임대사업 바이블

책을 시작하며

Part 1. 임대사업자에게 필요한 절세 지식

1부 주택 임대사업

1장 주택 임대사업은 장기와 단기로 나뉜다
01. 장기일반민간임대주택 임대사업자의 등록 요건과 세제 혜택
• 장기일반민간임대주택 임대사업자의 출구 전략
• 다주택자와 임대사업자 간의 양도세 비교
02. 단기민간임대주택 임대사업자의 세제 혜택
03. 주택 임대사업자의 등록절차 및 과태료

2장 주택을 취득할 때 필요한 절세 지식
01. 아파트를 취득할 때 세금은 얼마?
02. 가족에게서 자금을 차용할 수 있다
03. 자금 출처조사와 입증방법
04. 조정대상지역 내 고가주택을 취득하면 임대사업자 혜택이 거의 없다

3장 주택을 임대할 때 필요한 절세 지식
01. 사업장 현황 신고를 잊지 말자
02. 월세 임대와 전세 임대의 세금은 다르다
03. 재산세는 얼마나 낼까?
04. 종부세의 구조와 절세 포인트
05. 조정대상지역과 비조정대상지역 간 차이

4장 주택을 처분할 때 필요한 절세 지식
01. 필요 경비 증빙은 잘 챙긴다
02. 상가주택의 세금이 달라진다
03. 팔기 전에 알아야 하는 1세대 1주택 비과세
04. 양도 차익이 적은 주택부터 매각하라
05. 해를 달리해 매각하는 것도 노하우다
06. 별장은 어떻게 판단할까?
07. 1세대 3주택 중과를 피할 방법은 없을까?
08. 다가구주택 양도 시 세금 폭탄을 주의한다
09. 분양권과 조합원입주권은 어떻게 다른 거야?
10. 특수관계인 간 매매 시 유의할 점
11. 증여세는 얼마나 나올까?
12. 계약 파기로 인한 위약금의 세무 처리방법
13. 비사업용 토지는 사업용 토지로 바꿔 판다
14. 법인으로 임대업을 하면 좀 더 유리할까?
• 주택 임대소득 신고를 직접 해보자

2부 상가 임대사업

1장 상가를 취득할 때 필요한 절세 지식
01. 개인사업자 ① 임대사업 시작을 위한 사업자 등록
02. 개인사업자 ② 상가를 취득할 때 내야 하는 세금
03. 개인사업자 ③ 상가에 유흥업소가 있으면 세금 폭탄?
04. 개인사업자 ④ 단순 경비율과 기준 경비율의 조건
05. 개인사업자 ⑤ 복식부기와 간편장부
06. 개인사업자 ⑥ 대출이자를 경비로 처리하는 것이 유리할까?
07. 법인 ① 개인사업자로 해야 하나? 법인으로 해야 하나?
08. 법인 ② 법인이 대도시에서 상가를 취득하면 취득세 중과 대상?

2장 상가를 임대할 때 필요한 절세 지식
01. 개인사업자 ① 필요 경비로 인정받을 수 있는 항목
02. 개인사업자 ② 승용차 관련 비용 처리는 가능할까?
03. 개인사업자 ③ 오피스텔의 경우 주거용인지 업무용인지 먼저 판단하라
04. 개인사업자 ④ 건강보험료는 어떻게 될까?
05. 개인사업자 ⑤ 간이과세자 vs. 일반과세자
06. 개인사업자 ⑥ 상가를 취득할 때 공동명의로 하면 좋을까?
07. 개인사업자 ⑦ 공동명의라면 대출이자는 인정받을 수 있나?
08. 개인사업자 ⑧ 보증금도 세금을 내나?
• 상가를 임대할 때의 실질 수익률
• 종합소득세를 산정할 때 합산되는 소득 기준은?
09. 개인사업자 ⑨ 세금계산서 작성법
10. 개인사업자 ⑩ 세금계산서는 언제 발행하나?
11. 개인사업자 ⑪ 성실 신고 확인제도를 활용하자
12. 개인사업자 ⑫ 친인척에게 싸게 임대해도 될까?
13. 개인사업자 ⑬ 임대료는 지분 비율대로 배분한다
14. 개인사업자 ⑭ 부동산 임대소득세 신고는 직접 할 수 있다
15. 법인 _ 개인사업자에서 법인으로 전환할 수 있을까?

