 건축공사 대금으로 토지의 매수인에게 유치권을 주장할 수 없다. 건축공사 대금은 건물과 연결되어 있지, 토지와는 관계가 없기 때문이다.

2) 타인의 목적물을 점유해야 하고 그 점유는 계속되어야 한다
유치권을 주장하기 위해서는 목적물을 점유해야 한다. 그 점유는 유치권자 자신이 직접 점유하거나 아니면 고용원(경비원) 등을 통해 간접적으로 점유해도 관계없다.
점유는 유치권의 성립요건이자 존속요건이다. 따라서 유치권자가 점유를 상실하면 유치권도 소멸한다. 단, 점유가 제3자에 의해 불법 침탈된 경우 유치권자가 점유물반환청구권을 행사해 점유를 회복하면 유치권은 소멸하지 않은 것으로 된다.
점유의 방법으로 직접점유, 간접점유(잠금장치, 경비용역업체 등)를 불문하나, 단 압류(경매개시결정기입등기) 효력 발생 이후의 점유는 유치권이 성립하지 않는다.

3) 채권이 변제기에 도래해야 한다실전투자자들이 가장 궁금해하는 부동산경매

채권의 변제기가 도래하지 않으면 변제기 전에 채무이행을 강제하는 결과가 되므로 유치권은 성립하지 않는다. 변제기에 대한 약정이 없으면 점유와 함께 유치권이 성립한다. 특별히 지급일이 정해지지 않은 경우 공사완료 후에는 언제든지 공사비 청구가 가능하다.

4) 유치권 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다
당사자 간 유치권의 발생을 배제하는 특약이 있는 경우 그 특약은 유효하다. 즉, 필요비나 유익비의 상환청구권을 미리 포기하는 약정을 한 경우 유치권이 성립하지 않는다.

- 본문‘유치권은 어떤 조건에서 성립되는 건가요(231쪽~232쪽 중에서)’