창고 공장부지 투자전략과 기술

프롤로그

PART 1. 산업용 부동산투자란 무엇인가?
산업용 부동산투자의 전망
017 _ 창고투자, 과연 돈이 될까?
020 _ 수도권 투자 1순위, 창고임대업
021 _ 창고업 투자의 수익성
023 _ 물류창고 투자의 미래 전망과 이유
029 _ 물류 부동산이 활기를 띠게 되는 요인
창고와 공장이란 무엇인가?
032 _ 물류시설에 대한 이해
033 _ 창고란 무엇인가?
033 _ 공장이란 무엇인가?
038 _ 공장과 창고투자에 대한 장점과 유의사항

PART 2.공장과 창고부지 투자 가이드
공장부지 투자
045 _ 산업용 부동산 ‘공장’이 뜬다
059 _ 공장 인·허가 프로세스
농업용 창고 투자
062 _ 일반 창고와 농업용 창고
065 _ 가설건축물 농막(창고)축조신고 실무 _ 65
075 _ 농업용 창고 신축사업계획서 작성 예시 _ 75
창고·공장투자 입지 분석
078 _ 창고투자를 위한 적지는 어디인가?
085 _ 경기도 물류단지 수요 분석
창고와 공장의 건축
086 _ 창고 설립
094 _ 창고시설(공사) 적산
틈새 투자, 협동화산업단지사업
097 _ 협동화단지사업에 대한 간추린 법률
104 _ 협동화단지사업 매뉴얼
105 _ 협동화단지사업 개요
108 _ 협동화단지사업에 대한 세제 지원
114 _ 정책자금 제외 업종과 융자제한 및 부채비율
115 _ 업종별 융자제한 업종과 부채비율
117 _ 협동화사업 신청 구비서류

PART 3. 산업용 토지투자 실무와 인·허가
창고와 공장부지 투자를 위한 실무 스터디
121 _ 임야에 물류센터 건축
128 _ 수도권 공장 총량제
공장과 제조장 인·허가 관련 법규 검토
137 _ 수도권정비계획법상 공장
139 _ 산집법이 적용되는 공장의 범위
산지전용에 따른 법규 검토와 실무
142 _ 산지의 구분(산지관리법 제4조)
144 _ 산지전용허가 관련 법규
158 _ 산림전용허가지 적지복구 및 사후관리
농지의 전용허가 실무
181 _ 농지전용부담금의 산정
개발부담금 부과에 대한 근거 법규와 산정
186 _ 개발부담금 부과 대상사업

PART 4. 사례와 함께 하는 창고와 공장부지 실전투자
창고와 공장 인·허가 실전 사례
193 _ 도로 없는 농지를 물류창고로
194 _ 토지가 위치한 지역 분석
공장건축에서 사도개설허가 활용
205 _ 사도개설 사례
물류창고 개발부지에 대한 NPL 투자 사례
206 _ NPL을 활용한 물류창고 개발부지 NPL 유입투자 사례
208 _ NPL투자 사례 분석
210 _ 수도권 창고부지 개발물건의 선별
221 _ SWOT 분석
212 _ NPL을 활용한 창고 개발부지 투자전력

PART 5. 창고 공장부지 투자실무
공장설립 사업계획서 작성 실무
217 _ 공장설립 사업계획서 작성 사례
창고 인·허가 설계도서 예시
물류단지 개발 업무매뉴얼
창고와 공장 경매 투자
263 _ 틈새 투자종목, 공장경매

PART 6. 공장 인·허가 규제와 관련 법규 해설
공장 인·허가 규제 관련 법률
277 _ 규제 관련 법률 일람
279 _ 지역보전권역 안에서 공장 신설·증설 이전이 허용되는 경우
280 _ 용도지역별 공장 관련 제한 또는 허용행위
283 _ 자연녹지지역 안에서의 공장건축
수도권 권역(수도권정비계획)과 입지제한
286 _ 수도권정비법상 3대권역 정비전략
291 _ 3대권역과 토지개발
293 _ 3대권역에서의 행위제한
공장 등 소규모 개발사업의 사전환경성 검토서 작성지침
297 _ 추진개요
299 _ 사전환경성검토서 작성 및 검토 협의절차 등
303 _ 행정사항
연접개발제한 폐지와 도시계획심의제도
312 _ 연접개발제한제도의 개념
공장입지 기준고시 해설
315 _ 공장입지 기준고시
부록
332 _ 공장설립승인 관련 질의응답 사례

“수도권에 땅을 소유하고 있다면 1순위는 창고업이죠. 목이 좋은 곳에 창고 하나만 있으면 그야말로 땅 짚고 헤엄치기예요. 제조업과 비교할 때 유지관리비, 투자비가 거의 들지 않으면서 한 번 계약을 하면 몇 년간 먹고살 수 있고, 나중에 자식들에게 생계수단으로 물려주기도 쉽고요. 이런 무위험 고수익 사업이 또 없습니다. 물론 땅값이 변수지만요.”
수도권에서 20년 이상 물류창고업을 해왔다는 한 관계자의 말이다.

진입도로를 개설한 후 허가를 낼 때 마음고생이 있었지만 K 씨는 토지의 가치를 높이기 위하여 이미 전용허가를 받은 땅과 접해 있던 토지 임야를 추가로 형질변경을 하기로 하고, 외지인이 허가를 받을 수 있는 창고부지로 허가를 내 바로 토목공사에 들어가기로 했다. 거기에 이 지역은 개발이 엄격하게 관리되는 지역으로 흙을 필요로 하는 곳이 많아 절토를 위한 토목공사에서 소요되는 경비를 줄이는 데 적잖은 도움이 되었다.
K 씨는 20년 전 구입한 토지 전체에 허가 관련비용 55,900,000원, 토목공사비 약 120,000,000원을 투자해 개발하기 전 이곳 준농림지역 하급지 땅값이 평당 5만 원 정도였던 데 비해 토지 리모델링을 통해 지금은 관리지역 중상급지 땅값인 평당 20만 원 선이 되었다.