3장 상가를 처분할 때 필요한 절세 지식
01. 개인사업자 ① 상가를 팔 때 내는 세금
02. 개인사업자 ② 부가가치세를 부담하지 않는 매매방식
03. 개인사업자 ③ 증여하고 5년 후 매각
04. 개인사업자 ④ 양도 후 증여 vs. 증여 후 양도
05. 개인사업자 ⑤ 증여 시 평가방법과 부담부 증여
06. 개인사업자 ⑥ 상속 시 상가는 자녀 명의로 한다
• 수정 신고와 경정 청구
07. 법인 _ 법인으로 증여하면 증여세가 줄어들까?

Part 2. 임대사업자에게 필요한 법률 지식

1부 임대차 계약을 할 때 필요한 법률 지식

1장 임대사업을 하기 전에 사전 점검이 필요하다
01. 임대차 계약 체결 전에 확인해야 하는 사항
02. 계약할 때 발생하는 문제들

2장 임대차 관련 법률 간의 적용순서
01. 민간임대주택에 관한 특별법과 주택임대차보호법 간의 적용순서
02. 상가건물임대차보호법 또는 주택임대차보호법과 민법 간의 적용순서 및 범위

2부 임대사업을 할 때 필요한 법률 지식

1장 주택 임대사업자라면 주택임대차보호법을 알아야 한다
01. 대항력과 우선변제권의 의의 및 효력 발생 요건
02. 임대인이 알아야 하는 지위 승계
03. 주택 임대차의 존속 기간
04. 임대차 존속 기간 및 갱신규정 간의 관계
05. 임대인의 갱신 거절과 정당한 사유
06. 실거주 목적과 손해 배상 책임
07. 월세 증액과 감액, 그리고 전월세 전환율
08. 임대주택에서 발생한 하자에 대한 책임

2장 상가 임대사업자라면 상가건물임대차보호법을 알아야 한다
01. 상가건물임대차보호법의 적용 범위
02. 대항력과 우선변제권, 임대인 지위 승계
03. 월세 또는 보증금의 증감 청구권
04. 상가건물 임대차의 존속 기간과 묵시적 갱신
05. 상가 임차인의 갱신 요구와 임대인의 갱신 거절
06. 계약 갱신 요구와 묵시적 갱신 거절 간의 관계
07. 권리금 회수의 기회를 보장하라
08. 권리금 회수를 방해하는 행위와 손해 배상
09. 월세가 밀렸을 때 임대인의 대처방안
10. 전대차 관계는 어떻게 진행해야 하는가?

3부 임대사업을 끝낼 때 필요한 법률 지식
01. 임차인과 계약을 끝낼 수 있는 사유는 많다
02. 임대인이 알아야 하는 보증금 공제
03. 임차인의 대항력 등을 유지해주는 임차권 등기 명령제도
04. 임대인이 알아야 하는 임차인의 원상회복 의무

이제는 아파트를 제외한 다세대주택, 빌라 등에 한해 장기일반민간임대주택으로 등록이 가능하다. 그리고 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 2020년 8월 18일 이후에 등록하거나 단기를 장기로 전환하는 경우 의무 임대 기간이 8년에서 10년으로 늘어난다.
- <주택 임대사업은 장기와 단기로 나뉜다> 중에서

부동산을 취득하자마자 바로 받지는 않는다. 그런데 증여세 신고를 하지 않으면 국세청은 15년 안에 자금 출처조사를 할 수 있다. 자금 출처로 인정받을 수 있는 증빙은 미리미리 최대한 마련해놓는 것이 좋다.
- <주택을 취득할 때 필요한 절세 지식> 중에서